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云南省《紅河州高質量推進城鎮老舊小區和城中村改造升級工作方案》對2000年前建成的城鎮老舊小區做到應改盡改：今日土地拆遷,征收政策轉載

發布時間：
2024-07-15 17:16:28
作者：
圣運律師
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云南省《紅河州高質量推進城鎮老舊小區和城中村改造升級工作方案》對2000年前建成的城鎮老舊小區做到應改盡改，　　云南省紅河州人民政府辦公室關于印發紅河州高質量推進城鎮老舊小區和城中村改造升級工作方案的通知　　紅政辦發〔2022〕30號　　各

云南省《紅河州高質量推進城鎮老舊小區和城中村改造升級工作方案》對2000年前建成的城鎮老舊小區做到應改盡改：今日土地拆遷,征收政策轉載

　　云南省紅河州人民政府辦公室關于印發紅河州高質量推進城鎮老舊小區和城中村改造升級工作方案的通知

　　紅政辦發〔2022〕30號

　　各縣市人民政府，州直有關部門：

　　《紅河州高質量推進城鎮老舊小區和城中村改造升級工作方案》已經州人民政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。

　　2022年5月19日

　　(此件公開發布)

　　云南省紅河州高質量推進城鎮老舊小區和城中村改造升級工作方案

　　城鎮老舊小區和城中村改造升級對滿足人民群眾美好生活需要，落實《云南省高質量推進城鎮老舊小區和城中村改造升級若干政策措施》，對推動惠民生、擴內需，推進城市更新和開發建設方式轉型，促進經濟高質量發展具有十分重要的意義，結合省住房城鄉建設廳、省發展改革委、省財政廳《轉發住房和城鄉建設部辦公廳國家發展改革委辦公廳財政部辦公廳關于進一步明確城鎮老舊小區改造工作要求的通知》，制定《紅河州高質量推進城鎮老舊小區和城中村改造升級工作方案》。

　　一、目標要求

　　(一)總體目標

　　堅持以人民為中心，進一步完善相關配套設施，打造有完善設施、有整潔環境、有配套服務、有長效管理、有特色文化、有和諧關系、有產業支撐的“七有”宜居小區和成片改造示范區。到2022年底，形成較完備的城鎮老舊小區改造制度框架、政策措施和可持續發展工作機制。各縣市對2000年底前建成的城鎮老舊小區做到應改盡改。鼓勵有條件的縣市推動2000年底至2005年底建成的基礎設施不完善、存在安全隱患、居民改造意愿強烈的小區和街區改造，實施成片改造的可適當延伸至2010年底前建成的配套基礎設施不完善的小區。城中村改造升級按照量力而行，盡力而為的原則積極穩妥推進。

　　(二)工作要求

　　從人民群眾最關心最直接最現實的利益問題出發，科學確定改造升級目標，既盡力而為又量力而行。要將城鎮老舊小區和城中村改造升級與破解“城市病”、提升城市品質、改善群眾生活條件、擴大內需、穩定增長相結合，在改造的過程中，著重解決停車難、架空線、城市內澇等問題，實施爛尾樓動態清零，保護歷史文化街區，推動建設安全健康、設施完善、管理有序、底蘊深厚的城市社區、街區。在改造過程中，嚴格落實國家防止大拆大建有關要求，防止城鎮老舊小區和城中村改造變形走樣，杜絕大規模遷移砍伐城市樹木、破壞城市自然生態環境和歷史文化風貌，嚴禁隨意拆除老建筑、搬遷居民、砍伐老樹，堅決防止“攤大餅”、破壞性“建設”等行為發生。因改造升級需要征收房屋的，經90%以上被征收人同意，方可啟動實施;城中村改造要參照城鎮棚戶區認定相關法規、文件，將符合改造條件的城中村納入城鎮棚戶區改造計劃，改造房屋經鑒定為C級、D級危舊房的，縣市人民政府應當按照因地制宜、一事一議的原則依法依規納入改造計劃。

