一、昆城中村拆遷評估尋平衡做法

多種原因影響評估結(jié)果

最早的拆遷評估，被拆遷戶的選擇余地并不是很大，一些溝通工作也沒有完全做到位。某評估公司工作人員小王告訴記者，他負責(zé)過多個拆遷項目的一線評估工作。他表示，原來拆遷的評估阻力很大，很多人不理解也不支持拆遷，工作很難進行，同時也在一定程度上影響了評估結(jié)果的公正性。近年來有關(guān)部門嘗試采取了一些人性化舉措，如公選、實名制調(diào)查等方式，通過這些方法的實施，他明顯地感覺到了拆遷評估工作的阻力在逐步減小。

城中村拆遷評估是一項浩大的系統(tǒng)工程，開發(fā)商、相關(guān)部門等都進行著各種嘗試。上周三，有關(guān)部門對棕樹營片區(qū)重建改造項目的國有土地房屋拆遷評估機構(gòu)也進行了公選，最終選定了昆明滇信房地產(chǎn)評估有限公司。另外，記者了解到，本月11日和12日，有關(guān)部門為棕樹營片區(qū)即將進行的實名制入戶調(diào)查進行了大規(guī)模專業(yè)培訓(xùn)。據(jù)悉，這是云南省首次針對拆遷進行的實名制入戶調(diào)查專業(yè)培訓(xùn)。而早在2004年，由順城地產(chǎn)主導(dǎo)的順城街片區(qū)的拆遷工作，評估公司也是由拆遷戶公選產(chǎn)生的。

盡管有多方努力，但也不乏存在一些問題。從業(yè)于某評估公司的小鐘向記者透露，除了因被拆遷方阻撓影響評估結(jié)果外，由于估價人員對拆遷評估的價格內(nèi)涵、估價目的、原則、時點、技術(shù)路線與方法等理解不一致，以及對參數(shù)確定、可比案例的選取存在一定差異，同一標的也會因為估價機構(gòu)不同，而產(chǎn)生差異較大的估價報告。還有，有些地方在選擇拆遷估價機構(gòu)方面，程序不夠公開，也沒有充分考慮被拆遷人的意愿，導(dǎo)致被拆遷人意見較大。甚至有的評估公司連測繪報告都不出就開始評估。

不同評估公司得出的評估價肯定會有一定差異，這很正常，但每個估價師都必須對評估價做出合理解釋。昆明滇信房地評估有限公司經(jīng)理黃駿表示，城中村拆遷估價是權(quán)衡多方利益得出的結(jié)果，需要全方位溝通。政府拆遷的項目，評估公司都會與政府、拆遷人以及被拆遷人進行前期溝通。與相關(guān)部門就估價思路、參數(shù)等做交流，是否與政策相悖。考慮不到位的地方，政府方面會給出意見，估價師也會重新考慮。被拆遷人也可以對評估師提出自己的意見，充分溝通后，再做出合適的調(diào)整，最終給出評估結(jié)果。此外，某評估機構(gòu)負責(zé)人建議，為了避免出現(xiàn)一些不規(guī)范的做法，城中村拆遷評估工作應(yīng)該委托給資質(zhì)高、信譽好的評估機構(gòu)。

人性化做法受多方認同

如果是公選產(chǎn)生的評估公司，拆遷工作就會順利很多。采訪中，多家參與過城中村拆遷評估的評估機構(gòu)負責(zé)人表示。此外，包括拆遷前對入戶調(diào)查人員進行培訓(xùn)等人性化做法，也得到了被拆遷戶、評估公司等的認同。

據(jù)云南瑞爾房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司技術(shù)總監(jiān)王麗介紹，除了被拆遷人公選的方式，選擇評估公司也可通過公開招標、競標方式產(chǎn)生。由政府選定幾家評估公司后，然后邀請其他公司的估價師，對入選的評估公司的標書評分。經(jīng)過分析后，估價師再將入選評估公司的評估思路是否合理等結(jié)果反饋給政府部門。最終由政府部門確定合適的評估公司負責(zé)評估工作。她表示，近幾年確實有很多保障評估結(jié)果公正的多種嘗試，她希望能有更多類似的嘗試。

一位參與過多次城中村拆遷評估的從業(yè)人員告訴記者，人性化的做法，使評估工作更為順暢，難度、成本大大降低。而其公司多次順利地完成城中村拆遷評估工作的法寶，也是通過站在被拆遷戶的角度考慮問題、經(jīng)常與被拆遷戶溝通等人性化的做法而實現(xiàn)的。

在棕樹營片區(qū)評估機構(gòu)公選現(xiàn)場，幾個村民告訴記者，他們理解政府進行城中村改造的意圖，也很支持，但是希望在拆遷過程中，能做到信息公開透明，相關(guān)的權(quán)益能夠得到體現(xiàn)。對類似公選的人性化舉措，他們表示很歡迎。

