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2024-07-15 04:46:52
作者：
圣運(yùn)律師
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購買小產(chǎn)權(quán)遇強(qiáng)拆怎么辦？，購買小產(chǎn)權(quán)遇強(qiáng)拆首先需要判斷房屋的買賣行為是否合法、小產(chǎn)權(quán)是否是合法建筑。1、如果房屋買賣合同有效、小產(chǎn)權(quán)是合法建造的，那么遇強(qiáng)拆的時(shí)候也可以獲得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條被征收人可以選擇

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一、購買小產(chǎn)權(quán)遇強(qiáng)拆怎么辦？

購買小產(chǎn)權(quán)遇強(qiáng)拆首先需要判斷房屋的買賣行為是否合法、小產(chǎn)權(quán)是否是合法建筑。

1、如果房屋買賣合同有效、小產(chǎn)權(quán)是合法建造的，那么遇強(qiáng)拆的時(shí)候也可以獲得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。第二十四條市、縣級人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對建設(shè)活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。

2、如果小產(chǎn)權(quán)房是非法建造的，將不能獲得補(bǔ)償。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。

3、如果小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同無效

（1）合同被認(rèn)定無效后，買受人應(yīng)當(dāng)將房屋原狀返還出賣人，出賣人將收取的價(jià)款返還買受人。

（2）如果買受人在居住使用訴爭房屋期間對訴爭房屋及院落進(jìn)行裝修、翻、擴(kuò)建，其對于添附部分享有所有權(quán)。一般處理為，買受人將原物及添附一并返還及給付出賣人，由出賣人將添附價(jià)值補(bǔ)償買受人。

（3）按過錯(cuò)賠償損失。一般情況下，出賣人明知或應(yīng)當(dāng)知曉國家法律法規(guī)及政策不允許農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)而出賣，應(yīng)當(dāng)就合同無效承擔(dān)一定的過錯(cuò)責(zé)任。

（4）拆遷少補(bǔ)償。如果遇到拆遷，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，無法得到對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，小產(chǎn)權(quán)房購買人可從產(chǎn)權(quán)人或被產(chǎn)權(quán)人的補(bǔ)償利益中分得部分，一般還需訴訟解決。若是被強(qiáng)拆者，已經(jīng)掌握了足夠多的證明對方實(shí)施的強(qiáng)拆行為違法的證據(jù)，那么就可以追究實(shí)施該違法行為者的責(zé)任。具體的責(zé)任包括要求對方賠償自己造受的損失等。若是強(qiáng)拆行為是被政府批準(zhǔn)的，那么還有獲得國家賠償?shù)目赡堋?

二、買的小產(chǎn)權(quán)房被強(qiáng)拆后怎么辦

可以向法院起訴。申請國家賠償或者要求恢復(fù)原狀。實(shí)際中，小產(chǎn)權(quán)房被拆遷會根據(jù)以下情況確定是否能夠補(bǔ)償：

1、在集體建設(shè)用地上建成的房子，并依法辦理了審批手續(xù)，屬于合法建筑，被拆遷有補(bǔ)償。但是，因?yàn)橘徺I小產(chǎn)權(quán)房后不能擁有所有權(quán)，所以，拆遷補(bǔ)償款歸于有所有權(quán)的集體內(nèi)部。不過，如果買家跟賣家在買賣合同中約定了，若被拆遷全部補(bǔ)償歸于買家，那么賣家拒絕支付補(bǔ)償?shù)模I家可以向法院起訴處理。

2、在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建成的房子，屬于違章建筑，被拆遷無補(bǔ)償。不過，購買小產(chǎn)權(quán)房的人對此無過錯(cuò)的，比如被賣家欺詐買到小產(chǎn)權(quán)房，那么照樣可以主張對方賠償損失。

