城市監督管理局也敢參與強拆！琚京豐律師打贏了市局！，當事人是北流市某鎮某村的村民，在本組擁有合法房屋一處，當事人及其家人一直居住在此。2022年北流市人民政府對當事人所在村組實施征收，原告的房屋也在征收范圍內，因未達成補償協議，被告北流城管
當事人是北流市某鎮某村的村民，在本組擁有合法房屋一處，當事人及其家人一直居住在此。2022年北流市人民政府對當事人所在村組實施征收，原告的房屋也在征收范圍內，因未達成補償協議，被告北流城管局于 2022年4月20日在原告房屋處張貼《關于敦促涉嫌違法建設的建筑物、構建物建設單位或者所有人依法接受調查處理的公告》。隨后，在無任何文件及通知的情況下，兩被告強行進入原告家中，以拆違的名義，帶著挖掘機等工具強制拆除原告的平房、院落、圍墻、種植物，破壞水泥地路面，給原告造成巨大的財產損失。當事人果斷決定打官司，琚律師在充分了解案情過后，決定起訴到人民法院。
律師觀點被告是為了達到征收目的實施的強拆行為，嚴重違反了相關法律法規，在原告未與征收方達成一致協議的情況下進行強制拆除原告的房屋，而且這種強制拆除行為是明顯以拆違建的方式促進拆遷，確認兩被告強制拆除原告房屋行為違法。法院認為對涉案強拆行為是否合法的問題。原告被拆除的房屋設施在城區建成區范圍內，因此依照《中華人民共和國城鄉規劃法》的規定，被告城管局擁有作出本案被訴的強拆行為的法定職權。被告城管局在行使職權對涉嫌違法建筑進行查處時，要依照《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國行政強制法》規定的法定程序進行查處和強制執行，在依法作出的《拆除違法建筑物決定書》發生法律效力后，被處罰人不自行履行拆除義務的情況下，經履行催告后，作出《行政強制執行決定書》，報請北流市人民政府責成有關部門采取強制拆除措施，可依法對違法建筑予以強制拆除。而被告城管局在本案中沒有提供證據證明該局已按上述法定程序對原告的房屋設施進行查處，就強制拆除了原告的房屋設施，程序違法，本院認定被告城管局強制拆除原告位于北流市某鎮某村獨房屋及周邊搭建的圍墻和簡易棚屋的行政行為違法。
史律師提醒
拆遷是一個長期斗爭，需要全面專業的知識，需要對全局的把控，需要對法條的合理運用。即使一個有著多年訴訟經驗的律師，也在不斷地學習和更新，才能在一個案件中冷靜地分析并作出正確的判斷。而對于非法學的人來說，這是一個龐大的課題，不能僅靠短時間的惡補可以達到的。所以在遇到任何拆遷問題的時候不妨問問律師，在律師的指導下進行專業維權。
案由：認為頒發房產證侵犯財產權
一審案號：（1998）海行初字第26號
二審案號：（1，98）一中行終字第34號
一審合議庭組成人員：審判長：饒亞東；人民陪審員：王濟祥；人民陪審員：宋俊芳
二審合議庭組成人員：審判長：劉景文；審判員；吳月；代理審判員：李正旺
當事人基本情況
原告：蔡甲（即蔡某某），男，57歲，漢族，農民，住河北省。
被告：某市房地局。
第三人：蔡乙，60歲，漢族，某部干部，住本市。
上訴人：蔡甲。
被上訴人：某市房地局。
被上訴人：蔡乙。
被訴具體行政行為
1984年11月，市房地局根據蔡乙的申請，向蔡乙頒發海字第001690號《房產所有證》。此后，蔡乙申請在該處（簡稱48號院）新建房屋，并于1992年9月10日，由市房地局向蔡乙頒發了包括原5間房在內的19間房屋的海更字第004709號《房產所有證》。
原告訴訟請求和訴訟理由
原告訴稱，48號院5間房產是其父老蔡的遺產，其有繼承份額。其兄蔡乙在辦理房屋繼承公證時隱瞞了其他財產共有人的事實，目前該公證已經被撤銷。某市房地局在辦理房產登記時，未查明事實，單方面確認該5間房屋歸蔡乙所有、并頒發房產所有證的行為是錯誤的，侵犯了原告的財產合法權益。1998年3月19日，蔡甲持撤銷公證決定書，向原審法院提起行政訴訟，請求撤銷某市房地局頒發的海更字第004709號房產所有證。
