一、什么是城中村改造平衡用地,一文說透建設(shè)用地指標(biāo)（含占補(bǔ)平衡及增減掛鉤）

      在實(shí)踐中，建設(shè)用地指標(biāo)經(jīng)常出現(xiàn)被混用的情況，如“土地指標(biāo)”、“用地指標(biāo)”、“占補(bǔ)平衡指標(biāo)”、“補(bǔ)充耕地指標(biāo)”等，本文對建設(shè)用地指標(biāo)的政策沿襲進(jìn)行了梳理，并對涉及的占補(bǔ)平衡、增減掛鉤進(jìn)行了介紹，相信看過本文，大家再也不會(huì)傻傻分不清楚了。
第01章 概念釋義
      在實(shí)踐中，建設(shè)用地指標(biāo)經(jīng)常出現(xiàn)被混用的情況，如“土地指標(biāo)”、“用地指標(biāo)”、“占補(bǔ)平衡指標(biāo)”、“補(bǔ)充耕地指標(biāo)”等，建設(shè)用地指標(biāo)是國家對特定區(qū)域在特定期限內(nèi)的建設(shè)用地總規(guī)模進(jìn)行控制的規(guī)模指標(biāo)。
第02章 指標(biāo)分解及新增指標(biāo)的趨勢
      首先，根據(jù)《全國土地利用總體規(guī)劃綱要(2006-2020年)》及調(diào)整方案，確定了各省份不同特征年的建設(shè)用地總規(guī)模、耕地保有量及基本農(nóng)田保護(hù)面積(其他約束性指標(biāo)在此不表)，各省向下分解至市及區(qū)縣;其次，各地方政府先根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，對一定時(shí)期內(nèi)的建設(shè)用地總規(guī)模進(jìn)行控制，之后每一年，通過土地利用年度計(jì)劃進(jìn)行管理;最后，在每一年的實(shí)際工作中，縣以上地方政府對本地建設(shè)用地總規(guī)模進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。
第03章 破解指標(biāo)限制的手段
      由于建設(shè)用地指標(biāo)的總量限制及未來新增建設(shè)用地指標(biāo)的日趨收緊，對具體區(qū)域來說，如何獲得足夠的建設(shè)用地指標(biāo)以供應(yīng)城市的擴(kuò)容發(fā)展，則越來越成為需要考慮的問題，目前破解的主要手段包括兩大類，即增量與存量。
      首先從增量入手，即常規(guī)的新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)(實(shí)踐中一般稱為新增建設(shè)用地指標(biāo)，下同)，但土地本身屬于存量資源(除了人工填海造地等手段屬于增量)，新增建設(shè)用地一般意味著其他用地(“土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地”，此處的其他用地主要指農(nóng)用地及未利用地)向建設(shè)用地的轉(zhuǎn)換，而我國又“對耕地實(shí)行特殊保護(hù)”，因此，若涉及農(nóng)用地中的耕地(農(nóng)用地主要包括耕地、園地、林地、草地及其他用地)，則需考慮占補(bǔ)平衡制度。
      其次從存量入手，通過增減掛鉤指標(biāo)、工礦廢棄地復(fù)墾等，增加流量的靈活性”及附件5“逐步增加城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、工礦廢棄地復(fù)墾利用和城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)等流量指標(biāo)”，增減掛鉤指標(biāo)、工礦廢棄地復(fù)墾則成為存量層面破解建設(shè)用地指標(biāo)限制的重要手段。
第04章 增量破局:新增指標(biāo)
1、定義及趨勢
      新增建設(shè)用地量，包括建設(shè)占用農(nóng)用地和未利用地”，即新增建設(shè)用地指標(biāo)的內(nèi)涵為農(nóng)用地、未利用地向建設(shè)用地的轉(zhuǎn)換，當(dāng)然，各級政府每年有一定的配額。
2、占補(bǔ)平衡制度
      在農(nóng)用地中的耕地(其他用地?zé)o此制度)向建設(shè)用地的轉(zhuǎn)換中，有一個(gè)特殊制度——占補(bǔ)平衡(又稱補(bǔ)充耕地)尤其需要注意。
1、定義