　　(三)城鎮老舊小區改造內容

　　1. 在成片改造區域內對城鎮老舊小區、閑置工業區等進行改造，并配套建設面向社區(片區)的養老、托育、停車等方面的公共服務設施。鼓勵有條件的縣市利用老廠房、老設施改造，根據發展定位和功能分區開發文化創意等新產業、新業態。

　　2. 對城鎮老舊小區，按基礎類、完善類、提升類，合理確定改造內容：

　　基礎類。為滿足居民安全需要和基本生活需求的內容，主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區內建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。其中，改造提升市政配套基礎設施包括改造提升小區內部及與小區聯系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信等基礎設施，以及光纖入戶、架空線規整(入地)等。

　　完善類。為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內容，主要是環境及配套設施改造建設、小區內建筑節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。其中，改造建設環境及配套設施包括拆除違法建設，整治小區及周邊綠化、照明等環境，改造或建設小區及周邊適老設施、無障礙設施、停車庫(場)、電動自行車及汽車充電設施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設施、體育健身設施、物業用房等配套設施。

　　提升類。為豐富社區服務供給、提升居民生活品質、立足小區及周邊實際條件積極推進的內容，主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造，包括改造或建設小區及周邊的社區綜合服務設施、衛生服務站等公共衛生設施、幼兒園等教育設施、周界防護等智能感知設施，以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區專項服務設施。

　　3. 深入挖掘小區、片區內空間資源，整合周邊零星碎片化土地，在實施基礎類改造“應改盡改”的前提下，推進完善類和提升類改造，優先實施含有排水防澇、天然氣管道改造等加強城市安全建設的項目。

　　(四)城中村改造升級內容

　　1. 各縣市根據自身實際情況，參照城鎮棚戶區認定相關規定，將符合條件城中村改造納入城鎮棚戶區改造計劃，量力而行，盡力而為。在廣泛征求群眾意愿的基礎上采取拆除新建、保護利用、改擴建、整體翻建等多種方式。

　　拆除。對建筑結構差、存在片區消防隱患無法整改、安全標準低等城中村采用拆除重建或實物、貨幣化安置，通過適當提高開發建設強度、增加居住建筑面積實現成套化或者對原住戶重新安置徹底改善居住條件。

　　保護利用。傳承原老街區的歷史文化脈絡、體現地域特征，重點對《中華人民共和國文物保護法》《歷史文化名城名鎮名村保護條例》等有關法律法規確定的保護性建筑、預保護建筑的城中村，以及具有歷史文化名鎮和歷史街區保護區內的城中村老舊房屋改造升級，從保護城市空間肌理角度，積極開展整修，改善居住條件，留住城市歷史記憶。

　　改擴建。經鑒定為C級危房的房屋可對主體結構進行加固，對房屋廚房、衛生間等使用功能不完善的進行改廁、改廚、破損部位更換修復等改造。

　　整體翻建。對符合城市規劃的城中村，根據群眾意愿，由居民在原址自行重建，政府對公共基礎設施統一配套建設。

　　2. 在城中村配套供排水、供電、供氣、消防、安防、移動通信、生活垃圾分類、道路等基礎設施。

　　二、主要任務

　　(一)編制年度實施計劃及改造專項規劃。具備條件的縣市要梳理空間資源，對照城市規劃開展老舊小區和城中村改造升級規劃設計。積極探索建立總建筑師制度，州住房城鄉建設局組織專家對規劃設計進行評審并報省住房城鄉建設廳備案。各縣市每年6月底前啟動編制下一年度實施計劃，在摸清城鎮各類老舊小區房屋、土地及相關基礎設施、權屬、群眾改造意愿、籌資能力、引入社會資本可行性等基本情況，8月底前完成下一年度計劃的可行性研究等前期工作。