被告的答辯意見
被告辯稱，蔡乙在辦理該房屋的發還手續時，向本局提交了相關的房產手續和其共同居住人放棄產權的書證，某區公證處為其辦理了該房的房產所有公證書。據此，本局依照有關辦理房產登記的程序，為蔡乙頒發了房產證。至于蔡甲提出公證書被撤銷一事，本局未曾得知，故原告的起訴不成立，請求維持該房產所有證。
第三人陳述意見
蔡乙認為，其父老蔡于解放前在本市他處有私房6間，因欠王某的錢，將該房典給王某。1963年蔡乙將該房換到48號院5間房處。1963年3月經本市西區法院調解，其分期還清了老蔡的欠款，產權歸蔡乙所有。1983年5月，某區公證處為其辦理了公證，確定產權歸其所有。被告遂為其辦理了房產證。故認為被告的頒證行為合法，請求法院予以維持。
一審認定事實、判決理由及結果
一審判決認定，蔡甲在庭審過程中對蔡乙于1963年將房換到現址5間房，以及蔡乙償還其父的債務的事實未持異議。經法庭審查，蔡甲之父于解放前在本市西區有私房6間，其父因經營欠款，于1950年8月將該房典給王某，典期10年。因其父未償還欠款，該房其中3間歸債權人王某居住。1963年3月，經本市西區法院調解，蔡乙替父償還給王某318．05元后，該房產權歸蔡乙所有。1966年8月，蔡乙將該房交國家管理。在落實私房政策時，房管所于1983年5月將房產發還給蔡乙。1984年11月，被告向蔡乙頒發了海字第001690號房產所有證。之后，經街道批準，蔡乙在該院內新建房屋14間，被告經過調查，1992年9月為蔡乙頒發了海更字第004709號房產所有證。原告提交的（98）海公撤字第01號決定書因正在另案訴訟期間，不能證明原告對該房屋享有所有權。
一審法院認為，根據國家關于城鎮私有房屋登記的有關規定，被告作為房屋及土地的管理機關，有權依法對轄區內的私房進行監督和管理。蔡乙為其父償還欠款，將典當房屋贖回，經人民法院調解，其取得本市西區6間房屋的所有權。蔡乙將原房調換到48號院，對該房亦享有所有權。被告在確認該房的產權時，根據蔡乙提交的相關證據，經審查后，確定蔡乙為該房產的合法所有人的事實清楚，執法程序合法，符合《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》第七條、第十條、第十二條的規定，法院應予支持。蔡甲以本市西區房屋屬其父的私產，其應當享有繼承份額為理由，認為被告頒發給蔡乙的房產所有證的行為違法的訴訟請求無相應的事實依據，不予采納。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十三條、第五十四條第一項，《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》第七條、第八條，參照《北京市城鎮私有房屋所有權登記暫行辦法》第七條、第十條、第十二條的規定，判決維持被告頒發給蔡乙的海更字第004709號房產所有證。
上訴人的上訴請求和理由
蔡甲不服該判決，認為區公證處（98）海公撤字第01號決定書是蔡乙是否擁有該房產合法產權的基本依據．而一審判決以該決定書正在另案訴訟期間不加認定，屬于基本事實沒有查清的錯誤判決，請求二審法院在查清事實的基礎上，依法改判。
被上訴人答辯意見
市房地局及蔡乙均同意原判。
二審認定的事實、判決理由及結果