      根據(jù)《中華人民共和國土地管理法(2004修正)》第三十一條:“國家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度，非農(nóng)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，應(yīng)由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定交納耕地開墾費(fèi)，?？钣糜陂_墾新的耕地”，此處的占用耕地補(bǔ)償制度，即實(shí)踐中所謂的“占補(bǔ)平衡”。
2、補(bǔ)充耕地的方式
      根據(jù)《中共中央、國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)耕地保護(hù)和改進(jìn)占補(bǔ)平衡的意見》(詳見附件10)中規(guī)定，“通過土地整理、復(fù)墾、開發(fā)等推進(jìn)高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)，增加耕地?cái)?shù)量、提升耕地質(zhì)量，以縣域自行平衡為主、省域內(nèi)調(diào)劑為輔、國家適度統(tǒng)籌為補(bǔ)充，落實(shí)補(bǔ)充耕地任務(wù)”，“統(tǒng)籌實(shí)施土地整治、高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、歷史遺留工礦廢棄地復(fù)墾等，新增耕地經(jīng)核定后可用于落實(shí)補(bǔ)充耕地任務(wù)。”
      但我國各地區(qū)自然環(huán)境差異巨大，部分地區(qū)(尤其沿海城市化率較高的發(fā)達(dá)地區(qū))并不具備補(bǔ)充耕地條件，因此，跨市一級的異地占補(bǔ)平衡則提上了日程，其中又可分為省內(nèi)或跨省異地占補(bǔ)平衡。
3、省內(nèi)補(bǔ)充耕地指標(biāo)流轉(zhuǎn)
      對于省內(nèi)補(bǔ)充耕地指標(biāo)的流轉(zhuǎn)，多個(gè)省份均出臺(tái)了省內(nèi)調(diào)劑管理辦法或交易管理平臺(tái)。
      由于《全國土地利用總體規(guī)劃綱要(2006-2020年)》中對耕地保有量的約束性指標(biāo)以省一級為主體，因此，即使部分省份并未出具省內(nèi)流轉(zhuǎn)管理辦法，補(bǔ)充耕地指標(biāo)在省內(nèi)流動(dòng)也并沒有太大阻礙，在不久的未來，預(yù)期省內(nèi)補(bǔ)充耕地指標(biāo)流轉(zhuǎn)將基本無障礙。
4、跨省補(bǔ)充耕地指標(biāo)流轉(zhuǎn)
      2018年，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《跨省域補(bǔ)充耕地國家統(tǒng)籌管理辦法》(詳見附件12)規(guī)定，“跨省域補(bǔ)充耕地國家統(tǒng)籌，是指耕地后備資源嚴(yán)重匱乏的直轄市，占用耕地、新開墾耕地不足以補(bǔ)充所占耕地，或者資源環(huán)境條件嚴(yán)重約束、補(bǔ)充耕地能力嚴(yán)重不足的省，由于實(shí)施重大建設(shè)項(xiàng)目造成補(bǔ)充耕地缺口，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，在耕地后備資源豐富省份落實(shí)補(bǔ)充耕地任務(wù)的行為”，具體說來:
(1)主體及條件限制:“耕地后備資源嚴(yán)重匱乏的直轄市，由于城市發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等占用耕地、新開墾耕地不足以補(bǔ)充所占耕地的，可申請國家統(tǒng)籌補(bǔ)充;資源環(huán)境條件嚴(yán)重約束、補(bǔ)充耕地能力嚴(yán)重不足的省，由于實(shí)施重大建設(shè)項(xiàng)目造成補(bǔ)充耕地缺口的，可申請國家統(tǒng)籌補(bǔ)充。重大建設(shè)項(xiàng)目原則上限于交通、能源、水利、軍事國防等領(lǐng)域?！?br>(2)程序限制:一般需向國務(wù)院提出，由土資源部組織論證;
(3)時(shí)間限制:原則上每年申請一次;
(4)資金使用限制:“跨省域補(bǔ)充耕地資金，全部用于鞏固脫貧攻堅(jiān)成果和支持實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略”。
      因此，目前看來，省內(nèi)補(bǔ)充耕地指標(biāo)流轉(zhuǎn)的可操作性，遠(yuǎn)大于跨省流轉(zhuǎn)。
第05章 存量破局:增減掛
