黑龍江省牡丹江市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)牡丹江市區(qū)2022年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實(shí)施方案的通知　　牡政辦發(fā)〔2022〕14號(hào)

　　各區(qū)人民政府、市政府各直屬單位:

　　按照省政府關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的相關(guān)文件要求，為加快推進(jìn)我市老舊住宅小區(qū)改造工作，經(jīng)2022年6月13日市政府17屆7次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，現(xiàn)將《牡丹江市區(qū)2022年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實(shí)施方案》(以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施方案》)印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際，認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

　　牡丹江市人民政府辦公室

　　2022年6月23日

　　黑龍江省牡丹江市區(qū)2022年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實(shí)施方案

　　根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)〔2020〕23號(hào))和《黑龍江省人民政府辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》(黑政辦規(guī)〔2021〕15號(hào))精神，結(jié)合我市實(shí)際，制定《牡丹江市區(qū)2022年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實(shí)施方案》。

　　一、工作目標(biāo)

　　黑龍江省牡丹江市2022年改造市區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)項(xiàng)目11個(gè)，涉及156棟樓、13029戶，改造建筑面積95.85萬(wàn)平方米。結(jié)合城市更新行動(dòng)，加快補(bǔ)齊民生需求短板，推動(dòng)構(gòu)建“共建共治共享”的社區(qū)治理體系，增強(qiáng)城市發(fā)展活力，創(chuàng)建綠色社區(qū)、美麗社區(qū)、智慧社區(qū)，讓人民群眾更有獲得感、安全感和幸福感。

　　二、工作原則

　　(一)堅(jiān)持政府統(tǒng)籌，調(diào)動(dòng)各方參與。市政府對(duì)全市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)(以下簡(jiǎn)稱老舊小區(qū))改造工作負(fù)總責(zé)。各城區(qū)政府作為老舊小區(qū)改造的責(zé)任主體、項(xiàng)目主體，推進(jìn)落實(shí)改造。街道辦事處全程參與項(xiàng)目改造與管理工作。堅(jiān)持居民自愿、激發(fā)居民參與改造的主動(dòng)性、積極性，充分調(diào)動(dòng)社會(huì)力量支持、參與改造。

　　(二)科學(xué)謀劃項(xiàng)目，完善申報(bào)機(jī)制。參照老舊小區(qū)改造“十四五”規(guī)劃，結(jié)合建筑年代、配套設(shè)施功能缺失、破損程度及居民參與積極性等因素，由各城區(qū)政府征求居民意見(jiàn)并合理確定項(xiàng)目。注重解決基本使用功能，完善便民設(shè)施，同步拆違治亂。將居民出資、業(yè)主委員會(huì)(物業(yè)管理委員會(huì))組建、改造后物業(yè)管理模式確定等作為納入年度改造計(jì)劃的前提條件，完善申報(bào)改造年度計(jì)劃的工作機(jī)制。

　　(三)推進(jìn)績(jī)效評(píng)價(jià)，建立長(zhǎng)效管理機(jī)制。實(shí)施績(jī)效目標(biāo)考核，強(qiáng)化過(guò)程管控，健全工作機(jī)制;將改造內(nèi)容、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工組織、監(jiān)督管理等內(nèi)容公開(kāi)公示，實(shí)現(xiàn)全過(guò)程監(jiān)督;堅(jiān)持建管并重，加強(qiáng)長(zhǎng)效治理，群眾充分參與監(jiān)督，不斷提升老舊小區(qū)改造群眾滿意度。

　　三、工作內(nèi)容

　　2022年老舊小區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施“基礎(chǔ)類”內(nèi)容改造，部分小區(qū)結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行“完善類”內(nèi)容改造，具備條件的小區(qū)提檔升級(jí)增加“提升類”改造內(nèi)容。

　　(一)實(shí)施老舊小區(qū)改造的主要內(nèi)容

　　1.樓房本體改造。屋面防水、墻體保溫、樓體內(nèi)共用管線設(shè)施改造、更新改造樓梯間地面和扶手、更換單元門窗、墻體翻新粉刷和更換水落管等。

　　2.水、電、氣、熱等設(shè)施改造。給水、排水、雨水、電、氣、熱、小區(qū)道路、光纖、通信等配套設(shè)施的更新和補(bǔ)建，落實(shí)排水防澇易澇點(diǎn)整治工作。

　　3.小區(qū)環(huán)境設(shè)施改造。庭院綠化硬化、拆除違章建筑、小區(qū)棚廈、清理圈占綠地、配建垃圾分類收集點(diǎn)、垃圾處理站或設(shè)施設(shè)備修復(fù)升級(jí)、補(bǔ)齊樓牌門牌、增設(shè)文化宣傳欄、補(bǔ)齊路燈和樓道燈等。

　　4.無(wú)障礙改造。尊重居民意愿，統(tǒng)籌推進(jìn)老舊小區(qū)公共場(chǎng)所無(wú)障礙、適老化設(shè)施改造，建設(shè)嵌入式養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。按照《無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》，在公共區(qū)域設(shè)置無(wú)障礙休息區(qū)和休息座椅，設(shè)置引導(dǎo)標(biāo)識(shí)和無(wú)障礙標(biāo)識(shí)。

