國有土地房屋征收過程中，必不可少的一環是選定評估機構對被征收人的房屋進行評估，根據評估結果確定被征收人的房屋面積、價值，繼而確定給征收人的補償額，而在評估過程中往往有很多小細節是大家容易忽視的，今天圣運律師帶領大家了解一下評估過程中的相關法律規定，了解一下何為評估。



01評估第一步：選定評估機構。

    評估機構怎樣選呢？由被征收人共同選定。《國有土地上房屋征收與補償條例》作出了規定：評估機構的選定，應當由被征收人協商選定，協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定。而具體方法，由省、自治區、直轄市決定，這些方式包括：被征收人按照少數服從多數的原則投票決定、搖號、抽簽等。

    評估機構應該具備相應的資質，我國《房地產估價機構管理辦法》規定，對被征收房屋進行評估的房地產評估機構，是依法設立并取得房地產估價機構資質，從事房地產估價活動的中介服務機構。完整的評估報告，應當包含評估機構資格證明、參與評估人員評估資質。



02評估第二步：評估時間點的選定。

    被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。被征收房屋價值評估時間點為房屋征收決定公告之日起，即張貼征收決定公告之日起才能進行房屋價值評估。

03評估第三步：評估方法的選擇
    注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

    被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素；通俗來說，一般房屋價格參照周邊商品房價格進行確定。

    另外，被征收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，若與被征收人協商不成，也可以委托房地產價格評估機構通過評估確定。

    最后，被征收人對評估結果有異議的處理方法。

    被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應該自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。被征收人或者房屋征收征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向房地產價格評估機構專家委員會申請鑒定。

    房屋價值評估是整個征收環節中的重要一環，把握整個評估過程能夠推動征收活動的順利進行。