　　(二)優化審批流程。由各縣市人民政府組織有關部門聯合審查改造方案，認可后由有關部門直接辦理立項、規劃、用地審批。鼓勵同一建設單位實施的一定區域內城鎮老舊小區和城中村改造升級項目捆綁打包，一次報批，分批實施。將老舊小區改造各類審批事項納入工程建設項目審批管理系統監管范圍，組織各有關部門和管線產權單位等對老舊小區改造具體方案進行聯合審查，優化項目立項、用地、規劃審批程序，簡化施工許可手續，提升項目審批效率。不涉及建筑主體結構變動的低風險項目，實行項目建設單位告知承諾制的，可不進行施工圖審查。項目完工后，可由項目建設單位召集有關部門、參建單位、居民代表等進行聯合驗收。

　　(三)提倡實施連片改造。老舊小區改造區域劃分要對接城市規劃和控制性詳規，通過拆除違建、打通圍墻、暢通微循環、設施共建共享等方式，將片區內有共同改造需求的獨棟、零星、分散樓房進行歸并整合。鼓勵對片區內距離相近或相連的老舊小區打破空間分割，拆除圍墻等障礙物，拓展公共空間，整合共享公共資源，實施集中連片整體改造。可在有條件的老舊小區內新建、改擴建用于公共服務的經營性設施，增強老舊小區自身造血功能，通過未來收益平衡老舊小區改造支出。確定連片改造試點縣市和試點項目，為建設符合州情的高品質生活示范區探索經驗。連片改造應注重維護城市傳統風貌特色、地域特征和傳統街巷肌理，創新歷史城區、歷史文化街區、歷史建筑、風貌建筑保護利用方式，加強古樹名木和現有綠化成果保護。加快實施海綿城市建設，提高小區雨水積存和蓄滯能力。鼓勵行政事業單位、國有企業將老舊小區內或附近的存量房屋，提供給街道(鄉鎮)、社區用于小區養老托育、醫療衛生、體育健身等用途。支持部分零星用地和既有用房實施新建、改(擴)建以及通過置換、轉讓、騰退、收購等多種方式，增加老舊小區配套服務用房。

　　(四)強化專營設施一體改造。老舊小區內入戶端口以外需要改造的供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業經營設施，產權屬于專營單位的，專營單位應當出資改造，與老舊小區改造同步實施，協同推進，實現“最多改一次”。改造后，專營設施由專營單位負責維護管理。在實施過程中，相關單位不得收取進場費等額外費用。通信運營企業在實施改造時要嚴格按照技術規范要求，實行共建共享。

　　(五)加強項目建設管理。各縣市人民政府要依法確定改造項目的實施主體，健全項目管理機制，有序推進項目實施。按照“誰建設、誰負責”“誰服務、誰負責”原則，落實勘察、設計、施工、監理等項目改造建設各方主體責任，以及單位負責人、項目負責人和有關專業技術人員的終身責任。縣市住房城鄉建設部門要建立適合城鎮老舊小區改造的質量安全監管機制及相關配套制度，實現過程可監督、責任可追溯、績效可量化、群眾滿意度可感知。加強項目質量管理，提高改造質量。鼓勵綜合應用物防、技防、人防等措施滿足安全需求。

　　(六)堅持改造與管理同步提升。各縣市要建立健全街道(鄉鎮)、社區黨組織領導下的社區居委會、業主委員會、物業管理委員會、物業服務企業多方議事協調工作機制，搭建溝通議事平臺，利用“互聯網+共建共治共享”等線上線下手段，開展小區黨組織引領的多種形式基層協商。老舊小區改造后，有條件的小區應在街道(鄉鎮)、社區黨組織協調指導下，由業主及時依法選聘物業服務企業，對照物業服務標準，明確服務內容和收費標準;暫不具備條件的小區，由街道(鄉鎮)牽頭征求業主意見，可通過托管、社會組織代管、居民自管等方式進行管理;暫不具備成立業委會的小區，可成立物業管理委員會進行管理。加快推進物業管理信息化建設，建設物業管理服務信息化平臺，推進建設和使用業主大會電子投票決策支持系統，有效解決老舊小區業主大會“召開難、投票難”問題。