　　5.完善監(jiān)控安防設(shè)施。設(shè)置大門、增設(shè)門衛(wèi)值班室、安裝車輛道閘、完善小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)(車輛、人臉識(shí)別系統(tǒng))等，在老舊小區(qū)改造項(xiàng)目中推進(jìn)“智安小區(qū)”建設(shè)。

　　6.排查整治消防設(shè)施。全面排查計(jì)劃改造項(xiàng)目消防設(shè)施，完善消防設(shè)施建設(shè)，確保設(shè)備完好移交物業(yè)管理企業(yè)。具備條件的小區(qū)建設(shè)微型消防站、地上式消火栓、獨(dú)立式煙感報(bào)警器、無(wú)線紅外雙向消防安全語(yǔ)音提示器、消防宣傳陣地、打通“生命通道”等。

　　7.完善便民服務(wù)設(shè)施。具備條件的小區(qū)擴(kuò)建新建物業(yè)管理用房、業(yè)主文化活動(dòng)中心、社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)機(jī)構(gòu)配套設(shè)施、停車場(chǎng)、充電樁、助餐設(shè)施、便民市場(chǎng)、配建一定比例的公共充電車位等，推動(dòng)生活性服務(wù)業(yè)發(fā)展。此外，在征求業(yè)主同意并履行用地、規(guī)劃審批程序的基礎(chǔ)上，依法依規(guī)建設(shè)停車場(chǎng)。

　　8.幼兒園配套設(shè)施。按照《牡丹江市城鎮(zhèn)小區(qū)配套幼兒園專項(xiàng)治理工作方案》相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，在具備條件的小區(qū)內(nèi)增設(shè)幼兒園等配套基礎(chǔ)設(shè)施。

　　(二)加強(qiáng)老舊小區(qū)改造后的物業(yè)管理內(nèi)容

　　1.建管并重，健全后續(xù)管理機(jī)制。嚴(yán)格執(zhí)行《黑龍江省住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》《牡丹江市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》及市政府關(guān)于住宅物業(yè)管理相關(guān)文件要求，指導(dǎo)居民按照法定程序協(xié)商確定改造后小區(qū)的物業(yè)管理模式，分類施策推動(dòng)改造后物業(yè)服務(wù)管理承接，實(shí)現(xiàn)改造與物業(yè)服務(wù)管理無(wú)縫銜接。

　　2.創(chuàng)建特色社區(qū)。對(duì)具備條件的老舊小區(qū)，結(jié)合改造建設(shè)綠色社區(qū)、美麗社區(qū)，努力實(shí)現(xiàn)改造工作與創(chuàng)建活動(dòng)雙同步。結(jié)合“美好環(huán)境與幸福生活共同締造”活動(dòng)，及時(shí)解決“最后一厘米”難點(diǎn)問(wèn)題，要對(duì)百姓反映比較集中、關(guān)注度高的屬于改造項(xiàng)目范圍外但與項(xiàng)目相關(guān)聯(lián)的設(shè)施設(shè)備、公共服務(wù)設(shè)施的突出問(wèn)題解決到位，保證改造的整體效果。

　　3.做好老舊小區(qū)改造后的物業(yè)管理準(zhǔn)備工作。對(duì)已納入“十四五”老舊小區(qū)改造規(guī)劃尚未改造的小區(qū)，相關(guān)街道、居委會(huì)要分期分批，在改造前組織居民完善落實(shí)小區(qū)物業(yè)管理模式，為下步改造工作做好準(zhǔn)備。

　　(三)打造示范項(xiàng)目，凸顯改造成果

　　1.各城區(qū)結(jié)合本轄區(qū)的實(shí)際情況，各選擇1個(gè)有條件的老舊小區(qū)改造項(xiàng)目開(kāi)展重點(diǎn)街路風(fēng)貌設(shè)計(jì)，提升街區(qū)景觀風(fēng)貌品位。

　　2.每個(gè)城區(qū)選1個(gè)規(guī)模適中、特色鮮明的老舊小區(qū)開(kāi)展“完整住區(qū)”“美麗社區(qū)”試點(diǎn)建設(shè)、補(bǔ)短板。

　　3.具備條件的小區(qū)探索實(shí)施“社會(huì)化資本參與老舊小區(qū)改造示范項(xiàng)目”。

　　四、工作步驟

　　(一)前期準(zhǔn)備階段(6月20日前)

　　1.制定改造方案。各城區(qū)要根據(jù)本轄區(qū)內(nèi)小區(qū)改造總體部署，明確任務(wù)分工、責(zé)任主體、組織推進(jìn)、長(zhǎng)效管理等工作，制定改造實(shí)施方案，確保按時(shí)完成年度改造任務(wù)。

　　2.推進(jìn)全過(guò)程工程咨詢服務(wù)。各城區(qū)作為建設(shè)主體，依法履行招投標(biāo)或政府采購(gòu)程序，選定服務(wù)單位，提高老舊小區(qū)改造管理成效。

