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城中村改造用地，招拍掛的土地可以轉(zhuǎn)讓嗎:今日城中村改造更新

發(fā)布時間：
2024-12-31 13:56:13
作者：
圣運律師
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城中村改造用地，招拍掛的土地可以轉(zhuǎn)讓嗎:今日城中村改造更新

一、城中村改造用地,城中村改造,土地是否一定要走招拍掛程序

城中村改造時，土地是否一定要走招拍掛程序，這個問題涉及多個方面，以下進行詳細解答：

一、城中村改造與土地招拍掛程序

城中村改造通常涉及土地性質(zhì)的變更和使用權的轉(zhuǎn)移。在我國，國有土地使用權出讓通常采取招標、拍賣、掛牌等方式，即招拍掛程序，以確保交易的公開、公平和公正。

二、招拍掛程序的具體流程

招拍掛程序包括發(fā)布掛牌地塊信息、投標人交納保證金參加投標、中標后交納拆遷費和土地出讓金，以及最后憑相關文件辦理項目審批等手續(xù)。這一流程確保了土地使用權轉(zhuǎn)讓的合法性和規(guī)范性。

三、城中村改造土地的特殊情況

然而，城中村改造中的土地并非一定要走招拍掛程序。根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》，農(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的家庭承包方式，對于不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，可以采取招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。這意味著，在某些情況下，城中村的土地可以通過其他方式進行改造和利用，而非必須通過招拍掛程序。

四、法律約束與實際操作

需要注意的是，盡管存在上述特殊情況，但實際操作中仍需嚴格遵守相關法律法規(guī)。如果城中村改造涉及的土地使用權轉(zhuǎn)讓符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中關于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件，那么仍然需要按照法律規(guī)定進行招拍掛程序。

綜上所述，城中村改造時土地是否一定要走招拍掛程序，取決于具體的土地性質(zhì)和改造方式。在實際操作中，應咨詢專業(yè)律師或相關政府部門，以確保合法合規(guī)。

二、招拍掛的土地可以轉(zhuǎn)讓嗎

法律分析：拍賣的土地使用權可以合法轉(zhuǎn)讓。土地轉(zhuǎn)讓應是土地使用權買賣，經(jīng)有審批權的人民政府的批準許可，轉(zhuǎn)讓后受讓人依法繳納土地出讓金。法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權須經(jīng)過法定機關批準，且繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后方可使用土地。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第五十五條以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規(guī)定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。自本法施行之日起，新增建設用地的土地有償使用費，百分之三十上繳中央財政，百分之七十留給有關地方人民政府。具體使用管理辦法由國務院財政部門會同有關部門制定，并報國務院批準。

三、土地走招拍掛流程

土地走招拍掛流程如下：1、國土資源局發(fā)布掛牌地塊信息；2、投標人交納保證金參加投標；3、中標后，投標人按合同約定交納拆遷費，由國土資源局負責拆遷；4、拆遷完畢，繳納土地出讓金；5、競買人競得后，憑《國有土地使用權掛牌出讓成交確認書》、《國有土地使用權出讓合同》辦理項目審批等有關手續(xù)。農(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的家庭承包方式，可以采取招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。土地確權的方法如下：1、集體所有土地一般為內(nèi)部使用；2、重復征用或劃撥，以后者為準；3、界線與面積不吻合的，以界線為準。在土地確權時，要處理好土地所有權和使用權與行政管轄權的關系、與特殊區(qū)域內(nèi)部門管理權的關系、土地權屬與規(guī)劃區(qū)的關系。【法律依據(jù)】：《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第十三條農(nóng)民集體所有和國家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地，采取農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等，可以采取招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。家庭承包的耕地的承包期為三十年，草地的承包期為三十年至五十年，林地的承包期為三十年至七十年；耕地承包期屆滿后再延長三十年，草地、林地承包期屆滿后依法相應延長。國家所有依法用于農(nóng)業(yè)的土地可以由單位或者個人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。發(fā)包方和承包方應當依法訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。承包經(jīng)營土地的單位和個人，有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。

四、建設用地招拍掛流程

法律分析：1.根據(jù)招拍掛公告領取(購買)招拍掛文件;2.土地交易中心提交書面申請,申請招拍掛資格,并交納保證金;3.三種情況:a.招投標:投標-開標-評標-中標b.拍賣:參加競拍,最高報價者競得,落錘成交。c.掛牌:根據(jù)土地交易所掛牌公布的價格,填寫報價單報價,最高報價者競得。4.簽訂《中標通知書》或《成交確認書》;5.繳交拍賣傭金,與國土局簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》;繳清土地出讓金;6.繳納稅費:主要為契稅(廣東為成交價×3%)7.申請辦理土地登記,領取《國有土地使用證》。

法律依據(jù)：《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》

第四條工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規(guī)定的工業(yè)用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。

第五條國有建設用地使用權招標、拍賣或者掛牌出讓活動，應當有計劃地進行。市、縣人民政府國土資源行政主管部門根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、城市規(guī)劃和土地市場狀況，編制國有建設用地使用權出讓年度計劃，報經(jīng)同級人民政府批準后，及時向社會公開發(fā)布。

