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政府征地賣給開發(fā)商合法嗎,土地征用政府征地在賣給開發(fā)商是合法行為嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時間：
2024-07-28 20:04:57
作者：
圣運律師
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政府征地賣給開發(fā)商合法嗎，分情況的。土地征收要履行報批手續(xù)，獲得省政府批復(fù)，與征收戶簽訂補償協(xié)議，補償標準符合標準。土地出讓通過招拍掛等公開出讓程序，符合國家供地政策。符合以上兩點，就屬于合法，如果不符合，就是違法。一、建設(shè)用地招拍掛流程1

政府征地賣給開發(fā)商合法嗎,土地征用政府征地在賣給開發(fā)商是合法行為嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、政府征地賣給開發(fā)商合法嗎

分情況的。土地征收要履行報批手續(xù)，獲得省政府批復(fù)，與征收戶簽訂補償協(xié)議，補償標準符合標準。土地出讓通過招拍掛等公開出讓程序，符合國家供地政策。符合以上兩點，就屬于合法，如果不符合，就是違法。

一、建設(shè)用地招拍掛流程

1.根據(jù)招拍掛公告領(lǐng)取(購買)招拍掛文件;2.土地交易中心提交書面申請,申請招拍掛資格,并交納保證金;3.三種情況:a.招投標:投標-開標-評標-中標b.拍賣:參加競拍,最高報價者競得,落錘成交。c.掛牌:根據(jù)土地交易所掛牌公布的價格,填寫報價單報價,最高報價者競得。4.簽訂《中標通知書》或《成交確認書》;5.繳交拍賣傭金,與國土局簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》;繳清土地出讓金;6.繳納稅費:主要為契稅(廣東為成交價×3%)7.申請辦理土地登記,領(lǐng)取《國有土地使用證》。

二、集體土地征收與補償程序

用地的申報和審批

征收集體土地首先需要由市、縣國土局研究通過后將擬征地的用途、位置、安置途徑、補償標準等書面告知被征地的集體經(jīng)濟組織，同時通知相關(guān)政府部門停止辦理有關(guān)的房產(chǎn)手續(xù)，以防止被征收人通過不當途徑增加補償費用。在送達征地告知后，市、縣國土局將對擬征收土地的權(quán)屬、種類、面積以及土地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量、等現(xiàn)狀進行調(diào)查，并將調(diào)查結(jié)果與集體經(jīng)濟組織成員簽字確認。在征地依法報批之前，市、縣國土局還需告知被征收方就土地征收補償標準、安置途徑等有申請聽證的權(quán)利。

隨后，市、縣國土局就調(diào)查及聽證結(jié)果擬定土地征收方案，包括：項目呈報說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案以及供地方案。并將該方案報縣人民政府，由縣人民政府向國務(wù)院或省政府上報審批。在征求有關(guān)方面意見后，省政府或國務(wù)院應(yīng)當在30日內(nèi)作出批復(fù)。在收到批準文件10日內(nèi)，被征收土地所在市、縣人民政府應(yīng)當進行征收土地公告。同國有土地征收相類似的是，集體土地征地在報批前也需要將社會保障費用足額繳至財政專戶，并做到專戶儲存，專款專用。

征收土地公告與補償

隨著征收土地的公告，相應(yīng)的政府部門（即市、縣國土局）應(yīng)當在公告之日起45日內(nèi)擬定征地補償和安置方案并予以公告。該方案還需報市、縣人民政府批準并由省國土資源局備案。被征地的集體經(jīng)濟組織及農(nóng)戶等需在公告期內(nèi)到指定地點辦理補償?shù)怯浭掷m(xù)，并按有關(guān)規(guī)定獲得補償。

三、除了國土局鄉(xiāng)政府征收土地是否合法

根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，征收土地的具體實施主體只能是國土局，鄉(xiāng)政府并沒有實施征收土地的權(quán)限，如果鄉(xiāng)政府對土地進行征收，屬于違法行為。

依據(jù)《土地管理法》《土地管理實施條例》的規(guī)定，征收土地的具體實施主體分為兩級主體兩級部門，一是設(shè)區(qū)的市政府及其國土局，二是縣(縣級市)政府及其國土局。

征收土地時經(jīng)常出現(xiàn)違法實施主體的情況，為鑒別征收土地實施主體的合法性，明確如下：

1、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府不是實施征收土地的主體，發(fā)布安置方案、公告；簽訂補償協(xié)議均無法律依據(jù)，屬于超權(quán)越職的違法行為或非法實施征收土地行為，最常見的是“以租代征”

2、區(qū)政府及其國土分局不是實施征收土地的主體，理由是：

(1)土地征收伴隨著土地供應(yīng)即出讓或劃撥；

(2)國有土地所有權(quán)的行使法律授權(quán)給市縣政府；

(3)區(qū)政府雖然屬于縣級政府但不是屬于獨立的財政體系的政府無法支付土地補償和收取土地出讓金。

《土地管理法實施條例》第二十五條規(guī)定：“征收土地方案經(jīng)依法批準后，由被征收土地所在地的市、縣人民政府組織實施，并將批準征地機關(guān)、批準文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補償?shù)钠谙薜龋诒徽魇胀恋厮诘氐泥l(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告。”

3、開發(fā)區(qū)管委會是否屬于實施主體，目前尚無法律依據(jù)，部分省政府頒布了開發(fā)區(qū)管理辦法，授予實施土地征收權(quán)。我的看法是沒有法律依據(jù)就屬于違法行政，開發(fā)區(qū)不是行政管理應(yīng)是開發(fā)區(qū)內(nèi)的業(yè)務(wù)管理，不具備政府的職權(quán)。

二、政府征地再賣給開發(fā)商合法嗎

政府征地通過法定程序再賣給開發(fā)商是合法行為。土地征收應(yīng)當履行報批手續(xù)、獲得省政府批準，征地時應(yīng)當與征收戶簽訂補償協(xié)議，補償標準合理；賣給開發(fā)商后未經(jīng)審批，不得擅自改變土地使用性質(zhì)。

【法律依據(jù)】

《土地管理法》第四十七條

國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補償?shù)怯洝？h級以上地方人民政府應(yīng)當組織有關(guān)部門測算并落實有關(guān)費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補償、安置等簽訂協(xié)議；個別確實難以達成協(xié)議的，應(yīng)當在申請征收土地時如實說明。相關(guān)前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

三、土地征用政府征地在賣給開發(fā)商是合法行為嗎

法律分析：土地征用政府征地在賣給開發(fā)商是合法行為，前提是開發(fā)商應(yīng)當通過招拍掛等公開出讓程序取得土地，政府征用土地時取得相關(guān)部門的批準、征地程序合法、未改變土地使用性質(zhì)。反之，則不合法。

法律依據(jù)：《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第二條在中華人民共和國境內(nèi)以招標、拍賣或者掛牌方式出讓國有土地使用權(quán)的，適用本規(guī)定。本規(guī)定所稱招標出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國有土地使用權(quán)投標，根據(jù)投標結(jié)果確定土地使用者的行為。本規(guī)定所稱拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。本規(guī)定所稱掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。