　　3.組織項(xiàng)目招投標(biāo)。各城區(qū)依法履行工程總承包招投標(biāo)程序，對(duì)零散項(xiàng)目進(jìn)行“捆綁打包”，實(shí)施“評(píng)定分離”模式，擇優(yōu)選擇工程總承包單位。對(duì)項(xiàng)目過(guò)大、施工管理難度較大的項(xiàng)目要合理劃分標(biāo)段，原則上單個(gè)招標(biāo)項(xiàng)目規(guī)模應(yīng)在7萬(wàn)平方米至15萬(wàn)平方米之間確定標(biāo)段(已發(fā)布招標(biāo)公告城區(qū)可按照項(xiàng)目實(shí)際情況執(zhí)行)。

　　4.完善施工設(shè)計(jì)。在施工設(shè)計(jì)前，各城區(qū)負(fù)責(zé)組織完成居民征求意見(jiàn)工作。在獲得三分之二以上居民同意后，擬定具體改造內(nèi)容清單，確保改造后居民滿意度達(dá)到90%以上。

　　在設(shè)計(jì)階段，各城區(qū)要督促工程總承包單位組織召開(kāi)設(shè)計(jì)交底碰頭會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)踏查并建立各單位聯(lián)絡(luò)機(jī)制。按照形成封閉物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行施工設(shè)計(jì)，結(jié)合居民意見(jiàn)及專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位提出的專項(xiàng)改造設(shè)計(jì)建議明確改造內(nèi)容、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)足老舊小區(qū)在衛(wèi)生防疫、社區(qū)服務(wù)等短板。

　　5.開(kāi)展居民動(dòng)員，做好物業(yè)管理。各城區(qū)組織街道對(duì)2022年改造項(xiàng)目逐個(gè)做好居民意見(jiàn)征求工作，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與居民意見(jiàn)相結(jié)合，同時(shí)滿足防疫要求，確定改造小區(qū)的物業(yè)管理模式和選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，營(yíng)造群策群力、全民參與的社會(huì)氛圍，實(shí)現(xiàn)改造后小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋。

　　6.拆除改造小區(qū)內(nèi)的配建棚廈。改造小區(qū)范圍內(nèi)配建棚廈，由各城區(qū)結(jié)合每個(gè)小區(qū)實(shí)際情況，在征得居民同意、取得居民理解認(rèn)可的前提下予以拆除。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照2000元/個(gè)給予適當(dāng)補(bǔ)償。原有的自行車棚等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施以及小區(qū)內(nèi)已無(wú)實(shí)際用處的原有配套泵房，結(jié)合小區(qū)實(shí)際需要，按照成本價(jià)予以補(bǔ)償后拆除或改建。

　　7.拆除小區(qū)內(nèi)違章建筑。各城區(qū)政府作為老舊小區(qū)改造的責(zé)任主體、項(xiàng)目主體，牽頭負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)違章建筑拆除工作，對(duì)改造項(xiàng)目中存在的自建房等“四無(wú)建筑”進(jìn)行全面排查整治。要發(fā)揮街道作用，做好居民溝通協(xié)調(diào)工作，確保違建拆除順利推進(jìn)。市城管局作為執(zhí)法主體，依據(jù)市政府關(guān)于住宅物業(yè)管理相關(guān)文件明確的職責(zé)，配合做好違建認(rèn)定、拆除工作，對(duì)個(gè)別阻礙違建拆除的業(yè)主，依法依規(guī)處理。

　　8.做好居民出資改造項(xiàng)目的組織實(shí)施。各城區(qū)要提前做好相關(guān)改造項(xiàng)目居民出資情況的調(diào)查及宣傳工作，建立臺(tái)賬，在改造開(kāi)工前將資金歸集到位，納入工程款規(guī)范管理。

　　外墻節(jié)能改造涉及的居民自有室外窗，對(duì)有更換意愿的業(yè)主，由各城區(qū)根據(jù)實(shí)際情況統(tǒng)一組織更換或居民自行更換，更換費(fèi)用全部由居民自行承擔(dān)。樓內(nèi)地下埋設(shè)的共用排水管道經(jīng)征求居民意見(jiàn)后需要改造的，由共用此管道的全部業(yè)主共同承擔(dān)費(fèi)用，在改造時(shí)一并維修。

　　9.及時(shí)辦理各項(xiàng)前期手續(xù)。各城區(qū)安排專人及時(shí)辦理《建筑工程施工許可證》、質(zhì)量安全監(jiān)督等前期手續(xù)，依法依規(guī)完善工程建設(shè)手續(xù)。

　　10.落實(shí)“水電熱氣”專業(yè)分包改造、進(jìn)行“弱電”管線綜合整治工作。工程總承包單位要與各專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位及“弱電”管線產(chǎn)權(quán)單位委托的具有專業(yè)承包資質(zhì)企業(yè)簽訂專業(yè)分包合同。

　　11.房屋安全隱患排查。對(duì)改造項(xiàng)目進(jìn)行全面的房屋安全排查、評(píng)估，對(duì)存在房屋安全隱患建筑進(jìn)行整治，并按照房屋安全隱患排查及“七類火災(zāi)隱患”等要求限時(shí)完成整治工作。開(kāi)展燃?xì)夤芫€安全隱患排查，結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況進(jìn)行燃?xì)夤芫€改造。

　　(二)改造施工與項(xiàng)目管理、監(jiān)督階段(6月20日-10月31日)