1、政策演進(jìn)及概念釋義
      簡單說，即在拆舊地塊將農(nóng)村建設(shè)用地進(jìn)行拆除及復(fù)墾，增加的建設(shè)用地指標(biāo)定向用于建新地塊使用。
2、前提條件
      在區(qū)域上，可進(jìn)行增減掛鉤的地區(qū)原則上應(yīng)為試點(diǎn)地區(qū)。
      在指標(biāo)上，掛鉤指標(biāo)(即掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo))需由各地方政府在土地利用年度規(guī)劃中進(jìn)行控制。
      在管理上，根據(jù)《試點(diǎn)管理辦法》，省級國土資源部門建立備選庫進(jìn)行統(tǒng)一管理。
3、建新地塊與拆舊地塊的區(qū)位要求
      優(yōu)先考慮城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū);項(xiàng)目區(qū)內(nèi)建新和拆舊地塊要相對接近，便于實(shí)施和管理，并避讓基本農(nóng)田”，并未對是否毗鄰做實(shí)質(zhì)性要求，實(shí)踐中亦有所突破。
4、建新地塊與拆舊地塊的大小要求
      即復(fù)墾耕地需大于新增建設(shè)用地，多出的耕地指標(biāo)可用于占補(bǔ)平衡。
4、掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)的使用方式及用途
      即掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)相當(dāng)于定向(只能用于建新地塊)的借用，復(fù)墾過程中允許暫時(shí)的指標(biāo)變動(dòng)(如耕地減少、建設(shè)用地增加)，但最終至少確保耕地面積不會(huì)減少。
5、結(jié)余指標(biāo)的流轉(zhuǎn)
      由于拆舊地塊必須大于建新地塊，通過增減掛鉤一般會(huì)產(chǎn)生多余的耕地指標(biāo)，多余的耕地指標(biāo)可以進(jìn)行流轉(zhuǎn)?！冻青l(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑管理辦法》也做出了規(guī)定，對“三區(qū)三州”及其他深度貧困縣城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)由國家統(tǒng)籌跨省域調(diào)劑使用，由此可知，在國家層面，對增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)的流轉(zhuǎn)主要定位于扶貧開發(fā)工作。
第06章 存量破局:工礦廢棄地復(fù)墾
      由于此項(xiàng)政策適用區(qū)域較為特別，在此不做展開。
第07章 片區(qū)開發(fā)啟示
      片區(qū)開發(fā)類項(xiàng)目(包括產(chǎn)業(yè)新城、新城片區(qū)、特色小鎮(zhèn)、田園綜合體等)一般集中于城市擴(kuò)容的外沿且占地面積較大，大部分土地利用現(xiàn)狀為集體或國有非建設(shè)用地(如耕地)，開發(fā)此類項(xiàng)目，除在供地方式上有所創(chuàng)新(如點(diǎn)狀供地)外，一般投資人需提前介入項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整、土地征收/農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地整理等環(huán)節(jié)，不可避免的問題則是建設(shè)用地指標(biāo)及占補(bǔ)平衡，能否確保區(qū)域內(nèi)有足夠的建設(shè)用地指標(biāo)、若占用耕地如何做到占補(bǔ)平衡、若建設(shè)用地指標(biāo)不足，可通過何種方式予以解決，以上幾個(gè)問題的則是投資行為能否成功的關(guān)鍵，本文則對以上問題進(jìn)行了初步研判。
(一)增減掛鉤和占補(bǔ)平衡
      主城區(qū)尤其是級別不高的環(huán)大都市的縣城，每年新增建設(shè)用地指標(biāo)就有個(gè)三五百畝，政府用于道路、樓堂館宇等公共配套建設(shè)就用掉了大部分建設(shè)用地指標(biāo)，能夠給開發(fā)商用于經(jīng)營性開發(fā)的土地就別指望了，只能自己想辦法。