一、遇到強(qiáng)拆后的維權(quán)具體步驟

1、強(qiáng)拆之前

如果當(dāng)事人提前得知強(qiáng)拆消息，最好是將貴重物品轉(zhuǎn)移，尤其是小件的貴重財(cái)物。萬一發(fā)生意外，導(dǎo)致財(cái)物丟失，當(dāng)事人只能申請賠償，但是維權(quán)時(shí)像電視、電腦、冰箱這種大件物品還比較容易取證，但是像項(xiàng)鏈、手鐲這種體積小、價(jià)值大的物品就很難證明其存在。而當(dāng)事人如果不能提出相應(yīng)證據(jù)，主張就得不到法院的支持。如果房屋真的被強(qiáng)拆，那就會成為一堆廢墟，屋內(nèi)屋外環(huán)境、室內(nèi)裝修、布置等都無法還原，那后期如果申請賠償，我們就無法舉證。因此，如果房屋可能遭遇強(qiáng)拆，被拆遷人最好能提前對屋內(nèi)屋外環(huán)境進(jìn)行錄像，作為證據(jù)保存好。此外，為了方便后期維權(quán)，被拆遷人最好也對自己的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行一個(gè)清點(diǎn)和價(jià)值預(yù)估，列出一份財(cái)產(chǎn)價(jià)值清單。這樣萬一真的發(fā)生強(qiáng)拆，后期在維權(quán)時(shí)能作為申請賠償?shù)囊罁?jù)。

2、強(qiáng)拆之時(shí)

如果拆遷隊(duì)到來后強(qiáng)行拆房，當(dāng)事人一定要馬上報(bào)警，交給警察處理，并保留好報(bào)警的電話記錄。雖然警察不一定能阻止強(qiáng)拆，但是否報(bào)警、警方是否作為對我們后期維權(quán)都有著十分重要的影響。警方的出警記錄是認(rèn)定強(qiáng)拆主體、時(shí)間的重要依據(jù)。即使警察不出警，我們后期也能起訴其不作為。因此強(qiáng)拆來臨時(shí)，報(bào)警是十分必要的，當(dāng)事人千萬不可忽視！此外，如果拆遷隊(duì)到達(dá)現(xiàn)場后實(shí)施強(qiáng)拆，在保證自身和家人安全的情況下，要及時(shí)利用手機(jī)等電子設(shè)備進(jìn)行拍照、錄像、錄音，對強(qiáng)拆現(xiàn)場的情況進(jìn)行記錄。

3、強(qiáng)拆之后

一旦強(qiáng)拆已經(jīng)發(fā)生，就不能挽回，此時(shí)只有通過法律手段維權(quán)才能盡可能地彌補(bǔ)損失，獲得補(bǔ)償。此時(shí)當(dāng)事人應(yīng)該立即聯(lián)系征地拆遷方面的專業(yè)律師，通過律師專業(yè)的法律知識和熟練的訴訟、談判技巧，利用前期收集的證據(jù)和資料，通過法律途徑維護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益。行政機(jī)關(guān)確屬非法強(qiáng)拆的，當(dāng)事人有權(quán)申請國家賠償。

三、購買小產(chǎn)權(quán)遇強(qiáng)拆怎么辦

購買小產(chǎn)權(quán)遇強(qiáng)拆首先需要判斷房屋的買賣行為是否合法、小產(chǎn)權(quán)是否是合法建筑。

1、如果房屋買賣合同有效、小產(chǎn)權(quán)是合法建造的，那么遇強(qiáng)拆的時(shí)候也可以獲得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第二十一條被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十四條市、縣級人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對建設(shè)活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。

2、如果小產(chǎn)權(quán)房是非法建造的，將不能獲得補(bǔ)償。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。

3、如果小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同無效

（1）合同被認(rèn)定無效后，買受人應(yīng)當(dāng)將房屋原狀返還出賣人，出賣人將收取的價(jià)款返還買受人。

一、小產(chǎn)權(quán)房拆遷賠償分類

1、第一類小產(chǎn)權(quán)房：占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。

2、第二類小產(chǎn)權(quán)房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。

3、第三類小產(chǎn)權(quán)房：在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”。小產(chǎn)權(quán)房拆遷補(bǔ)償范圍。