　　1.全面啟動(dòng)改造工程建設(shè)。科學(xué)規(guī)劃、交叉作業(yè)、一次性進(jìn)場(chǎng)、一次性出場(chǎng)為原則，合理安排施工工序，管道埋設(shè)較深的給水等管道隱蔽工程改造項(xiàng)目先施工，加強(qiáng)質(zhì)量安全監(jiān)管，落實(shí)全過(guò)程工程咨詢管理。

　　2.各城區(qū)負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)相關(guān)單位，對(duì)老舊小區(qū)改造中影響樓體外墻保溫施工的商鋪牌匾、油煙排放管道等進(jìn)行綜合整治。一是各城區(qū)和市城管局共同確定改造牌匾項(xiàng)目，拆除、制作、安裝等牌匾設(shè)置費(fèi)用納入項(xiàng)目建設(shè)成本，根據(jù)商戶戶外牌匾設(shè)置實(shí)際情況，并考慮臨街重要節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目，統(tǒng)籌規(guī)劃設(shè)置符合樓體樣式風(fēng)格的戶外牌匾、對(duì)影響市容和存在安全隱患的戶外牌匾進(jìn)行拆除;二是對(duì)直排未安裝油煙凈化設(shè)施的進(jìn)行整改;三是自設(shè)煙筒高空排放、影響小區(qū)改造、對(duì)樓體造成安全隱患的予以整改;四是安裝油煙凈化設(shè)施的，原則上要安裝在室內(nèi)，不得有礙觀瞻、影響市容。

　　3.專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位執(zhí)行《黑龍江省住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，出資參與相關(guān)管線設(shè)施設(shè)備的改造，改造后專營(yíng)設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)要依照法定程序移交專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，符合相關(guān)規(guī)定的依法計(jì)入企業(yè)成本，并由其負(fù)責(zé)后續(xù)日常維護(hù)管理。改造實(shí)施過(guò)程中如需對(duì)市政道路、輔路進(jìn)行破道施工，提前做好準(zhǔn)備并按照《國(guó)務(wù)院城市道路管理?xiàng)l例》《黑龍江省實(shí)施〈城市道路管理?xiàng)l例〉辦法》辦理城市道路挖掘?qū)徟掷m(xù)方可進(jìn)行破道施工。

　　4.供水、供熱設(shè)施改造中，要結(jié)合改造資金情況，由各城區(qū)政府組織全過(guò)程管理、監(jiān)理、施工、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、街道社區(qū)、居民代表等參建各方進(jìn)行必要性論證，在能夠保障居民基本供水、供熱設(shè)施改造的基礎(chǔ)上，優(yōu)先對(duì)經(jīng)征求意見(jiàn)并獲得居民同意支持的小區(qū)樓內(nèi)立管及樓內(nèi)水平管、供熱立管及閥門進(jìn)行更新改造;對(duì)供水壓力不足、供暖效果差、管道問(wèn)題嚴(yán)重的小區(qū)，進(jìn)行必要性論證，在項(xiàng)目可研的基礎(chǔ)上，依據(jù)實(shí)際情況可以增設(shè)二次供水加壓泵站、更新小區(qū)內(nèi)供熱泵房設(shè)施設(shè)備，解決居民吃水難、供暖效果差問(wèn)題。

　　5.改造項(xiàng)目?jī)?nèi)居民戶內(nèi)更換燃?xì)庀鹉z軟管、需加裝燃?xì)獍踩b置等設(shè)施需入戶改造的，由各城區(qū)重新單獨(dú)立項(xiàng)并組織實(shí)施。

　　6.各“弱電”管線產(chǎn)權(quán)單位，要積極配合各城區(qū)樓本體外墻保溫施工，在清理報(bào)廢線纜的基礎(chǔ)上，因地制宜同步進(jìn)行“統(tǒng)一路徑、清除廢線、集中捆束、規(guī)范改造”綜合整治。

　　7.改造小區(qū)內(nèi)樓頂已設(shè)置有通信基站及線纜的，由市工信局牽頭，通信基站及線纜所屬產(chǎn)權(quán)單位會(huì)同各城區(qū)政府，根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況共同商定改造方式。改造過(guò)程中按照施工要求和通信保障的需要，同步整改、同步施工。

　　8.按期完成改造進(jìn)展調(diào)度。各城區(qū)要做好發(fā)改部門的“國(guó)家重大建設(shè)項(xiàng)目庫(kù)”中相關(guān)項(xiàng)目的每月調(diào)度工作、住建部門“黑龍江省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造全過(guò)程管理平臺(tái)”周調(diào)度工作，實(shí)時(shí)將改造內(nèi)容、工程進(jìn)展、資金使用情況錄入系統(tǒng)，保證真實(shí)反映項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度及資金撥付、使用情況，完成各項(xiàng)調(diào)度、考核。

　　(三)竣工驗(yàn)收和移交(11月1日-12月31日)

　　1.改造項(xiàng)目建成后，由各城區(qū)牽頭組織相關(guān)部門以及工程總承包單位、全過(guò)程咨詢服務(wù)單位、監(jiān)理單位、街道、居委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主代表等參建單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。城區(qū)住建、發(fā)改等相關(guān)部門要全程參與、監(jiān)督驗(yàn)收。

