在全國首個城中村改造立法《廣州市城中村改造條例》施行前，4月18日，據(jù)“廣州黃埔發(fā)布”微信公眾號披露，全國首張城中村改造項目房票發(fā)放到村民手中，“房票安置”的試點是黃埔區(qū)五村七片城中村改造項目。對此，廣州開發(fā)區(qū)城市更新局的相關(guān)負責人表示，“房票安置”政策的創(chuàng)新落地，既有利于推動城中村改造與保障房建設相結(jié)合，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，又可妥善安置村民，保證村民的合法權(quán)益。

隨著更多“房票安置”的落地，對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生什么樣的影響？能否成為未來城中村改造的新模式？

全國首張城中村改造項目房票發(fā)放

所謂“房票”指的是，在實施城中村改造時，被拆遷人的房屋安置補償權(quán)益貨幣量化后，由區(qū)政府指定單位出具給被拆遷人在特定時間、地域和范圍內(nèi)購置商品房（含住宅、非住宅房源和政府持有房源）的憑證。這是一種創(chuàng)新的拆遷補償方式，有助于提高拆遷效率，縮短拆遷周期，同時也有利于改善村民的居住環(huán)境。

據(jù)悉，在廣州黃埔，村民憑房票在“房源超市”自主選擇房源，與“房源超市”房屋權(quán)屬人（包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和區(qū)行政事業(yè)單位）簽訂商品房買賣合同。而此次五村七片項目“房源超市”的選定，綜合考慮了村民意愿、改造主體推薦以及開發(fā)商誠信、實力等因素，首期納入了知識城·悅辰壹號、知識城投資嘉達·山與墅、龍獅·璟瓏府這三個商品房源。其中，知識城·悅辰壹號項目首批住宅已提前3個月交付。

對此，廣州開發(fā)區(qū)城市更新局的相關(guān)負責人表示，房票安置政策的創(chuàng)新落地，既有利于推動城中村改造與保障房建設相結(jié)合，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，又可妥善安置村民，保證村民的合法權(quán)益。此外，通過房票安置騰出土地交回政府收儲，可優(yōu)先建設保障性住房，對于改善民生、促進地區(qū)競爭力具有重要意義。

綜合來看，房票可縮短回遷周期。部分村民房屋拆遷后，長期租住商品房小區(qū)，面臨著回遷慢、孩子上學等問題，如果選擇房票安置方式，可以憑房票即時選購現(xiàn)房或準現(xiàn)房，解決部分涉改村民的“眼前之需”。村民選擇房票，在“房源超市”自主選擇房源會有一定的購買優(yōu)惠。此外，對選擇房票安置的村民，按規(guī)定將給予不超過基礎(chǔ)補償金額5%的政策獎勵和支持。按照五村七片項目原棄產(chǎn)價格8000元/平方米標準計算，100平方米的安置面積，如果選擇房票安置可以多獎勵1.6萬元。

提到“房票”，不禁讓人想到今年1月5日，廣州市荔灣區(qū)土地開發(fā)中心在石圍塘征拆現(xiàn)場發(fā)出了全市第一張“房票”。當時標志著廣州“房票安置”政策落地實施。在此前一天，《廣州市房票安置實施方案》審議通過，荔灣區(qū)石圍塘舊城改造項目成為“房票安置”新模式的首個試點。

通過梳理發(fā)現(xiàn)，目前，國內(nèi)已有鄭州、南京、南昌、昆明、廈門和寧波等城市提出房票安置機制，相比之下，廣州是首個明確提出“探索房票安置政策機制”的一線城市。

而此次房票則是城中村改造的房票。廣州是全國城中村改造的重鎮(zhèn)，而黃埔區(qū)又是廣州城中村改造的先行者。黃埔區(qū)房票安置辦法的政策出處是今年4月12日正式印發(fā)實施的《廣州開發(fā)區(qū)廣州市黃埔區(qū)城中村改造項目房票安置實施細則》，這也是廣州市首個區(qū)級城中村改造房票安置的配套文件。