　　(七)拓展物業專項維修資金籌措渠道。根據住宅專項維修資金管理相關規定開展維修資金的補建、續籌工作，推行住宅專項維修資金“即交即用即補”機制，簡化老舊小區改造過程中維修資金使用審批流程。未設立住宅專項維修資金的老舊小區，應在改造方案中明確籌集住宅專項維修資金的措施。

　　三、實施保障

　　(一)強化組織保障。云南省紅河州住房城鄉建設局負責城鎮老舊小區改造工作的組織協調和督促指導，州發展改革委、州財政局、州自然資源規劃局等相關部門要按照職責分工有序有效地推動城鎮老舊小區和城中村改造升級工作。各縣市人民政府要建立政府主要負責同志親自抓、分管負責同志具體抓，部門各負其責、街道(鄉鎮)協調、社區參與的工作機制，加大工作力度，確保改造升級工作落實落地。

　　(二)落實用地保障。城鎮老舊小區和城中村改造升級涉及利用小區內部存量房屋或者土地等建設公共服務用房和設施的，原有土地使用性質和用地主體不變更，改造實施主體可使用原有土地證辦理有關房屋和設施建設手續;利用閑置廠房、社區用房等房屋，建設各類公共服務設施的，可實行繼續按原用途和土地權利類型使用土地的5年過渡期政策。

　　(三)暢通資金供給渠道。云南省紅河州發展改革委和州住房城鄉建設局積極爭取中央、省財政補助資金，縣市人民政府對改造項目給予配套資金支持。國有住房出售收入存量資金可用于老舊小區改造，鼓勵居民投資開展建設，按照“誰受益、誰出資”原則，在不同改造內容中明確居民出資責任和出資形式。改造升級項目，居民所承擔費用可通過個人出資、使用物業維修資金、讓渡小區公共收益、使用住房公積金等渠道落實;拆改結合項目，居民承擔的改造費用可申請提取住房公積金，符合條件的可申請住房公積金貸款或商業按揭貸款。鼓勵社會資金參與社區養老、托育、助餐、超市等公共服務設施改造和運營。州金融辦會同行業主管部門和各縣市人民政府，組織協調金融機構加大對老舊小區和城中村改造升級項目金融支持力度，優化貸款流程和授信進度，提供信貸資金支持;各縣市人民政府要用足金融政策，提高融資能力;各商業銀行根據城鎮老舊小區改造資金需求特點，在風險可控、商業可持續的前提下，對實施城鎮老舊小區改造的企業和項目依法合規提供金融產品和服務。

　　(四)引入社會資本參與。縣市通過市場化運作方式，充分調動社會資本參與，積極探索通過政府采購、新增設施有償使用等方式，引入社會資本、民營企業參與城鎮老舊小區改造提質，公共停車場、充電樁、能源站等配套公共服務設施可以由實施主體負責運營。涉及建設周期長、投資規模大的連片改造項目，可通過政府授權方式，由具有實力的國有企業作為實施主體負責改造項目投資、建設、運營等全生命周期管理工作。

　　(五)打造樣板示范。云南省紅河州住房城鄉建設局、州發展改革委、州財政局組成聯合檢查組，每年組織對各縣市城鎮老舊小區改造工作情況進行績效評估，對工作突出的，按規定予以褒揚激勵。州文明辦將城鎮老舊小區改造工作納入文明城市測評內容。認真落實典型引路法，探索符合州情的改造設計和管理措施，做到功能齊全、布局合理。2022—2025年，由州住房城鄉建設局加強工作指導，進一步細化評價標準，評選出州內老舊小區和城中村改造升級優秀典型案例，每年對評定為全州前3名的縣市人民政府給予激勵支持，并推薦參與省級評選，在申報中央、省級資金方面給予優先支持。