上周三，棕樹營片區(qū)重建改造項目國有土地房屋拆遷評估機構(gòu)經(jīng)公選產(chǎn)生。經(jīng)過展示、講解、投票、驗票等程序，最終由昆明滇信房地產(chǎn)評估有限公司以100多票高票摘得。另據(jù)了解，棕樹營片區(qū)改造實施拆遷前的實名制入戶調(diào)查，相關(guān)部門在入戶前對調(diào)查人員進行了大規(guī)模專業(yè)培訓(xùn)，這是云南省首次針對拆遷進行的實名制入戶調(diào)查專業(yè)培訓(xùn)。業(yè)內(nèi)人士稱，由于多方利益難以協(xié)調(diào)，以往的城中村評估過程中存在著評估結(jié)果出入大、評估公司縮水估價等問題，此次棕樹營片區(qū)人性化做法的嘗試，或?qū)⑵鸬交飧鞣矫艿淖饔茫龑?dǎo)評估結(jié)果更為公正。

■拆遷問答

如何做到城中村拆遷評估中的客觀原則?

答：昆明富乙房地產(chǎn)評估經(jīng)紀有限公司負責(zé)人建議，城中村拆遷評估中，要堅持客觀的原則，由于城中村房屋情況復(fù)雜，評估價值要根據(jù)每套房子的年代、結(jié)構(gòu)、裝修程度等得出，因而每套房子的價值都會有所不同。

在開發(fā)商主導(dǎo)的拆遷中，拆遷補償價會不會控制到很低?

答：昆明賽倫地產(chǎn)副總經(jīng)理沈麒方表示，涉及拆遷需要評估，開發(fā)商一般會聘請比較專業(yè)的評估公司。而且，雖然參考基準地價，但一般會結(jié)合評估公司給出的市場評估價，返還給被拆遷戶更優(yōu)惠的拆遷補償價格。

不同物業(yè)目前的拆遷補償價格分別是多少?

答：昆明滇信房地產(chǎn)評估有限公司經(jīng)理黃駿介紹，今年一環(huán)內(nèi)的拆遷項目比較少，一二環(huán)之間以及二環(huán)以外的評估業(yè)務(wù)較多。一二環(huán)之間的拆遷，住宅的評估價在4200·4900元/平方米之間，根據(jù)房屋的新舊、結(jié)構(gòu)等不同會有差異。商鋪、寫字樓等的估價，一般略高于同等區(qū)域同等檔次的住宅價格。二環(huán)以外三環(huán)以內(nèi)住宅的評估價則在4000·4500元/平方米。

城中村房屋面積如何計算?

答：昆明滇信房地產(chǎn)評估有限公司有關(guān)人員表示，了解房屋面積，以產(chǎn)權(quán)證上標注的為主。對于房改房，則會有專門的測算公司重新測繪。需要特別提醒的是，房改房陽臺面積只算一半。

房屋的裝修程度會不會寫入評估報告?

答：昆明滇信房地產(chǎn)評估有限公司有關(guān)人員表示，裝修程度是否計算在內(nèi)，由拆遷方和被拆遷方協(xié)商解決。在協(xié)商無果的情況下，可委托評估公司專門就裝修進行評估。而在入戶評估中，評估公司會把房屋包括區(qū)位、樓層、朝向裝修程度等在內(nèi)的各個細節(jié)記錄在案，并會請被拆遷戶一一核實、簽字。

什么房子可參與城中村拆遷評估?

答：昆明滇信房地評估有限公司經(jīng)理黃駿表示，拆遷評估一般只對國有土地上兩證齊全的房產(chǎn)進行評估，對小產(chǎn)權(quán)房則不予評估。確實需要評估，只能依據(jù)成本法進行評估，把握地價和地上建筑建設(shè)費后得出評估價，估價一般比較低。城中村拆遷中，村民可以選擇回遷或補償，補償方面由政府定價，也有開發(fā)商與被拆遷人協(xié)商的情況。

■相關(guān)鏈接

上東城：昆明首個城中村改造項目

項目動態(tài)：項目住宅部分已于今年4月底面市銷售。目前在推的為高層、小高層戶型，面積約33·200多平方米不等，仍有約一半房源可供選擇，均價為9000元/平方米。商街上東大街一期也于8月份開盤，開售商鋪和商務(wù)公寓，均價為2萬元/平方米，目前仍有約40套在售。

