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城中村改造實例分析，城中村的農村房屋拆遷，可以參考城市房屋補償標準嗎?:今日城中村改造更新

發布時間：
2024-12-26 17:50:51
作者：
圣運律師
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城中村改造實例分析,城中村到底是城市還是農村拆遷應該按哪個標準補償,能成為城中村是幸運的，但也是尷尬的。城中村坐落在繁華的都市，交通的便利和高額的房價帶來了城中村的繁華，看似一個“城市”，但可能沒有轉變的集體土地性質、擁擠的樓房和破敗的基礎

城中村改造實例分析，城中村的農村房屋拆遷，可以參考城市房屋補償標準嗎?:今日城中村改造更新

一、城中村改造實例分析,城中村到底是城市還是農村拆遷應該按哪個標準補償

能成為城中村是幸運的，但也是尷尬的。城中村坐落在繁華的都市，交通的便利和高額的房價帶來了城中村的繁華，看似一個“城市”，但可能沒有轉變的集體土地性質、擁擠的樓房和破敗的基礎設施，又提醒著大家這里仍然是“農村”。

其實，城中村是特殊的，不能一味的用農村和城市單獨區分，因為隨著城市化的不斷推進，很多城中村已被納入了城市規劃區。

那，何為城市規劃區呢?

城市規劃區指的是近城市市區、近郊區以及城市行政區域內因城市建設和發展需要實行規劃控制的區域，城市規劃區的具體范圍，由城市人民政府在編制的城市總體規劃中劃定。

顯然，擁有眾多人口、便利交通的城中村可能早已被納入了城市規劃區。

城中村拆遷多遇補償不公：周邊上萬房價，城中村拆房補償只給3000

前不久，我們接到過這樣一個咨詢：我們這里城中村改造，給的補償是3000一平?？晌覀冸x繁華的地段很近，幾公里外就有一個萬達，房價都是1萬起，補償太低了根本買不起房子。

一街之隔拆遷補償便天差地別，按城市房屋拆遷補償完全能達到1萬一平，而按農村房屋補償卻只能3000一平，不同的補償依據給出的補償差距便高達3倍，拆窮拆富全憑征收方一句話。而被拆遷人往往處在被動地位，少有話語權。

城中村拆遷到底應該怎么補償?法律是怎么規定的?

城中村拆遷會涉及復雜的情況，我們可以從《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》(法釋〔2011〕20號)第十二條第二款中找到保障規定。

“征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。”

這個規定意思就是說，可以參考《國有土地上房屋征收與補償條例》中對城市房屋的補償標準：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格”。這樣一來，就和農村房屋拆遷補償標準天差地別了。

既然參考國有土地房屋補償，那么對被拆遷人房屋的補償就應該包括：

(一)被征收房屋價值的補償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

同時，被拆遷人還有貨幣補償和產權調換兩種補償方式可選，被拆遷人可以綜合考慮選擇補償方式。

如果補償不合理，城中村的被征收人該如何維權呢?

若你家就在城中村，而拆遷方卻以“你家是農村房屋不值錢”為由，用大大低于周邊類似房屋的市場價要求你搬遷，你一定不要簽字同意，更不要被對方牽著鼻子走。先結合我們上面所述的房屋補償內容判斷自身房屋補償價位，留存好房屋權證，拍照保留下發張貼的各類公告文件，和拆遷方談判。

若雙方一直談不成，或拆遷方在拆遷中有不合法的行為，你可以通過申請行政復議或提起行政訴訟提高補償。

城中村拆遷拆遷方可操作性較大，拆遷方為了壓低成本盡快達到拆遷目的，常以各種名義壓力補償，我們被拆遷人要提高警惕，遇到不明白的地方要及時咨詢專業律師解答。

二、城中村的農村房屋拆遷，可以參考城市房屋補償標準嗎?

最高人民法院曾出過司法解釋，城中村房子拆遷，如果是貨幣補償方式，可以參照《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，爭取不得低于同地段的類似房地產的市場價，通俗的來講，就是可以參考地段一樣，房子結構、年限差不多的房子的市場價格。

既然參考國有土地上房屋補償，那我們看下具體的征收補償標準：

根據國有土地上房屋征收與補償條例與國有土地上房屋征收評估辦法，補償包括三部分：

1、被征收房屋價值的補償(對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格；

2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

3、因征收房屋造成的停產停業損失的補償(根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素給予補償)。

如果是國有出讓土地，對土地還應該進行補償，如果是國有劃撥土地一般是沒有補償的。

在城中村征收過程中，經常會出現城管等部門向缺少權屬證據的被征收人作出責令限期拆除決定，實施強拆。因此遇到拆遷這種專業性的事情，可交給專業的律師進行處理，以免自己吃虧

一、房屋拆遷怎么進行評估

1、市場比較法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

市場比較法是最具說服力并易于當事人接受的方法，因為這種評估方法最能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。

2、成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值

3、收益法是雨季估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后進行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

4、假設開發法是預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

5、基準地價修正法是在政府確定公布了基準地價的地區，由估價對象所處地段的基準地價調整得出估價對象客觀價格。

三、城中村拆遷補償標準是應該參照城市還是農村拆遷標準

依據我國相關法律的規定，對城中村進行拆遷改造的，拆遷補償款標準參考的是被拆遷房屋周邊的類似房地產的市場價格。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十九條

對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

一、拆遷補償計算

拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：

(1)房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

(2)周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。

(3)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。

由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區位補償價×宅基地面積

被拆遷房屋重置成新價。

(一)房屋拆遷補償計算標準

(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)

(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格

(二)房屋拆遷安置費計算標準

(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費超過過渡期限的臨時安置補助費非住宅房屋因停產、停業造成的損失賠償費

注：

1、如果拆遷人提供周轉房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0。

四、城中村改造算拆遷還是征收

城中村改造算拆遷。城中村改造是指對農村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農民轉為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區的房屋，進行的征收拆遷。城中村改造拆遷是由政府倡導、開發商、村民自主拆遷一種三方結合方式，其拆遷主體是村集體組織自行自主拆遷。城中村改造拆遷補償項目，因村而異，一村一策，各城中村根據自身的條件和經濟狀況，通過村民代表大會或村會討論通過補償方案確定。城中村改造如下：1、規劃，各區政府提出城中村改造項目申請。由市規劃局會同市發改委、國土局、土地儲備中心初步審查規劃；2、土地收儲，城中村改造范圍內的土地由市土地儲備中心收儲。涉及集體土地的，由市土地儲備中心會同各區政府辦理土地征收申報手續；3、拆遷，對城中村改造范圍內的房屋、人口等情況進行調查審核，制訂拆遷補償安置方案并實行三榜公示。法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：（一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

五、城中村改造和拆遷有什么區別

城中村改造和拆遷的區別如下：1、城中村改造和拆遷的賠償情況不同。棚戶區在字面上理解為城市中平房居所，房屋密度較大，交通不便，因生活條件限制，不管是周邊環境還是衛生都比較差，而且住房年限較久，又因其土地性質為國有土地性質，所以自己修建比較困難，棚改拆遷之后一般會搬離原居所所在地；城中村：城中村顧名思義，在城市中的農村，多數因城市郊區城鎮化。但是該地并未進行實質開發，逐漸演變成城中村；2、城中村改造和拆遷的產權情況不同。拆遷和城中村改造最明顯的不同是土地性質依舊為集體土地，但是因所處位置又比普通農村較好，所以在補償時的市場價格和周邊持平，拆遷之后一般是在原地址新建安置房。法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。