深圳發布新規加速城中村改造，涉及全市超40%建筑面積，深圳城中村改造方案， 深圳寶安區城中村景象 圖源：圖蟲創意 界面新聞記者 |王妤涵5月7日，深圳印發了《關于積極穩步推進城中村改造實現高質量發展的實施意見》（以下簡稱《實施意見》），明確
深圳寶安區城中村景象 圖源：圖蟲創意
界面新聞記者 |王妤涵
5月7日，深圳印發了《關于積極穩步推進城中村改造實現高質量發展的實施意見》（以下簡稱《實施意見》），明確城中村改造將通過拆除新建、整治提升、拆整結合3類方式進行。
去年7月，國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，明確了在超大特大城市積極穩步推進城中村改造，是改善民生、推動城市高質量發展的一項重要舉措。歷經9個多月的時間，深圳迎來了城中村改造新規。
此次深圳新規具體為：對具備條件的城中村實施拆除新建；不具備條件的不可強行推進，要開展經常性整治提升，防控風險隱患；介于前兩類之間的實施拆整結合。
據悉，具體的改造方式將以城中村改造規劃為引導，結合居民改造意愿、城市安全和社會治理隱患排查、歷史文化風貌保護等因素綜合確定。新規自5月8日起開始施行，有效期為五年。
拆建需經三分之二以上物業權利人同意
此次《實施意見》中值得關注的一大突破是，前期拆建意愿征集門檻的進一步降低。
“城中村改造要統籌處理各方利益訴求，在拆除新建類城中村改造項目前期階段，需經物業權利人三分之二以上同意，并經原農村集體經濟組織繼受單位依據集體資產管理相關規定及公司章程決策同意后方可啟動實施。改造過程中，需保障原農村集體經濟組織繼受單位及物業權利人的知情權和參與權”。
此前根據《深圳經濟特區城市更新條例》，建筑物區分所有權的，應當經專有部分面積占比四分之三以上的物業權利人且占總人數四分之三以上的物業權利人同意。新規將意愿征集門檻降至約67%，預計將大幅加快深圳城中村改造進程。
另外，新政中還提到了要將城中村改造要與保障性住房建設相結合，順應我國目前所推行的房地產發展新模式，與“市場+保障”的住房供應體系建設相呼應。
《實施意見》中明確，要在項目經濟可行、規劃條件能夠支撐的前提下，優先配置配售型保障性住房。
同時，還要根據城中村原居住人口結構和住房需求，合理配置一定規模的公共租賃住房和保障性租賃住房，并鼓勵原村民富余的安置房用作以小戶型為主的保障性租賃住房。
出臺新規推進城中村改造的必要性
深圳的城中村數量眾多且分布廣泛，涉及人口眾多。據《深圳城中村樓棟字典2022》（2023年9月）統計，截至2022年底，深圳全市以自然村為單位的城中村單元達約2042個，總樓棟約32萬棟，總建筑面積約2.2億平方米，占全市建筑總量比超過40%，實際居住人口占全市實有人口約60%。
從樓棟性質來看，個人自建房占主導地位，樓棟占比為95.6%，建筑面積占比達83.3%。集體自建房樓棟占比為2.4%，建筑面積占比9.5%。單位自建房樓棟占比為1.3%，建筑面積占比5.3%。
城中村因生活成本低、包容性強，成為眾多外地打工者的“深漂第一站”，但伴隨深圳的快速發展、外來人口的大量涌入，近些年來，深圳城中村的發展也進入到野蠻生長的狀態。
在消防通道胡亂堆放的電動車、小商販隨手傾倒的餐飲污水、魚龍混雜的居住人員......再加上由于歷史原因，許多城中村的樓房都屬于違規建設，給城市發展帶來了極大的隱患。
據悉，此次《實施意見》的推出就是為了切實消除城中村安全風險隱患，解決目前深圳部分城中村中所存在的公共衛生安全、房屋安全、消防安全等突出問題，改善人民的居住條件和生態環境，提升城市功能品質和綜合承載力，以增強人民群眾的獲得感、幸福感和安全感。
同時，也可以規范深圳城中村改造工作，是保障城中村改造項目落地實施的需要。城中村改造涉及面廣、情況復雜，亟需出臺相關政策文件，明確總體要求、實施要點及組織保障，規范工作流程，確保城中村改造工作依法依規、穩步有序推進。
各地城中村改造加速推進
城中村改造作為房地產“三大工程”之一，是各地2024年的重點工作方向。
據中指研究院不完全統計，目前已有超30余個核心城市在其政府工作報告中對2024年的城中村改造定下了明確計劃，如上海今年計劃啟動不少于15個城中村改造項目、杭州計劃2024年實施城中村改造項目59個。
部分城市在公布城中村改造項目目標的同時，還公布了安置房建設目標。如福州計劃實施城中村改造項目12個，動建安置房1萬套；青島新啟動20個城中村改造，建成安置房3.1萬套。
從各地公布的改造目標來看，城中村改造具備一定規模，且各地根據地方情況分別指定相應方案，整體工作基調相對積極。
在改造資金方面，據廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹，前期主要來源為公共資金，即專項債、政策性金融工具、企業債和城投債、更新基金等。
去年12月，住建部、財政部、人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關于通過專項借款支持城中村改造工作方案的通知》，創設了城中村改造專項借款這一融資工具，對35個超大特大城市城中村改造項目提供資金支持，而后各地對實施細則出臺相應資金使用管理規定。
據悉，專項借款主要適用于城中村改造項目前期工作、征收補償安置、安置房建設等方向，主要通過國開行、農發行向各城市發放。
根據國開行、農發行公布消息，截止3月上旬，兩行合計發放城中村改造專項借款約1180億元。另外，據中指研究院不完全統計，截止4月24日，各地城中村獲批授信額度已超萬億元。
資金推進落地速度的加快，也將為各地城中村改造工作的加速推進提供支持。
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