業(yè)內(nèi)：房票能否大規(guī)模推進關(guān)鍵在于居民是否接受

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此次黃埔城中村房票政策創(chuàng)新也較多。在存量住房多、在售庫存壓力大的情況下，貨幣補償（房票）是一種選擇模式，是給被安置主體提供的多種選擇渠道的一種。黃埔城中村房票是基礎(chǔ)補償金額+政策性補貼，不計入家庭限購套數(shù)，允許實名轉(zhuǎn)讓一次，到期后未購房按照基礎(chǔ)補償金額兌付現(xiàn)金，人均40平方米可以原址回遷，超40平方米可選擇房票安置，兼顧政策兜底與市場選擇。

“除基礎(chǔ)補償金額外，再加上政策性獎勵（不超過基礎(chǔ)補償金額的5%），確保房票安置的金額大于棄產(chǎn)補償?shù)慕痤~。”李宇嘉說，房源超市包含新建商品住房，政府手上持有的房源。進入房源超市的新房項目一定要比周圍在售的同類型新房項目的價格低。政策性獎勵加價格優(yōu)惠，目的是刺激被拆遷人群選擇“房票安置”。

對于房票的優(yōu)點，李宇嘉認為，一是范圍比較廣，既可以給本人或直系親屬購買商品房，也可以購買車位。價款不足部分還可以申請商業(yè)或公積金貸款。二是不計入限購范圍。三是可以轉(zhuǎn)讓。四是原房票使用人還有稅收優(yōu)惠。另外，房票安置主要的優(yōu)勢是降低回遷安置的規(guī)模，降低舊改主體前期投入成本（回遷成本和臨遷成本）；也有利于消化舊改投資主體手上的新建商品住房，回籠資金以推動其他項目投資。

不過，在李宇嘉看來，短期內(nèi)，房票能否大規(guī)模推進關(guān)鍵在于居民是否接受、房源庫房源的豐富度、降價幅度及稅收優(yōu)惠大小等。集體土地上房屋征拆的補償金額加政策性獎勵，相比過去“三舊時代”的補償標準要低，短期內(nèi)接受程度不高。但是，由于“三舊”模式式微，很多項目停頓，臨遷費都難以持續(xù)發(fā)放，高額補償難以為繼，被拆遷戶的接受程度會慢慢提升。

定向安置有助于加速新房存量去化

“房票安置”能否為房地產(chǎn)市場注入活力呢？對房地產(chǎn)企業(yè)而言，是否會迎來更多的機會？

中指研究院華南分院院長楊紅俠認為，在當前市場需求動能偏弱的情況下，這種定向需求更有助于加速新房存量去化，更快對市場產(chǎn)生積極影響，以平衡市場供求關(guān)系，穩(wěn)定市場預期。但從短期來看，廣州房票政策仍處于試點階段，目前發(fā)放的“房票”數(shù)量相對較少，對市場影響有限。

從目前來看，城中村改造最大的痛點即資金來源，此輪城中村改造更加注重資金保障，中央層面多次發(fā)聲加大金融支持力度，為城中村改造落地保駕護航，城市方面也出臺了相關(guān)政策加強城中村改造的保障。

其中，全國首個城中村改造立法《廣州市城中村改造條例》將于5月1日起施行。該條例規(guī)定，廣州城中村改造應當堅持政府主導、市場運作，規(guī)劃先行、依法征收，公眾參與、共建共治的原則。

在本輪城中村改造中，廣州、深圳為代表的城市堅持“凈地出讓”原則，即在土地完成征收并平整后，方可出讓給開發(fā)商。廣州黃埔發(fā)布的首張房票正是來自“依法征收、凈地出讓”城中村改造新模式項目。事實上，從過去的合作改造模式，到“依法征收，凈地出讓”改造模式，城中村改造將更多體現(xiàn)“有為政府”的保障作用，在業(yè)內(nèi)人士看來，這為房企等社會資本入局帶來了利好。

新京報記者 袁秀麗

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內(nèi)容審核：李帥律師

來源：頭條-首張安置“房票”落地，城中村改造新模式能否破解資金難題，，城中村改造的安置房屋是否允許交易