一、逾期交房如何退房,需要什么手續(xù)

一：什么情況下才可以退房

1、開發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約(三個月以上);

2、開發(fā)商擅自變更設(shè)計;

3、房屋實測面積與合同約定面積不符;

4、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格;

5、約定期限內(nèi)購房人未能拿到產(chǎn)權(quán)證;

6、房子產(chǎn)權(quán)不清楚等情況。

二：商品房退房手續(xù)辦理流程

辦理退房手續(xù)時應(yīng)該注意兩個重要問題：一是購房者要解除什么合同;二是解除這些合同的先后順序。

當購房者和開發(fā)商在退房問題上達成一致意見的時候，需要解除的合同有兩個：一是購房者與開發(fā)商的買賣合同，二是購房者與銀行的借款合同。

辦理退房手續(xù)，首先購房者要向開發(fā)商發(fā)出退房通知，可以通過掛號信、傳真、電話等形式;其次，是在十五日內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)該退還購房者支付的全部房款，并且負責辦理買房人與貸款銀行解除或者終止合同的全部手續(xù)，在所述手續(xù)或者文件尚未簽訂前，開發(fā)商應(yīng)當代替買房人向貸款銀行支付每月支付的本金與利息。

最后，開發(fā)商將全部房款退給購房者，并辦理相關(guān)還款手續(xù)。

總的來說，買房前們一定要認真仔細考慮清楚房子到底合適不合適，因為一旦簽字以后再想退房就麻煩多了，很有可能會造成金錢上的損失，更別提精神上的煎熬了。在辦理退房手續(xù)過程中，一定要盡可能將損失降到最低，退房時保險手續(xù)千萬不能忘，還有就是退房最好是在房產(chǎn)證下來之前進行，這樣會容易一些。

一、房子爛尾了業(yè)主怎么辦

房子爛尾了業(yè)主的處理方式如下：

1、拍賣，如果開發(fā)商資不抵債并宣布破產(chǎn)，房子已經(jīng)存在爛尾的危機了，那么開發(fā)商的財務(wù)就會被法院拍賣，而根據(jù)破產(chǎn)法償債先后的規(guī)定，購房者比債主更容易等到一些房產(chǎn)企業(yè)的補償款的；

2、賠償，遇到房地產(chǎn)項目爛尾的時候，業(yè)主一定要齊心一致，去法院起訴開發(fā)商，這樣才能獲得賠償。如果業(yè)主不齊心，法院也沒辦法處理，可能就得不到賠償；

3、籌資，如果購買的房子只是有可能爛尾，可以給開發(fā)商多一點時間，讓其自行籌資復(fù)工，工程完結(jié)之后，可降低購房者的損失；

4、尋求政府幫助，市、區(qū)政府找融資平臺解封重新抵押復(fù)工。當?shù)卣畷鶕?jù)不同的情況采用不同的方法進行干涉處理。如果是開發(fā)商缺資金，那么政府會期限該企業(yè)籌集基金或者是引入合伙人。如果是違法違規(guī)的，那么政府會要求其在制定的時間內(nèi)進行整改；

5、如果是因為開發(fā)商的資金出現(xiàn)了意外，可以互相進行協(xié)商了解開發(fā)商的情況；

6、如果開發(fā)商破產(chǎn)導致建筑未完工，可以直接向法院起訴開發(fā)商違約；

7、可以退房，但需要跟開發(fā)商雙方商量以后才可以申請退房，雙方可以達成協(xié)議辦理退房手續(xù)。

一、買房怎么避免爛尾樓

1、綜合考察開發(fā)商實力：

開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)等級是從注冊資金、開發(fā)資歷等綜合來評判的。資質(zhì)等級分為四個等級，一級為最高，四級為最低，如果開發(fā)商的資質(zhì)是一級和二級，說明開發(fā)商的實力還是比較強的，選擇這樣的開發(fā)商，樓盤出現(xiàn)爛尾的幾率是最低的；

2、考察開發(fā)商的信譽：

那么有些本土的的開發(fā)商，實力差一點，開發(fā)資質(zhì)等級可能是三級或四級，那么是不是就一定不能買呢？也不一定！特別是地級市和縣城這種地方，多數(shù)的開發(fā)商都是本土開發(fā)商，如果不買他們的，那么買房的選擇余地就很小了。首先看開發(fā)商口碑。本土的開發(fā)商在當?shù)貞?yīng)該有一定影響力，親朋好友對其有什么印象和看法，通過這個大概會有一點了解。另外就是了解開發(fā)商既往開發(fā)過的樓盤，向已經(jīng)入住的業(yè)主了解開發(fā)商在工程質(zhì)量、物業(yè)管理、是否按期交房等方面；