　　2.驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)到市直相關(guān)部門辦理竣工質(zhì)量驗(yàn)收、消防驗(yàn)收備案手續(xù)。并根據(jù)《城市建設(shè)檔案管理規(guī)定》有關(guān)要求，項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)在竣工驗(yàn)收合格后三個(gè)月內(nèi)，向市城建檔案館報(bào)送整套建設(shè)工程檔案;同時(shí)分別向該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、所在地街道辦事處移交整套建設(shè)工程檔案;將相關(guān)檔案電子版上傳至“黑龍江省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造全過(guò)程管理平臺(tái)”。

　　3.項(xiàng)目竣工決算等具體事宜由各城區(qū)政府與工程總承包單位在合同中另行約定。各城區(qū)政府根據(jù)國(guó)家、省對(duì)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目審計(jì)核查要求以及實(shí)施工程總承包項(xiàng)目決算的實(shí)際情況，組織全過(guò)程咨詢單位對(duì)工程總承包單位上報(bào)的工程結(jié)算進(jìn)行確認(rèn)。經(jīng)確認(rèn)同意后報(bào)市審計(jì)局審計(jì)，由市審計(jì)局出具審計(jì)報(bào)告。各城區(qū)政府組織編制竣工財(cái)務(wù)決算報(bào)表，將項(xiàng)目列入審計(jì)部門年度審計(jì)計(jì)劃，按照建設(shè)項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)決算相關(guān)規(guī)定履行程序。

　　參照2021年水電熱氣專業(yè)分包改造項(xiàng)目實(shí)際情況，對(duì)于專業(yè)分包項(xiàng)目預(yù)決算事項(xiàng)，由各城區(qū)組織全過(guò)程咨詢單位在不超過(guò)項(xiàng)目可研確定投資總額前提下，對(duì)設(shè)計(jì)單位出具的施工設(shè)計(jì)圖紙，依法依規(guī)完成工程改造費(fèi)用審核測(cè)算，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位據(jù)此編制改造工程項(xiàng)目預(yù)算，簽訂專業(yè)分包合同，作為工程決算依據(jù)。

　　(四)下一年度老舊小區(qū)改造準(zhǔn)備工作

　　黑龍江省牡丹江市各城區(qū)于2022年6月底前，基本完成下一年度老舊小區(qū)改造前期工作，主要包括征求居民意見(jiàn)、落實(shí)居民出資責(zé)任、確定物業(yè)管理模式、項(xiàng)目擬定、深化改造方案、編制可行性研究報(bào)告、開(kāi)展定位測(cè)量和安全鑒定等工作。以“十四五”老舊小區(qū)改造規(guī)劃為依據(jù)，科學(xué)合理有序確定下一年度改造計(jì)劃，已落實(shí)居民出資小區(qū)優(yōu)先列入改造計(jì)劃，報(bào)請(qǐng)市政府批準(zhǔn)后向省住建廳申報(bào)，申報(bào)前需完成改造相關(guān)信息在“兩個(gè)系統(tǒng)”中錄入工作。

　　五、保障措施

　　(一)資金保障

　　黑龍江省牡丹江市市區(qū)2022年老舊小區(qū)改造投資4.43億元，主要包括“庭院配套基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目中央預(yù)算內(nèi)投資”“中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金”、省級(jí)財(cái)政“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”資金、市區(qū)兩級(jí)財(cái)政配套資金、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位分擔(dān)資金、“弱電”管線產(chǎn)權(quán)單位分擔(dān)資金和居民個(gè)人出資等多渠道共同籌集。

　　1.庭院配套基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。投資2.32億元，通過(guò)中央預(yù)算內(nèi)投資和地方配套資金方式籌集。中央預(yù)算內(nèi)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)以實(shí)際到位資金為準(zhǔn)。

　　2.樓本體改造項(xiàng)目。投資2.11億元，資金來(lái)源包括中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金和地方配套資金。目前，中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金已經(jīng)到位0.61億元(補(bǔ)助資金要統(tǒng)籌考慮中央預(yù)算內(nèi)基建投資等相關(guān)資金安排，結(jié)合老舊小區(qū)二次供水、供熱管網(wǎng)改造任務(wù)，按照“保基本”原則，重點(diǎn)支持基礎(chǔ)性改造項(xiàng)目)，約占樓本體投資29%。

　　3.居民出資承擔(dān)部分改造資金。按照省住建廳《黑龍江省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作導(dǎo)則》規(guī)定，結(jié)合2022年省住建廳申報(bào)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目要求，落實(shí)居民出資責(zé)任，改造小區(qū)居民按照建筑面積10元/m2出資，居民出資繳存到各城區(qū)專有監(jiān)管賬戶。

　　按照“誰(shuí)受益、誰(shuí)出資”原則，樓內(nèi)地下埋設(shè)的共用排水管道、專屬部位門窗等更換費(fèi)用，由居民自行承擔(dān)。居民可采取直接出資、提取公積金、讓渡小區(qū)公共收益等方式，支付改造費(fèi)用。各城區(qū)要積極推動(dòng)居民出資參與改造，制定針對(duì)困難群眾的減免政策，加強(qiáng)對(duì)居民出資部分資金的使用管理。