      另一方面，城鄉(xiāng)發(fā)展極不平衡，大量的鄉(xiāng)村建制鎮(zhèn)以及小縣城，尤其是中西部窮山惡水交通不便利的地方。大量的空心村，拋荒廢棄老舊工礦廠房磚瓦窯基地等等，占用了大量的集體建設(shè)用地指標(biāo)而沒有發(fā)揮效益，從2000年到2016年據(jù)統(tǒng)計(jì)每天消失80到100個(gè)村子，16年里消失了160萬個(gè)村莊，目前剩下200萬個(gè)村落不到，這些消失的沒有人的村子在用地上可能仍然是宅基地和其他集體建設(shè)用地。
      為了均衡發(fā)展，城市補(bǔ)貼農(nóng)村和落后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)縣，通過拆舊騰出原登記在冊為宅基地、集體建設(shè)用地等的指標(biāo)，通過政府的交易平臺(tái)出售給城市建設(shè)快缺乏指標(biāo)的地方，兩全其美均衡發(fā)展。將荒地未利用地緩坡丘陵等按照耕地等級要求恢復(fù)為可以種糧食的耕地，通過政府統(tǒng)一的交易平臺(tái)賣給因?yàn)楣彩姓ㄔO(shè)或者經(jīng)營性用地建設(shè)需求占用農(nóng)用地的城市，窮的地方有了這筆收入可以發(fā)展別的，這也是均衡區(qū)域發(fā)展財(cái)政轉(zhuǎn)移支付的另一種方式，也是支持貧困村改善居住條件脫離貧困的一種極其有效的方式。
于是增減掛鉤和占補(bǔ)平衡就是自己找土地指標(biāo)和規(guī)避占用農(nóng)田的兩種好的方式。
      1、增減掛鉤
      2006年開始試點(diǎn)，目前運(yùn)作相當(dāng)成熟。
增減掛鉤的關(guān)鍵是拆舊(具備集體建設(shè)用地指標(biāo)的土地)后復(fù)墾為耕地等農(nóng)用地，然后建新需要占用的耕地等農(nóng)用地同級別兌換?？傮w目的是建設(shè)用地不增加，耕地不減少質(zhì)量不降低確保18億畝耕地紅線不突破。
      雖然具體拆舊建新的實(shí)施主體絕大部分都是企業(yè)，但組卷報(bào)批交易全部都是政府部門完成。在拆舊地塊確認(rèn)后。運(yùn)作的核心是政府關(guān)系。很多政府相關(guān)的人員能夠上下其手的在運(yùn)作此模式方面收益不小。
      拆舊地塊必須權(quán)屬清晰，地類明確，比如很多村莊緊鄰省道的臨街面蓋了些家具城，木材市場，菜市場，農(nóng)貿(mào)市場等，歷史悠久經(jīng)營了十幾年了，大家習(xí)以為常出租生意都做得很好，但這些地沒有辦過農(nóng)轉(zhuǎn)用，國土局土地利用規(guī)劃文件里面還是黃色的基本農(nóng)田，這就不具備拆舊的條件。務(wù)必通過國土規(guī)劃文件把這個(gè)摸清楚了，如果是這種情況，如果明確可以轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地作為非農(nóng)用途的，可以明確權(quán)屬的，在做進(jìn)一步的安排。
      增減掛鉤，首先是拆舊地地塊列入由國土局耕保處具體承辦并上報(bào)審批的土地整治年度計(jì)劃內(nèi)，類似發(fā)改委的立項(xiàng)備案一樣，這是拆舊地塊復(fù)墾成為耕地的計(jì)劃綱領(lǐng)。
      某縣的年度土地整治計(jì)劃表
      其次是土地復(fù)墾技術(shù)及商務(wù)實(shí)施報(bào)告方案的審批。復(fù)墾方案必須征求村集體工礦企業(yè)等相關(guān)權(quán)屬主體的意見并簽字同意。
      第三是土地復(fù)墾的驗(yàn)收，縣政府組織土地利用處等各個(gè)聯(lián)合驗(yàn)收小組成員開展土地復(fù)墾驗(yàn)收，驗(yàn)收合格發(fā)予驗(yàn)收合格文件，報(bào)省國土廳備案。
      第四，至此土地增減中的“減”工作已經(jīng)完成，匹配建新區(qū)是接下來工作的重點(diǎn)。也就是組卷完成建新地塊的申報(bào)工作，建新地塊涉及到土地征轉(zhuǎn)用的，這個(gè)手續(xù)跟以往新增建設(shè)用地的征轉(zhuǎn)并用的手續(xù)是一樣的，主要是將拆舊地塊的手續(xù)放入其中包含用地驗(yàn)收合格文件及復(fù)墾耕地等級說明，增減就此掛鉤，通過國土資源部統(tǒng)一的增減掛平臺(tái)上報(bào)等待審批。
      第五，土地轉(zhuǎn)用征收審查完成，和建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審?fù)瓿?，按照新增建設(shè)用地手續(xù)辦理。

