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住房改商鋪，拆遷補償到底怎么算?

發布時間：
2020-03-05 20:40:33
作者：
圣運律師
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我們居住的房屋按照用途主要可以劃分為住宅和商用，但是在房屋拆遷補償中有時會遇到這樣一種情況——住改非。有的被拆遷人會問：我的房

住房改商鋪，拆遷補償到底怎么算?

    我們居住的房屋按照用途主要可以劃分為“住宅”和“商用”，但是在房屋拆遷補償中有時會遇到這樣一種情況——“住改非”。

    有的被拆遷人會問：“我的房子是臨街的房子，自家用于商用，現在遇到拆遷，我能不能獲得補償？在有營業執照，手續齊全的情況下。拆遷辦說不給補償，合理么？

    “住改非”遭遇拆遷到底有沒有補償呢？今天圣運律師事務所王有銀主任和你聊聊這個問題。

首先什么是住改非？

    簡單來說，“住改非”是指國有土地或者集體所有的土地上的住宅，利用它們沿街的地理位置優勢，改變自己的住宅為商鋪進行經營。

    往往被拆遷房屋所有權證上標明的用途依然為住宅性質，但是也可以依法取得了營業執照等經營手續，稅務登記證也有繳納的記錄。

   《國務院辦公廳關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》曾做出過相關的規定：對拆遷范圍內，產權為住宅，但已依法取得營業執照經營性用房的手續，各地可根據其經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予適當拆遷補償。

    并且《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條中也明確規定：被征收房屋或者其類似房地產有經濟效益的，應當選用收益評估法。

    也就是說改變自己的住宅為商鋪進行經營的房屋遭遇拆遷，一般而言也是可以根據實際經營情況給予適當的拆遷補償，具體的規定由地方制定。

住改非拆遷補償到底怎么補？

    在拆遷時，由于各地區經濟發展水平不同，相關政策也并未統一，因此具體的補償標準尚沒有統一的規定，原則上需要考慮實際經營等情況給予相應的收益補償。

一、房屋補償可直接享受商業用房補償。　

    依據有些地方規定，在拆遷公告公布前，一段時間以上在經營的，能提供工商營業執照、稅務登記證、納稅發票等有效證件，并能按時簽訂拆遷補償協議的，可以享受商業用房補償政策。參照商業用房估價的前提一般為取得工商營業執照、持續經營、持續納稅一定時間以上。

    也就是說能夠有明確的證明來認定房屋確實是用于經營使用的，會按照商業用房的具體補償標準補償，其他房屋不能證明的，是住宅的就按照住宅的具體補償標準補償。

對于商業房屋的拆遷補償一般包括：

1、補償搬遷前期費用和搬遷過程中發生的停工費用、機器設備調試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用。

2、基于拆遷政策發生的獎勵費用，包括速遷費、拆遷獎勵費等。需要看到拆遷協議，才能確定拆遷是否合法，以及能索要哪些賠償。

3、拆除非住房住宅房屋造成停產停業的，也將得到補償：拆遷房屋造成停產、停業的，在規定的過渡期限內，按照所涉及的在冊工人數或者工商營業執照登記的實際從業人數給予一次性最低工資補償。

4、拆遷房屋造成停租的，一般而言可按房管部門核發的《房屋租賃證》所載明的租金標準的50%補償，直至回遷。

    但值得注意的是，有的地區會重點參照住宅的商用使用時間來確定補償。

二、實際從事經營，但房屋是住宅房性質。

    也就是說，雖然從事了經營活動，但未能明確證明房屋確實是用于經營使用的，是住宅的就按照住宅的具體補償標準補償。

    根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

    根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條規定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。

    根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十二條的規定，因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。

    根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十三條規定，對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

    簡單來說，雖然是按照住宅房屋的補償估價金額來進行補償的。但由于住宅房屋用于了經營使用，遭遇拆遷時考慮到房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素除了應該獲得對地上附屬物、建筑補償外，一般還會有對于停產停業兩停損失的補償。

    最后圣運律師要提醒您的是，“住改非”的補償問題各地區采用的補償標準均有一定不同，被拆遷人應及時多了解本地的具體政策和規定，如果對補償有異議的，一定要及時咨詢專業拆遷律師，必要的時候用法律的武器保障自己的合法權益免受侵害。

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