　　4.地方配套資金包括：一是“水電熱氣”專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)專業(yè)配套設(shè)施改造投資20%比例資金(包括實(shí)施小網(wǎng)供熱的企業(yè)，負(fù)責(zé)供熱小區(qū)的實(shí)施改造、同樣承擔(dān)20%比例資金);二是“弱電”管線產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)50%比例修整規(guī)范光纖、通信等“弱電”管線改造資金;三是項(xiàng)目投資計(jì)劃中按中央、省專項(xiàng)資金及債券資金申報(bào)規(guī)定需地方財(cái)政配套資金部分，扣除企業(yè)及居民出資后由市區(qū)兩級(jí)財(cái)政承擔(dān)比例，由市政府相關(guān)會(huì)議重新明確;四是中央預(yù)算內(nèi)投資、中央財(cái)政補(bǔ)助資金、專業(yè)單位出資、居民出資、債券資金等資金籌集金額及計(jì)劃下達(dá)額度，未達(dá)到預(yù)期額度及申請(qǐng)額度，導(dǎo)致地方配套資金增加部分，由市政府研究明確市區(qū)兩級(jí)財(cái)政承擔(dān)比例。

　　5.供水、供熱設(shè)施改造經(jīng)必要性論證急需改造內(nèi)容，如在年度編制可研內(nèi)容中未包括改造事項(xiàng)，新增投資超過(guò)500萬(wàn)元或原項(xiàng)目總投資10%比例的改造事項(xiàng)，城區(qū)政府可對(duì)新增老舊小區(qū)改造項(xiàng)目進(jìn)行申報(bào)，履行項(xiàng)目政府審批、發(fā)改部門立項(xiàng)程序，改造費(fèi)用由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)20%后，剩余費(fèi)用承擔(dān)比例事宜由市政府研究議定安排。

　　6.拆除改造小區(qū)附屬設(shè)施。拆除小區(qū)內(nèi)配建棚廈、原有自行車棚等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施以及小區(qū)內(nèi)已無(wú)實(shí)際用處的原有配套泵房的補(bǔ)償資金和違章建筑拆除清運(yùn)費(fèi)用、牌匾改造設(shè)置費(fèi)用全部計(jì)入老舊小區(qū)改造成本，資金來(lái)源由一般債券資金列支解決。

　　7.吸引社會(huì)資本投資。通過(guò)政府采購(gòu)、新增設(shè)施有償使用、落實(shí)資產(chǎn)權(quán)益等方式，吸引社會(huì)力量投資參與各類需改造設(shè)施的設(shè)計(jì)、改造、運(yùn)營(yíng)。對(duì)具備市場(chǎng)化運(yùn)作條件的社區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療、助餐、超市、家政、文體等公共服務(wù)設(shè)施，可采取各運(yùn)營(yíng)主體與小區(qū)業(yè)主利益、商業(yè)捆綁開(kāi)發(fā)等方式，運(yùn)用市場(chǎng)化方式吸引社會(huì)資本參與。

　　(二)政策保障

　　1.落實(shí)稅費(fèi)減免政策。一是專營(yíng)單位政策。專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參與政府統(tǒng)一組織的老舊小區(qū)改造，對(duì)其取得所有權(quán)的設(shè)施設(shè)備等配套資產(chǎn)改造所發(fā)生的費(fèi)用，可以作為該設(shè)施設(shè)備的計(jì)稅基礎(chǔ)，按規(guī)定計(jì)提折舊并在企業(yè)所得稅前扣除。所發(fā)生的維護(hù)管理費(fèi)用，可按規(guī)定計(jì)入企業(yè)當(dāng)期費(fèi)用稅前扣除。二是配套服務(wù)政策。在老舊小區(qū)改造中，用于提供社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政服務(wù)的建設(shè)項(xiàng)目，免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi);相關(guān)房產(chǎn)、土地，按照國(guó)家規(guī)定免征契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)、耕地開(kāi)墾費(fèi)、土地復(fù)墾費(fèi)、土地閑置費(fèi);因地質(zhì)條件等原因無(wú)法修建防空地下室的，免征防空地下室易地建設(shè)費(fèi)。

　　2.整合利用存量資源。一是盤活存量資源。對(duì)利用小區(qū)內(nèi)用地建設(shè)各類服務(wù)設(shè)施的，可依法依規(guī)合理兼容或轉(zhuǎn)換用途，可不增收土地價(jià)款。有效利用機(jī)關(guān)企事業(yè)單位空置房屋，統(tǒng)籌利用公有住房、社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、閑置鍋爐房等資源，在老舊小區(qū)內(nèi)及周邊健全完善社區(qū)養(yǎng)老、托育等公共服務(wù)設(shè)施。有條件的可通過(guò)租賃、購(gòu)買住宅樓底層商業(yè)用房等其他符合條件的房屋發(fā)展社區(qū)服務(wù)。二是優(yōu)化控制指標(biāo)。結(jié)合實(shí)際，對(duì)改造項(xiàng)目利用周邊零散土地及非居住低效用地，靈活劃定用地邊界，優(yōu)化控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整程序。在不違反國(guó)家有關(guān)強(qiáng)制性規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、保障公共利益和安全的前提下，結(jié)合歷史成因和實(shí)際情況，合理優(yōu)化控制指標(biāo)。改造項(xiàng)目中含拆除重建改造內(nèi)容的，可在妥善解決居民需求和相鄰關(guān)系人利益的前提下，科學(xué)合理確定容積率、綠地率、控制高度、建筑密度等控制指標(biāo)。

