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國(guó)有土地上房屋征收程序

發(fā)布時(shí)間：
2018-07-31 09:03:37
作者：
圣運(yùn)律師
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近年來，由于城鎮(zhèn)現(xiàn)代化和規(guī)模化發(fā)展的需要，城區(qū)中的職工宿舍、大雜院等都將會(huì)逐步進(jìn)行拆遷，在這個(gè)過程中勢(shì)必會(huì)涉及到國(guó)有土地上

國(guó)有土地上房屋征收程序

近年來，由于城鎮(zhèn)現(xiàn)代化和規(guī)模化發(fā)展的需要，城區(qū)中的職工宿舍、大雜院等都將會(huì)逐步進(jìn)行拆遷，在這個(gè)過程中勢(shì)必會(huì)涉及到國(guó)有土地上房屋征收的問題，那征收國(guó)有土地上房屋的法定程序和征收中有哪些常見的問題呢？圣運(yùn)律師事務(wù)所王有銀主任律師團(tuán)隊(duì)，將通過法律化的思維和易懂的語言，幫助您了解征收國(guó)有土地上房屋的法定程序，以期您可以通過合法有效的方式維護(hù)自己的權(quán)益。

一、征收國(guó)有土地上房屋的法定程序

1、發(fā)布征收公告
房屋征收部門應(yīng)當(dāng)告知被征收人被征收的范圍，對(duì)征收公告有異議的被征收人可以要求舉行聽證會(huì)。

2、登記調(diào)查
房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人進(jìn)行公布。

3、制作房屋征收決定
市、縣級(jí)政府作出房屋征收決定前要進(jìn)行社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)估，征收決定作出后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作，但房屋征收實(shí)施單位不得以營(yíng)利為目的。

4、評(píng)估房屋
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排兩名以上經(jīng)過注冊(cè)的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地勘查，調(diào)查被征收房屋狀況、拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料、做好實(shí)地查勘記錄，房屋征收部門、被征收人、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，被征收人可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估報(bào)告。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

5、擬定征收補(bǔ)償方案
房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)政府進(jìn)行審批，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。
應(yīng)當(dāng)給予被征收人的補(bǔ)償包括：①被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；②因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；③因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。除上述三項(xiàng)外，市、縣級(jí)政府還應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。其中，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

6、簽訂補(bǔ)償協(xié)議
房屋征收部門與被征收人就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，簽訂補(bǔ)償協(xié)議。

7、落實(shí)補(bǔ)償后交付土地
以貨幣進(jìn)行補(bǔ)償?shù)模畽C(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在落實(shí)被征收人的補(bǔ)償后，才能要求被征收人按期交付被征收的房屋。

二、征收國(guó)有土地上房屋時(shí)常見違法情形

1、少批多拆/未批先拆
在實(shí)踐中，不少的開發(fā)商都會(huì)為了使項(xiàng)目早日建成營(yíng)取利潤(rùn)，而在未得到政府的批準(zhǔn)下私自的多建或提前建設(shè)，但根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等相關(guān)法規(guī)，征收國(guó)有土地上房屋的必須要先經(jīng)過縣市級(jí)政府進(jìn)行審批，而缺少政府審批程序或者由施工方出面征收國(guó)有土地上房屋的都是違法行為。

2、以公益名義實(shí)質(zhì)做商業(yè)開發(fā)
不少地方征收國(guó)有土地上房屋都是用公益的名義作為幌子實(shí)際上卻做著商業(yè)開發(fā)的工程，這樣一來一是有利于征收房屋時(shí)對(duì)被征收人宣傳時(shí)的形象，二是取得土地時(shí)可以付出更少的經(jīng)濟(jì)成本。但根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)來講，這種行為是違法行為，因?yàn)樵谡魇涨罢畱?yīng)當(dāng)制定符合城市發(fā)展的城市規(guī)劃，而違反城市規(guī)劃的建筑設(shè)施即為違法建設(shè)。

3、未補(bǔ)先拆
根據(jù)法律規(guī)定，拆除被征收的房屋前是以落實(shí)補(bǔ)償安置為前提的，除非房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，征收人才能單方?jīng)Q定拆除被征收的房屋，而針對(duì)這種情況拆除的法定程序如下：
房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)政府按照征收補(bǔ)償方案作出征收補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)政府依法申請(qǐng)人民法院沒有合法手續(xù)執(zhí)行。

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