二審經審理查明：蔡甲與蔡乙為同父同母弟兄。其父老蔡共有同父異母子女七人：長女蔡一（1992年病故）、長子蔡二（1979年病故）系同母所生；次子蔡乙、次女蔡三、共子蔡甲系同母所生；四子蔡四、五子蔡五系金氏所生。金氏于1968年4月病故，老蔡于同年9月20日病故，生前均未立書面遺囑。老蔡生前在本市西區有房6間，于1950年典當給王某，典期10年。到期后雙方重新協議，王某將房返回，欠款作為債務。房子由王某改為租住3間，并預付租金，住到1963年9月底。后本市某管理處將其所有的、即本案爭議之房處北房6間與老蔡原在本市西區6間房屋互還產權，王火改租管理處所有西區房屋北房三間西房一間。1963年3月30日，本市西區法院作出1963年度房字78號民事調解書，以原告蔡乙在西區有房6間，租給王x3間，因蔡乙與管理處調換了房產，與王x協商換到西區居住，現王x不同意換房，故起訴要求其搬家。王某反訴原告蔡乙欠款315．15元。經調解，雙方達成協議：一、王某于同年4月騰出租住房屋；二、蔡乙于同年4月、6月、9月、12月分4次返回王x人民幣351．5元。1963年7月26日，市人民委員會向老蔡頒發本案爭議房產處灰平5間、灰瓦1間的《北京市郊區房地產所有證》，該證記載1964年賣與郭某灰瓦1間。1966年8月，老蔡將該處5間房產交公。1983年5月，蔡乙辦理了產權人為老蔡的臨時房產證，并領取了落實私房政策結算款。同時，該房產座落改為現名稱。同月，區公證處出具（83）海證字第3016號公證書證明，老蔡在現址遺有房產5間，生前無遺囑，該房產應由其子蔡乙、蔡四、蔡五共同繼承。現蔡四、蔡五均表示放棄繼承權，故上述遺產應由其長子蔡乙繼承。1984年11月，市房地局根據蔡乙的申請，及其辦理的有關公證書，以繼承為產權來源，向蔡乙頒發海字第001690號《房產所有證》。此后，蔡乙申請在該處新建房屋，并于1992年9月10日，由市房地局向蔡乙頒發了包括原5間房在內的19間房屋的海更字第004709號《房產所有證》。1998年2月26日，區公證處作出（98）海公撤字第01號公證處決定書，以蔡乙在該處辦理繼承公證時，隱瞞了其父老蔡共有同父異母子女七人的事實，故根據《中華人民共和國公證暫行條例》第二十六條之規定，決定將（83）海證字第3016號公證書予以撤銷。1998年3月15日．蔡甲持此撤銷公證決定書，向原審法院提起行政訴訟，請求撤銷市房地局頒發的海更字第004709號《房產所有證》。
另查，蔡乙不服（98）海公撤字第01號公證處決定，向區人民法院提起行政訴訟，請求撤銷該決定，該案一審判決維持該決定后，雙方均未上訴，該判決已生效。
二審法院認為，市房地局在頒發海字第001690號《房產所有證》時，是以蔡乙所持有效公證書，且無人提出異議的情況下，以遺產繼承為產權來源頒發的。現該房產所有證已為海更字第004709號《房產所有證》所變更。根據本院查明的事實，現蔡甲所持撤銷公證決定書并不能直接證明爭訴之房屋的歸屬，在該產權存在爭議的情況下，其以48號院5間房屋為其父遺產，要求撤銷海更字第004709號《房產所有證》，缺乏事實和法律依據，亦不符合房屋產權登記變更的有關規定。只有在通過民事訴訟途徑確認該房屋產權歸屬后，權利人才有權依照有效的法律文件申請變更該房產所有證。故上訴人蔡甲的訴訟請求，本院不予支持。原審法院在審理該行政訴訟時，應圍繞具體行政行為的合法性進行審查，原審判決直接確認蔡乙為實際的產權人，并據此認定市房地局海字第001690號《房產所有證》是以確認察乙為合法的產權人而頒發的，顯屬認定事實有誤，本院予以糾正。依據《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（三）項，判決如下：一、撤銷區人民法院（1998）海行初字第26號行政判決；二、駁回上訴人蔡甲的訴訟請求。二審案件訴訟費80元，由上訴人蔡甲負擔（已交納）。
分析意見
本案涉及許多法律問題：