　　3.明確土地支持政策。一是土地供給政策。改造項(xiàng)目中利用周邊零散土地及非居住的低效用地，符合劃撥條件的，按劃撥方式供地;涉及經(jīng)營(yíng)性用途的，可按有關(guān)規(guī)定優(yōu)化程序，依法出讓。二是登記確權(quán)政策。各城區(qū)在改造過(guò)程中，涉及利用閑置用房等存量房屋改造建設(shè)各類公共服務(wù)設(shè)施的，可在一定年限內(nèi)暫不辦理變更用地主體和土地使用性質(zhì)的手續(xù)。增設(shè)公共服務(wù)設(shè)施需要辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要依法積極予以辦理。

　　(三)創(chuàng)新改造方式

　　1.按照《關(guān)于在全省房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域工程項(xiàng)目實(shí)行工程總承包和全過(guò)程工程咨詢服務(wù)的函》(黑建函〔2021〕35號(hào))要求，2022年老舊小區(qū)改造項(xiàng)目“捆綁打包”或?qū)嵤╉?xiàng)目拆分后，實(shí)行工程總承包和全過(guò)程工程咨詢服務(wù)。

　　2.優(yōu)化審批流程。簡(jiǎn)化改造審批流程，精簡(jiǎn)審批事項(xiàng)，壓減審批時(shí)限，推行網(wǎng)上審批、承諾審批，提高審批效率。基礎(chǔ)類、完善類、提升類項(xiàng)目全流程審批時(shí)限最長(zhǎng)不超過(guò)15個(gè)工作日。

　　3.簡(jiǎn)化審批手續(xù)。對(duì)不涉及土地權(quán)屬變化或不涉及規(guī)劃條件調(diào)整的改造項(xiàng)目，無(wú)需辦理用地規(guī)劃許可及工程規(guī)劃許可;對(duì)未列入《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)分類管理名錄》的建設(shè)項(xiàng)目，無(wú)需辦理環(huán)評(píng)手續(xù);對(duì)不涉及建筑主體結(jié)構(gòu)變動(dòng)的低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，實(shí)行項(xiàng)目建設(shè)單位告知承諾制的，可不進(jìn)行施工圖審查。

　　4.精簡(jiǎn)備案手續(xù)。推行由城區(qū)政府、參建各方、業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同參與的項(xiàng)目竣工聯(lián)合驗(yàn)收。對(duì)不涉及規(guī)劃、消防驗(yàn)收的改造項(xiàng)目，提交改造項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收備案表、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū)即可辦理竣工驗(yàn)收備案。

　　5.國(guó)投公司(物業(yè))對(duì)接各城區(qū)政府，對(duì)改造后居民未能選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)并實(shí)施專業(yè)化管理的老舊小區(qū)，實(shí)施“兜底”、依法依規(guī)承接到位、進(jìn)行專業(yè)化物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)建管并重、長(zhǎng)效管理。

　　(四)工程質(zhì)量安全保障

　　1.落實(shí)監(jiān)管責(zé)任。認(rèn)真落實(shí)部門監(jiān)管責(zé)任，將老舊小區(qū)改造納入工程質(zhì)量安全監(jiān)管部門質(zhì)量安全監(jiān)管體系，強(qiáng)化對(duì)責(zé)任主體的質(zhì)量安全監(jiān)管，強(qiáng)化工程設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收全過(guò)程質(zhì)量安全監(jiān)督管理，加強(qiáng)檢查抽測(cè)、跟進(jìn)檢查，嚴(yán)把工程質(zhì)量安全關(guān)。

　　2.落實(shí)主體責(zé)任。參建各方責(zé)任主體要嚴(yán)格按照質(zhì)量安全生產(chǎn)有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)重要環(huán)節(jié)、關(guān)鍵部位的質(zhì)量安全監(jiān)督檢查，及時(shí)消除質(zhì)量安全隱患，落實(shí)文明施工管理制度，加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化管理。

　　3.嚴(yán)控材料質(zhì)量。落實(shí)防水、保溫等建筑材料及構(gòu)配件檢測(cè)制度，定期實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)取樣檢驗(yàn)檢測(cè)，依法查處違法行為。要選用經(jīng)濟(jì)適用、綠色環(huán)保的新技術(shù)、新工藝、新材料。鼓勵(lì)對(duì)大宗建筑材料進(jìn)行集中采購(gòu)。

　　4.發(fā)揮監(jiān)督作用。暢通投訴舉報(bào)渠道，保障居民在改造中的知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)。審計(jì)部門要加強(qiáng)對(duì)改造項(xiàng)目相關(guān)資金的審計(jì)監(jiān)督。

　　5.建立公示制度。開(kāi)工前，在改造項(xiàng)目?jī)?nèi)顯著位置制作3塊以上公示板，一是“改造項(xiàng)目效果圖(鳥(niǎo)瞰圖、平面圖、新舊對(duì)比圖);二是改造內(nèi)容(逐項(xiàng)明確改造工程量)、工程投資、時(shí)間安排以及2名以上居民監(jiān)督代表聯(lián)系電話;三是工程公告等公示圖板，實(shí)行1個(gè)項(xiàng)目1個(gè)二維碼，接受社會(huì)各界監(jiān)督。