二、占補(bǔ)平衡和增減掛鉤的區(qū)別

法律分析：1、占補(bǔ)平衡和增減掛鉤不同點(diǎn)在于：第一點(diǎn)不同是兩者出現(xiàn)前后不同，很明顯占補(bǔ)平衡是前輩，增減掛鉤是晚輩。

2、兩者出發(fā)點(diǎn)不一樣，占補(bǔ)平衡立足于土地管理法，非農(nóng)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目（不管在不在計(jì)劃內(nèi)）占用耕地就必須得補(bǔ)充等質(zhì)等量的耕地。簡單的說就是不補(bǔ)充耕地就違法，前期什么土地預(yù)審程序就甭想過關(guān)；增加掛鉤是基于土地利用總體規(guī)劃，建新區(qū)和拆舊區(qū)是在計(jì)劃內(nèi)地安排補(bǔ)充等質(zhì)等量的耕地的項(xiàng)目。

3、增加掛鉤有關(guān)鍵詞掛鉤，掛鉤就是建新區(qū)和拆舊區(qū)是一一對應(yīng)的，建新區(qū)和拆舊區(qū)可以同時(shí)進(jìn)行動(dòng)工；而占補(bǔ)平衡倒是沒這個(gè)要求，非農(nóng)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目占用的耕地是馬上要用到的，補(bǔ)充的耕地可以是系統(tǒng)中任意項(xiàng)目的剩余指標(biāo)，只要符合要求就可以用。就是說占補(bǔ)平衡可以是用現(xiàn)成的等質(zhì)等量的耕地來補(bǔ)充，而增減掛鉤是新開墾開發(fā)整理項(xiàng)目增加符合要求的新增耕地，時(shí)序有差別。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第三十條 國家保護(hù)耕地，嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地。國家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母兀粵]有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費(fèi)，?？钣糜陂_墾新的耕地。

三、建設(shè)用地增減掛鉤什么意思

法律分析：城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將若干擬整理復(fù)墾為耕地的農(nóng)村建設(shè)用地地塊（即拆舊地塊）和擬用于城鎮(zhèn)建設(shè)的地塊（即建新地塊）等面積共同組成建新拆舊項(xiàng)目區(qū)（以下簡稱項(xiàng)目區(qū)），通過建新拆舊和土地整理復(fù)墾等措施，在保證項(xiàng)目區(qū)內(nèi)各類土地面積平衡的基礎(chǔ)上，最終實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地總量不增加，耕地面積不減少，質(zhì)量不降低，城鄉(xiāng)用地布局更合理的目標(biāo)。

法律依據(jù)：《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號） 第十條 加強(qiáng)村鎮(zhèn)建設(shè)用地的管理。要按照控制總量、合理布局、節(jié)約用地、保護(hù)耕地的原則，編制鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，明確小城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民點(diǎn)的數(shù)量、布局和規(guī)模。鼓勵(lì)農(nóng)村建設(shè)用地整理，城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加要與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤。農(nóng)村集體建設(shè)用地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，并納入土地利用年度計(jì)劃，凡占用農(nóng)用地的必須依法辦理審批手續(xù)。禁止擅自通過“村改居”等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。引導(dǎo)新辦鄉(xiāng)村工業(yè)向建制鎮(zhèn)和規(guī)劃確定的小城鎮(zhèn)集中。在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)。

四、土地平衡占補(bǔ)指標(biāo)