1．法院審理行政訴訟案件，能否審理民事爭議？筆者認為，人民法院審理案件有其嚴格的分工，各審判系列均有其程序及實體等方面的規定，行政審判本身應在自己的領域內圍繞行政爭議進行審理。同時，在必要的情況下，應引入行政附帶民事訴訟。但需要多方面考慮，包括是否互相緊密關聯，是否為行政與民事存在交織。在程序上，必須明確告知當事人附帶民事訴訟，并且要通知必要的訴訟當事人參加訴訟。本案涉及到的是應先確認產權再發房產證，還是先撤銷房產證，再確認產權，是許多專家一直爭論而沒有得出結果的問題，有關爭論的內容可以參閱河南焦作房產案的案例。筆者認為，解決的途徑是民事與行政合并審理。由于本案案情錯綜復雜，在此案前后，還有蔡乙告蔡甲搬出房屋、排除妨礙；蔡乙訴蔡甲要求48號院確認產權案；蔡甲等訴蔡乙等繼承案；蔡乙不服撤銷公證案等。為了訴訟經濟，可以考慮案件由一個合議庭審理民事、行政為妥。
2，原頒證行為是合法的，而其依據的公證現在被撤銷，應如何處理？一種觀點認為，應依據查明的事實直接確認。認為根據人民法院查明的事實，可以直接判斷當時發證行為是否正確，如果確為現產權人所有便可以加以確認，如果經審查確認為他人所有，則可撤銷該房產證，并確認實際的產權人，這是訴訟經濟的要求，以減少當事人的訴累。
另一種觀點認為，判斷一個具體行政行為是否合法，應從認定的事實、適用法律、程序及職責等方面來判斷。該房產證頒發所依據的主要事實為繼承公證，現該公證已被撤銷，頒證行為的事實依據不存在，由于行政訴訟不能直接判斷產權的歸屬，故本案應直接判決撤銷該房產證。
第三種觀點認為，應當采用駁回訴訟請求的方式。筆者同意這種觀點。主要有以下幾方面的考慮：一是原具體行政行為在作出時是正確的。如果以后面發生的事實，就任意來推翻前面的行為，顯然對行政機關不公平。如果行政機關在頒發房產證是應當查明而未查明的事實等則另當別論。事實上，公證處的公證證明的是法律事實，也許其與客觀事實有出入，房地局在頒發房產證時，仍可以直接作為證據使用，現行法律、法規和其他規范性文件中均沒有規定要求審查公證的真偽。故不能認為房地局在頒發房產證時存在認定事實有誤或者程序違法。二是考慮該房產證頒發的依據現已被撤銷。如果基于原頒證行為在當時是正確的，而簡單判決予以維持，也不符合法理。而事實上，如果將一個頒證近20年的房產證給予撤銷，使其處于空掛狀態也是不妥的。在這種兩難的情況下，當事人應首先通過民事訴訟解決權屬問題，然后根據確定的事實向房地局申請變更產權登記。而作為頒證行為本身不能直接表態，而只能采用駁回訴訟請求的方式。這也正是體現了最高法院司法解釋中對適用駁回訴訟請求情況的要求.
一、房屋出租協議怎么寫
出租方：身份證號碼：（以下簡稱甲方）
承租方：身份證號碼：（以下簡稱乙方）
甲、乙雙方就房屋租賃事宜，達成如下協議：
1、甲方將位于市區建筑面積平方米的房屋出租給乙方使用，租賃期限自年月日至年月日止，計個月。
2、簽訂本合同時，乙方一次性支付給甲方個月的總租金人民幣（大寫）元整（小寫：元），同時乙方還向甲方交納房屋租賃押金人民幣元整（小寫：元），租賃期滿后，甲方將房屋租賃押金全額退還乙方。甲方足額收取（房屋租金）（房屋押金）應向乙方開具收款憑據。
3、甲方在本合同簽訂后兩日內，將房屋交付乙方使用，如拖延不交付的，按總租金％金額按天賠償乙方經濟損失。
4、在房屋租賃期間，甲方提前終止合同或須收回房屋，應與乙方協商，并退還乙方全部租金及房屋租賃押金，并償付乙方房屋租金％的違約金。甲方保證該房屋無產權糾紛；乙方因經營需要，要求甲方提供房屋產權證明或其它有關證明材料的，甲方應予以協助。
5、就本合同發生糾紛，雙方協商解決，協商不成，任何一方均有權向當地人民法院提起訴訟，請求司法解決。
6、本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效，具有法律效力。
甲方簽字：乙方簽字：
年月日年月日
●城市監察局
●城市管理監督局局長
●城市監督管理舉報電話
●城市監管局是什么單位
●城市監督管理局是干什么的
●城管 市監
●城監局投訴電話是什么號碼
●城市管理監督局局長
●城市監督熱線
●城市管理監督局前身
內容審核：王四新律師
來源：中國法院網-城市監督管理局也敢參與強拆！琚京豐律師打贏了市局！，