3、了解項目樓盤的手續(xù)：

可以合法出售的房子，其項目應(yīng)該“五證”齊全。“五證”包括《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。購買“五證”齊全的房子，不但有利于避免爛尾樓，而且對于后期辦理產(chǎn)權(quán)證也是有利的。如果“五證”不齊全，意味著房屋手續(xù)不全，那么辦理產(chǎn)權(quán)證也就不會順利，甚至會拖上許久；

4、把握合適的購房時機：

據(jù)統(tǒng)計，房屋主體工程已經(jīng)完成2/3的時候，出現(xiàn)爛尾的幾率可一般較低。有些買房朋友，受到內(nèi)部認購、單位團購的低價誘惑，在項目工程還沒有打地基就倉促交錢。殊不知，沒有動工意味著手續(xù)沒到位，規(guī)劃能否通過還是個未知數(shù)。特別是城中村改造的項目，無法料到的風險則更多；

二、爛尾樓業(yè)主退房的補償方式如下：

1、雙方有在合同里約定了違約金，那么開發(fā)商須按約定賠償；

2、在退房款方面，采用一次性付款的購房者可直接要求開發(fā)商退還自己所付款項及相應(yīng)利息，但通過按揭貸款、公積金貸款買房的情況則要相對復(fù)雜些。

三、房子爛尾業(yè)主退房流程如下：

1、購房人通過掛號信、傳真或電話向開發(fā)商發(fā)出退房通知；

2、督促開發(fā)商在提出退房要求后15日內(nèi)負責辦理購房人與貸款銀行解除或終止合同全部手續(xù)；

3、督促開發(fā)商將全部購房款返還給購房人；

4、辦理停止向公積金管理機構(gòu)或貸款銀行還款的手續(xù)。

總之，如果只是開發(fā)商資金斷裂，給開發(fā)商一點時間，開發(fā)商如果能在短時間內(nèi)籌措到資金，完成后續(xù)工程。如果開發(fā)商破產(chǎn)樓房爛尾，不可將房子退給開發(fā)商。因為退房以后，購房者只能拿到收據(jù)或欠條。購房者和開發(fā)商之間的關(guān)系，將由買賣關(guān)系變?yōu)閭鶛?quán)債務(wù)關(guān)系。債權(quán)債務(wù)關(guān)系在之后法院的拍賣破產(chǎn)償債先后里，優(yōu)先級別低于消費者關(guān)系。

二、房子沒有按期交房可以退房嗎

法律分析：合同的解除分為約定解除和法定解除。1、約定解除：如果開放商和購房者在簽訂合同時約定了交房期限以及相關(guān)違約責任的話，開放商未按時交房，購房者就可以按合同的約定解除合同，退房并取回購房款；2、法定解除：如果合同上沒有明確約定違約責任的，購房者需要以書面形式向開放商發(fā)催告函。三個月之后如果開發(fā)商仍未交房，購房者就有權(quán)解除購房合同，退房并取回購房款。

法律依據(jù)：《商品房銷售管理辦法》第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當及時告知買受人。

三、開發(fā)商延期交房可以要求退房嗎

法律分析：開發(fā)商延期交房是可以退房的。在合同約定的交房日到了之后，給開發(fā)商發(fā)房屋催交通知書，在其后的三個月的合法期限之內(nèi)，開發(fā)商仍然不能交房的，有權(quán)要求退房，開放商應(yīng)該合同約定返還已經(jīng)支付的房款以及產(chǎn)生的活期利息，約定有違約金的，- 并賠付。因為地震而導致延期交房的應(yīng)該經(jīng)過權(quán)力機關(guān)認定屬于不可抗力。屬于不可抗力因素的，必須由政府、法.院等職權(quán)部門進行認定，并且通過法律約定。若是確實出現(xiàn)了因為地震的影響而延期交房，需要有關(guān)權(quán)力部門裁定之后才能認定。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第五百條 當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，造成對方損失的，應(yīng)當承擔賠償責任:

(一)假借訂立合同，惡意進行磋商;

(二)故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況;

(三)有其他違背誠信原則的行為。

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內(nèi)容審核：楊建峰律師

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