　　六、工作分工

　　成立市級(jí)老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)全市改造工作的政策落實(shí)、資金籌措、綜合協(xié)調(diào)、統(tǒng)計(jì)匯總、督辦推進(jìn)、宣傳等相關(guān)工作。各成員單位主要領(lǐng)導(dǎo)作為第一責(zé)任人，要指定一名班子成員負(fù)責(zé)落實(shí)具體工作。具體組織機(jī)構(gòu)及成員單位職責(zé)詳見(jiàn)附件1。

　　七、工作要求

　　(一)統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)。將實(shí)施老舊小區(qū)改造作為一項(xiàng)重要的民生工程，牢記初心使命，踐行為民服務(wù)宗旨，切實(shí)解決好居民反映的難點(diǎn)問(wèn)題。多部門聯(lián)動(dòng)推進(jìn)改造，加大督辦力度，做好工作安排，切實(shí)做到思想統(tǒng)一、目標(biāo)明確、責(zé)任落實(shí)、任務(wù)具體、啟動(dòng)迅速。

　　(二)建管結(jié)合，長(zhǎng)效管理。充分發(fā)揮城區(qū)黨委、人大、政府以及各職能部門的領(lǐng)導(dǎo)、監(jiān)督、指導(dǎo)和管理作用。按照物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制完善相關(guān)政策措施，指導(dǎo)居民協(xié)商確定改造后小區(qū)的物業(yè)管理模式，實(shí)現(xiàn)改造與物業(yè)服務(wù)管理無(wú)縫銜接，鞏固和維護(hù)老舊小區(qū)改造利民實(shí)事成果，防止“先改后亂”。

　　(三)廣泛發(fā)動(dòng)，總結(jié)宣傳。充分利用主流媒體和自媒體等宣傳渠道，加大對(duì)老舊小區(qū)改造政策措施、改造成效、黨建引領(lǐng)的優(yōu)秀示范項(xiàng)目、典型經(jīng)驗(yàn)的宣傳力度，全方位、多角度、常態(tài)化的宣傳，著力引導(dǎo)群眾轉(zhuǎn)變觀念，形成社會(huì)廣泛支持、群眾積極參與的良好氛圍。

　　(四)政策落地，高效完成。《實(shí)施方案》中未體現(xiàn)的相關(guān)政策，除應(yīng)執(zhí)行國(guó)務(wù)院、省政府關(guān)于全面推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作的相關(guān)文件精神及《黑龍江省老舊小區(qū)改造工作導(dǎo)則》外，還要符合國(guó)家、省現(xiàn)行政策制度法規(guī)和技術(shù)文件要求，具體改造工作要求詳見(jiàn)《黑龍江省老舊小區(qū)改造工作導(dǎo)則》、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求詳見(jiàn)《黑龍江省老舊小區(qū)改造技術(shù)導(dǎo)則》。

　　附件

　　黑龍江省牡丹江市老舊小區(qū)改造基礎(chǔ)類、完善類、提升類的主要改造內(nèi)容

　　1.基礎(chǔ)類。以滿足居民安全需要和基本生活需求為改造內(nèi)容，主要包括建筑物公共部位的外墻保溫及粉刷、屋面保溫及防水、樓梯間粉刷及亮化、樓梯間窗更換，小區(qū)內(nèi)部及與小區(qū)聯(lián)系的供水、排水、供電、供氣、供熱、道路、消防、安防、生活垃圾分類、移動(dòng)通信、廣電等基礎(chǔ)設(shè)施，以及小區(qū)照明、光纖入戶、架空線規(guī)整(入地)等。

　　2.完善類。以滿足居民生活便利需要和改善型生活需求為改造內(nèi)容，主要包括整治小區(qū)綠化、完善小區(qū)適老設(shè)施、無(wú)障礙設(shè)施、停車庫(kù)(場(chǎng))、電動(dòng)自行車及汽車充電樁、物流快遞箱、文化休閑設(shè)施、體育健身設(shè)施、物業(yè)用房等配套設(shè)施，以及居民專屬部位的供熱、供氣、供水、排水、供電等管線和室外窗戶更換。

　　3.提升類。以豐富社區(qū)服務(wù)供給、提升居民生活品質(zhì)為改造內(nèi)容，主要包括小區(qū)及周邊社區(qū)綜合服務(wù)、公共衛(wèi)生設(shè)施、幼兒園、周界防護(hù)等智能感知、5G通信、養(yǎng)老、托育、助餐、家政、便民市場(chǎng)、便利店、郵政快遞末端綜合服務(wù)站、公共服務(wù)用房、應(yīng)急避難場(chǎng)所，以及能夠滿足防災(zāi)防疫等應(yīng)急設(shè)施。

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內(nèi)容審核：王學(xué)棉律師

來(lái)源：頭條-黑龍江省《牡丹江市區(qū)2022年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實(shí)施方案》牡丹江市2022年改造市區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)11個(gè)涉及156棟樓13029戶，