棕樹營片區(qū)：五華區(qū)今年首批城中村重建改造項目

項目動態(tài)：正在進行一期拆遷，二期拆遷工作還未開展，近日剛剛對片區(qū)的拆遷機構(gòu)進行了公選。云南金宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司參與了項目的拆遷安置補償工作。據(jù)云南金宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理馬永東透露，棕樹營片區(qū)改造后將是一個綜合型項目，包含商業(yè)、住宅、寫字樓等多種業(yè)態(tài)。目前金宸地產(chǎn)參與的是拆遷安置補償工作，只有通過招拍掛取得了土地的開發(fā)權(quán)后，才算真正介入項目的開發(fā)。

一、房屋拆遷補償方式有哪些

（一）、貨幣補償

貨幣補償是通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評估機構(gòu)對被拆遷房屋進行專業(yè)的估價，生成有據(jù)可循的多元組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據(jù)：

1、市場評估價：是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機構(gòu)，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

2、商品房交易均價：是指同區(qū)域、同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。

3、重置價：是指由估價機構(gòu)采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。

（二）、產(chǎn)權(quán)置換

產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價值進行評估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價值的等價置換。面積標準產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

1、異地安置：是指由于開發(fā)商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產(chǎn)權(quán)的增減盡量以等價價值做到產(chǎn)權(quán)置換。

2、回遷安置：是指開發(fā)商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產(chǎn)權(quán)置換比例完成回遷安置。

二、城中村宅基地拆遷補償標準昆明

法律主觀：

管是宅基地被征收還是遇到拆遷，村民都應(yīng)該得到合理的安置，堅決不讓村民流離失所，所以這一點大家可以放心。而農(nóng)民朋友們最關(guān)心的應(yīng)該是拆遷補償?shù)木唧w數(shù)目，請往下面看。 1、草房補償標準1900元／平方米； 2、磚瓦房補償標準2400元／平方米； 3、搗制或預(yù)制磚砼結(jié)構(gòu)房屋補償標準2800元／平方米； 4、樓房（二層以上補償3300元／平方米； 5、地上（下）附著物使用等價補償標準； 6、異地安置補助費（包括宅地、租房費等）每戶2萬元；　不愿意實行貨幣補償?shù)模矔o被拆遷的農(nóng)民分配一套不錯的房子。

法律客觀：

《土地管理法》 第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。 征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以 征地 前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。 征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。 被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。 征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。 依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。 國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。

三、昆明城中村拆遷補償標準

昆明市政府辦公廳印發(fā)兩份通知，對主城區(qū)城市房屋和集體土地房屋(通常意義上的“農(nóng)房”)拆遷補償安置做出了具體規(guī)定。其中備受市民關(guān)注的拆遷補償價格有了明確的參考指導(dǎo)價：城市房屋拆遷每平米最高可獲6500元補助；“農(nóng)房” 每平米最高可獲3700元補助。

在兩份拆遷安置補償管理辦法都明確：五保戶、民政部門撫養(yǎng)的孤寡老人、烈士家屬每戶可以享受一次性5000元的特困補助費。城市低保戶這幾類拆遷戶每戶還可享受一次2000元的特困補助費。

拆遷房屋安置補償費根據(jù)被拆遷房屋評估價格，參照同時期、同結(jié)構(gòu)、同用途、同類區(qū)域二手房的市場交易價格確定。主城區(qū)城鎮(zhèn)房屋拆遷貨幣補償參考指導(dǎo)價為：市中心一環(huán)以內(nèi)6500元/平方米；一環(huán)至二環(huán)之間5500元/平方米；二環(huán)至三環(huán)之間 4500元/平方米；北邊片區(qū) 4500元/平方米；東邊片區(qū)3500元/平方米；南邊片區(qū)4500元/平方米；西邊片區(qū)4000元/平方米。

對于臨時安置補助費、搬遷補助費和停產(chǎn)停業(yè)補償費，在過渡期限內(nèi)，被拆遷人可獲每月每平方米10元至16元的臨時安置補助費。根據(jù)區(qū)位、樓層等因素，商鋪可獲60—40元/平方米/月，非營業(yè)用房25—15元/平方米/月補償。

另外，鼓勵搬遷，對在拆遷補償安置方案所確定的搬遷期限內(nèi)，完成搬遷并交付被拆遷房屋的被拆遷人，將給予不同檔次每戶不超過3萬元的戶獎。但對超過規(guī)定檔次搬遷的，不給予搬遷獎勵費。

易地搬遷安置主要包括以下：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

法律依據(jù)：

《昆明市主城區(qū)集體土地房屋拆遷補償安置管理辦法》相關(guān)規(guī)定，對于主城區(qū)集體土地房屋即通常意義上的“農(nóng)房”拆遷補償方式，政府將采取貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式進行。

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內(nèi)容審核：趙正群律師

來源：臨律-昆城中村拆遷評估尋平衡做法，