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企業(yè)通過行政劃撥無償取得的土地使用權(quán),土地使用者無償取得的劃撥土地使用權(quán):今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時(shí)間：
2024-08-04 07:00:22
作者：
圣運(yùn)律師
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企業(yè)通過行政劃撥無償取得的土地使用權(quán)，法律主觀：無償劃撥的土地使用權(quán)是不能隨意轉(zhuǎn)讓的。國家嚴(yán)格規(guī)定了劃撥土地是國家無償分配，進(jìn)行公益設(shè)施的建設(shè)和國防軍事的建設(shè)以及法律法規(guī)規(guī)定的其他情況，如果隨意轉(zhuǎn)讓劃撥的土地使用權(quán)是需要收回土地的。法律客觀

企業(yè)通過行政劃撥無償取得的土地使用權(quán),土地使用者無償取得的劃撥土地使用權(quán):今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、企業(yè)通過行政劃撥無償取得的土地使用權(quán)

法律主觀：

無償劃撥的土地使用權(quán)是不能隨意轉(zhuǎn)讓的。國家嚴(yán)格規(guī)定了劃撥土地是國家無償分配，進(jìn)行公益設(shè)施的建設(shè)和國防軍事的建設(shè)以及法律法規(guī)規(guī)定的其他情況，如果隨意轉(zhuǎn)讓劃撥的土地使用權(quán)是需要收回土地的。

法律客觀：

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。第四十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。

二、國家無償劃撥給企業(yè)的土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)嗎？

一、企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)，但下列情況除外：

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物的成本中；

(2)企業(yè)外購的房屋建筑物支付的價(jià)款應(yīng)當(dāng)在地上建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配；難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)處理。

土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷和提取折舊。企業(yè)改變土地使用權(quán)的用途，將其作為用于出租或增值目的時(shí)，應(yīng)將其賬面價(jià)值轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。

土地土地使用權(quán)使用權(quán)，是指單位或者個(gè)人依法或依約定，對(duì)國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。

國有土地使用權(quán)是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。國有土地使用權(quán)的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權(quán)在補(bǔ)辦出讓手續(xù)、補(bǔ)繳或抵交土地使用權(quán)出讓金之后，才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

二、現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，企業(yè)會(huì)計(jì)科目“固定資產(chǎn)”中的“土地”是指過去(1952年以前)已單獨(dú)估價(jià)入賬的土地，這部分土地資產(chǎn)，不允許計(jì)提折舊。

主要原因是，過去國有土地實(shí)行無償劃撥方式。我國于1986年6月25日第6屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第16次會(huì)議通過并頒發(fā)了《中華人民共和國土地管理法》，經(jīng)過1988年、1998年修改，新法明確規(guī)定，“中華人民共和國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。國家依法實(shí)行國有土地使用權(quán)有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。”

在新的法律下，企業(yè)依法取得土地使用權(quán)，就要支付法律規(guī)定的“土地出讓金”等費(fèi)用，在會(huì)計(jì)上一般將其列入“無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)”科目，按照無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定計(jì)價(jià)、攤銷。

三、取得土地使用權(quán)有時(shí)可能不花費(fèi)任何代價(jià)，如企業(yè)所擁有的并未入賬的土地使用權(quán)，這時(shí)就不能作為無形資產(chǎn)核算。

有時(shí)企業(yè)花費(fèi)了較大代價(jià)取得土地使用權(quán)，這時(shí)就應(yīng)予以資本化，將取得土地使用權(quán)時(shí)所發(fā)生的一切支出，作為土地使用權(quán)的成本，計(jì)入無形資產(chǎn)賬戶。

如企業(yè)原先通過行政劃撥方式獲得土地使用權(quán)，沒入賬核算，在將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、作價(jià)入股和投資時(shí)，按規(guī)定應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金，此時(shí)，企業(yè)應(yīng)將補(bǔ)繳的土地出讓金予以資本化，作為無形資產(chǎn)入賬核算。企業(yè)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(含連同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓)給第三者時(shí)，可以取得一部分土地收益。對(duì)于這部分土地凈收益(除另有規(guī)定者外)，應(yīng)計(jì)入“營業(yè)外收入”科目，照章征稅。

因改制土地估價(jià)如何入賬，一是要看原來國有企業(yè)土地如何入賬，第二要看改制時(shí)是否支付了土地使用權(quán)代價(jià)(費(fèi)用)。如果支付了相應(yīng)的費(fèi)用，這部分費(fèi)用就應(yīng)該作為無形資產(chǎn)入賬。土地出讓金是否計(jì)入所建固定資產(chǎn)原值問題。

根據(jù)現(xiàn)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定，實(shí)行國有土地使用權(quán)有償使用后，企業(yè)為新建辦公樓等而獲得土地使用權(quán)，所支付的土地出讓金，在“無形資產(chǎn)”科目核算；企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)而獲得的土地使用權(quán)，所支付的土地出讓金，在“開發(fā)成本”科目核算。即記入到所建的固定資產(chǎn)價(jià)值之中，但不單獨(dú)作為“固定資產(chǎn)—土地”入賬。

由此可見，國家無償劃撥給企業(yè)的土地使用權(quán)，是讓企業(yè)遵守相關(guān)制度規(guī)定合法使用而不是用另類的方法，偷偷摸摸的得到土地使用權(quán)，最后反而被查出，害人害己。希望大家能夠遵紀(jì)守法，為社會(huì)貢獻(xiàn)出自己的一份力量。