法律分析：土地占補(bǔ)平衡指標(biāo)是由國土資源局、財(cái)政局依據(jù)當(dāng)年復(fù)墾協(xié)議面積及調(diào)劑價(jià)格，計(jì)算市級及各區(qū)應(yīng)負(fù)擔(dān)的耕地“占補(bǔ)平衡”費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。耕地占補(bǔ)平衡制度的基本要求：（1）任何建設(shè)占用耕地必須履行開墾耕地的義務(wù)；（2）開墾耕地的責(zé)任者是占用耕地的單位；城市建設(shè)區(qū)用地統(tǒng)一征收后供地，承擔(dān)造地義務(wù)的為市縣人民政府，造地費(fèi)用可以打入建設(shè)用地成本，但責(zé)任必須由縣市人民政府承擔(dān)；城市建設(shè)用地區(qū)外的建設(shè)項(xiàng)目用地，承擔(dān)開墾耕地義務(wù)的是建設(shè)單位，縣市人民政府土地主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督驗(yàn)收；村莊集鎮(zhèn)建設(shè)占用耕地，承擔(dān)開墾義務(wù)的是村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)，縣市人民政府土地管理部門負(fù)責(zé)監(jiān)督驗(yàn)收。（3)開墾耕地資金必須落實(shí)；（4）開墾耕地地塊應(yīng)當(dāng)落實(shí)；（5）沒有條件開墾，或者開墾出的耕地不符合要求的，建設(shè)單位可以按照有關(guān)規(guī)定繳納耕地開墾費(fèi)，由地方政府土地管理部門履行造地義務(wù)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國契稅法》

第一條 在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本法規(guī)定繳納契稅。

第二條 本法所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，是指下列行為：

（一）土地使用權(quán)出讓；

（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與、互換；

（三）房屋買賣、贈(zèng)與、互換。

前款第二項(xiàng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不包括土地承包經(jīng)營權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。

以作價(jià)投資（入股）、償還債務(wù)、劃轉(zhuǎn)、獎(jiǎng)勵(lì)等方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，應(yīng)當(dāng)依照本法規(guī)定征收契稅。

第三條 契稅稅率為百分之三至百分之五。契稅的具體適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的稅率幅度內(nèi)提出，報(bào)同級人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定，并報(bào)全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和國務(wù)院備案。省、自治區(qū)、直轄市可以依照前款規(guī)定的程序?qū)Σ煌黧w、不同地區(qū)、不同類型的住房的權(quán)屬轉(zhuǎn)移確定差別稅率。

《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》 第二條 在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。前款所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及其他單位；所稱個(gè)人，包括個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人。

五、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤出現(xiàn)的問題

法律分析：1、補(bǔ)充的耕地質(zhì)量難以保證。實(shí)際工作中，許多地方只注重耕地?cái)?shù)量平衡，出現(xiàn)了占優(yōu)補(bǔ)劣、面積上占一補(bǔ)一的問題，補(bǔ)充耕地的質(zhì)量難以達(dá)到被占用耕地的質(zhì)量，甚至使高質(zhì)量的耕地面積逐漸減少。

2、農(nóng)民權(quán)益保障體系不完善。一些地方以城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤為名非法轉(zhuǎn)讓集體土地；少數(shù)地方片面追求增加城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)，擅自開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)或擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，還有部分農(nóng)民“被逼上樓”。

法律依據(jù)：《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》 第三條 掛鉤試點(diǎn)工作應(yīng)以落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以保護(hù)耕地、保障農(nóng)民土地權(quán)益為出發(fā)點(diǎn)，以改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展為目標(biāo)，以優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)和節(jié)約集約用地為重點(diǎn)。具體遵循以下原則：

（一）以規(guī)劃統(tǒng)籌試點(diǎn)工作，引導(dǎo)城鄉(xiāng)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整和布局優(yōu)化，推進(jìn)土地節(jié)約集約利用，促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。

（二）以掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)安排項(xiàng)目區(qū)建新拆舊規(guī)模，調(diào)控實(shí)施進(jìn)度，考核計(jì)劃目標(biāo)；

（三）以項(xiàng)目區(qū)實(shí)施為核心，實(shí)行行政轄區(qū)和項(xiàng)目區(qū)建新拆舊雙層審批、考核和管理，確保項(xiàng)目區(qū)實(shí)施后，增加耕地有效面積，提高耕地質(zhì)量，建設(shè)用地總量不突破原有規(guī)模；

（四）因地制宜，統(tǒng)籌安排，零拆整建，先易后難，突出重點(diǎn)，分步實(shí)施；

（五）尊重群眾意愿，維護(hù)集體和農(nóng)戶土地合法權(quán)益；

（六）以城帶鄉(xiāng)、以工促農(nóng)，通過掛鉤試點(diǎn)工作，改善農(nóng)民生產(chǎn)、生活條件，促進(jìn)農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

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投稿：秦晴

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