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還建房買賣合同是否有效,還建房買賣合同有效嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時間：
2024-07-17 00:24:27
作者：
圣運律師
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還建房買賣合同是否有效，還建房買賣合同，只要滿足合同的生效要件，就是有效的。不過至于還建房能否過戶，要看是否符合還建房買賣的條件。一般而言，合同的生效要件包括：(1)合同當事人訂立合同時具有相應(yīng)的締約行為能力。(2)合同當事人意思表示真實。

還建房買賣合同是否有效,還建房買賣合同有效嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、還建房買賣合同是否有效

還建房買賣合同，只要滿足合同的生效要件，就是有效的。不過至于還建房能否過戶，要看是否符合還建房買賣的條件。

一般而言，合同的生效要件包括：

(1)合同當事人訂立合同時具有相應(yīng)的締約行為能力。

(2)合同當事人意思表示真實。

(3)合同不違反法律或社會公共利益。

(4)合同的內(nèi)容必須確定或可能。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

根據(jù)《民法典》第143條規(guī)定：具備下列條件的民事法律行為有效：

（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；

（二）意思表示真實；

（三）不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗。（《民法典》生效時間為2021年1月1日）

二、還建房買賣合同有效嗎？

還建房買賣合同有法律效力嗎?

還建房通常采用公證的辦法來交易，但買賣合同不具有法律效力，根據(jù)具體的還建房的性質(zhì)來看，還建房的買賣具有一定的風險。還建房經(jīng)常被稱作小產(chǎn)權(quán)房，又稱為統(tǒng)建樓，統(tǒng)建房。還建房是政府為統(tǒng)一拆遷后，對居民做出的補償住房，用以安置拆遷居民的安置性補貼住房，和商品房不同，還住房不通過交易取得，而是通過政策補貼獲得，因此買賣合同是沒有法律效力的。

第一種還建房主要針對城中村改造，征收拆遷后采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，選擇在集體土地上的房屋進行調(diào)換，該類房屋俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”。一旦出現(xiàn)糾紛，購房人的權(quán)益在法律上很難得到保護。

另一類還建房是指，國有土地上的房屋拆遷進行還建，一般通過劃撥方式取得建設(shè)用地，并且具備開發(fā)所需要的五證。一般來說，如果是重大城建拆遷的還建房，將來是可以辦兩證的。

該類房屋也分為兩種：一種是經(jīng)濟適用房性質(zhì)，一種是商品房性質(zhì)。

區(qū)別是經(jīng)適房辦兩證后，需要滿5年才能上市交易，而商品房只要辦證后就可以隨時交易。也就是說，購買國有土地拆遷的還建房，最起碼是有“兩證”的，購買這類房子和一般的二手房差別并不大，這樣的操作是有法律保障的。

現(xiàn)在辦理還建房買賣多數(shù)通過仲裁和公證來辦理，但這樣的過程也不完全能保障購房者的權(quán)益。還有一種辦法比較保險，就是在拆遷早期，將拆遷協(xié)議更名，即可保障產(chǎn)權(quán)問題，不過此時還建房實體看不到，也存在一定風險。

對于還建房，由于沒有產(chǎn)權(quán)證，因不能買賣，所以公證處不會給予公證。有的拆遷還建房屬于經(jīng)濟適用房，而有的屬于商品房，那么，根據(jù)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)濟適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證一定年限后(一般為5年)，方可按市場價上市出售。出售時，應(yīng)當按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納一些費用。

三、還建房買賣合同有效嗎

還建房買賣合同是否有效，應(yīng)結(jié)合房屋所屬土地使用權(quán)的性質(zhì)來判斷。集體土地上還建的房屋，還應(yīng)看買賣雙方是否同為房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員，農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員之間簽訂的還建房買賣合同一般認定有效；反之，則合同無效。國有土地上還建的房屋買賣合同一般是有效的，但如果是通過劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，在轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時應(yīng)補繳相應(yīng)的土地出讓金，買賣合同才能有效。

一、農(nóng)村房屋買賣合同無效的依據(jù)

農(nóng)村房屋買賣合同如果有法律規(guī)定的無效情形才會無效。農(nóng)村房屋買賣合同有效首先要求該房屋一定要是合法建筑。其次；還要求農(nóng)村房屋買賣的雙方都是集體經(jīng)濟組織成員并且沒有其他的房屋產(chǎn)權(quán)；房屋買賣也是由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織做出的決定。如果不滿足上面的情況，農(nóng)村房屋買賣合同就是無效的。

二、如何進行過戶

集體土地使用證的話沒有必要改宅基地的使用權(quán)和國有土地使用權(quán)(住宅)不一樣是不存在繼承問題的法律規(guī)定“一戶只能擁有一處宅基地”這里的一戶可不是一個人而且你父親只作為代表寫在土地證上當然如果你擔心其他變故由你父親協(xié)議轉(zhuǎn)讓你或者立遺囑你父百年之后房屋繼承后土地隨之轉(zhuǎn)移前提都必須是辦理房產(chǎn)證

當事人戶籍不是宅基地所屬村委會農(nóng)業(yè)戶籍，是不能辦理該宅基地過戶到當事人名下的。規(guī)定農(nóng)村宅基地和所屬住房屬于集體性質(zhì)，只有本村農(nóng)業(yè)戶籍人員才有資格享有，不對外部戶籍人員辦理。《房屋登記辦法》：

第八十六條房屋所有權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移，申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當提交下列材料：

(一)登記申請書；

(二)申請人的身份證明；

(三)房屋所有權(quán)證書；

(四)宅基地使用權(quán)證明或者集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明；

(五)證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；

(六)其他必要材料。申請村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當提交農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當提交經(jīng)村民會議同意或者由村民會議授權(quán)經(jīng)村民代表會議同意的證明材料。第八十七條申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當不予辦理。《農(nóng)村宅基地管理辦法》：

第十七條農(nóng)村村民申請宅基地，應(yīng)當向常住戶口所在地的村民委員會或村集體經(jīng)濟組織提出書面申請，經(jīng)村民委員會或村集體經(jīng)濟組織討論同意，并將申請宅基地戶主名單、家庭人口、原有房屋間數(shù)面積、申請建房占地面積、位置等張榜公布后無異議的，取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審查，縣土地行政主管部門審核，由縣人民政府批準，其批準結(jié)果由村民委員會予以公布。