五、土地出讓和招拍掛

法律主觀：土地招拍掛制度是國家土地資源出讓、買賣的招標、拍賣、掛牌制度的簡稱，具體是指國家在土地出讓或者買賣程序中的“招標”“拍賣”“掛牌”交易的政策或規(guī)定。該方式作為我國經(jīng)營性用地出讓的指定方式，對規(guī)范土地市場、提高政府的對城市土地的管理水平、促進房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展等方面都有著重要意義。土地拍賣出讓工作程序1、制訂工作方案：制訂拍賣前期工作方案報中心領導和局領導審定。2、編制拍賣文件：根據(jù)業(yè)務處提供的地塊材料編制、印刷拍賣文件。3、發(fā)布拍賣公告：出讓人至少在拍賣開始日前20天發(fā)布拍賣公告，公布拍賣出讓宗地的基本情況和拍賣時間、地點。4、出售拍賣文件：按拍賣公告規(guī)定時間出售拍賣文件，并組織現(xiàn)場踏勘。5、組織現(xiàn)場踏勘：組織意向競買人對擬出讓地塊進行現(xiàn)場踏勘、答疑。6、受理競買申請：在拍賣公告規(guī)定的時間內(nèi)，競買人持競買申請書、營業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明（另有規(guī)定除外）、法定代表人身份證復印件（或授權委托書、委托代理人身份證復印件）辦理競買申請，并繳納競買保證金。7、審查競買資格：根據(jù)拍賣文件要求，對競買申請人的開發(fā)資質(zhì)、誠信記錄進行審查，向符合條件者發(fā)放競買人資格確認通知書及競買號牌。8、舉辦拍賣會：按拍賣公告規(guī)定的時間、地點舉行拍賣會。競得人與出讓人當場簽訂成交確認書，同時繳納定金和傭金。9、公布成交結果：拍賣活動結束后10個工作日內(nèi)，出讓人將拍賣出讓結果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布，并退還競買保證金。10、簽訂出讓合同：競得人于簽訂《成交確認書》之日起10日內(nèi)與出讓人簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。土地招標出讓工作程序1、制訂工作方案：制訂招標前期工作方案報中心領導和局領導審定。2、編制招標文件：根據(jù)業(yè)務處提供的地塊材料編制、印刷拍賣文件。出讓人至少在投標開始日前20天發(fā)布招標公告，公布招標出讓宗地的基本情況和招標時間、地點。4、出售招標文件：按招標公告規(guī)定的時間出售拍賣文件，并組織現(xiàn)場踏勘。5、組織現(xiàn)場踏勘：組織意向競買人對擬出讓地塊進行現(xiàn)場踏勘、答疑。6、受理投標申請：在招標公告規(guī)定的時間內(nèi)，投標申請人持投標申請書、營業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明（另有規(guī)定除外）、法定代表人身份證復印件（或授權委托書、委托代理人身份證復印件）辦理投標申請，并繳納投標保證金。7、審查投標資格：根據(jù)招標文件要求，對投標申請人的開發(fā)資質(zhì)、誠信記錄等進行審查，符合規(guī)定條件的，應通知其參加投標活動。8、投標：投標人將在投標截止時間前將表述投入標箱。9、開標：出讓人按照招標公告規(guī)定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。10、評標：評標小組按招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審。招標人根據(jù)評標結果，確定中標人，并簽訂成交確認書。11、公布成交結果：招標活動結束后10個工作日內(nèi)，出讓人將招標出讓結果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布，并退還投標保證金。12、簽訂出讓合同：競得人于簽訂《成交確認書》之日起10日內(nèi)與出讓人簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。土地掛牌出讓工作程序1、制訂工作方案：制訂掛牌前期工作方案報中心領導和局領導審定。2、編制拍賣文件：根據(jù)業(yè)務處提供的地塊材料編制、印刷拍賣文件。出讓人至少在掛牌開始日前20天在指定媒體上發(fā)布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌時間、地點。4、出售掛牌文件：在掛牌公告規(guī)定的時間內(nèi)出售掛牌文件，并組織現(xiàn)場踏勘。5、組織現(xiàn)場踏勘：組織意向競買人對擬出讓地塊進行現(xiàn)場踏勘、答疑。6、受理競買申請：在掛牌公告規(guī)定時間內(nèi)，競買人持競買申請書、營業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明（另有規(guī)定除外）、法定代表人身份證復印件（或授權委托書、委托代理人身份證復印件）、“競買報價員”授權委托書、身份證復印件辦理競買申請，并繳納競買保證金。7、審查掛牌資格：根據(jù)掛牌文件要求，對競買人的開發(fā)資質(zhì)、誠信記錄等進行審查，對符合條件的，發(fā)給《競買人資格確認通知書》，通知其參加掛牌活動。8、掛牌：在掛牌公告規(guī)定的時間和交易場所，出讓人將宗地的地塊情況、最新報價情況等信息掛牌公告，并不斷接受新的報價、更新顯示掛牌報價。在報價截止后，如果還有競買人報價，可以填寫《競價申請書》，并通過傳真的形式將《競價申請書》傳真到掛牌文件規(guī)定的地點。9、揭牌：在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止日次日，按照掛牌文件規(guī)定確定是否成交,并確定競得人。競得人與出讓人簽訂成交確認書，繳納定金。同時,對需要現(xiàn)場競價的掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，并與競得人簽訂成交確認書，繳納定金和傭金。10、公布成交結果：掛牌活動結束后10個工作日內(nèi)，出讓人將掛牌出讓結果在土地有形市場或者指定場所、媒體公布，并退還競買保證金。11、簽訂出讓合同：競得人于簽訂《成交確認書》之日起10日內(nèi)與出讓人簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。

法律客觀：土地招標拍賣掛牌出讓程序：1、對這宗地進行評估;2、土地所有者確定拍賣起價;3、確定拍賣公司;4、發(fā)布拍賣公告。在中國，土地拍賣是：①土地管理部門于公開拍賣前30日發(fā)出拍賣公告。②競買人報名參加競買并索取有關文件。③競買人向拍賣人報送參加競買的有關資料，經(jīng)審核批準成為競買人，交納保證金，領取競買號牌。④在約定的時間、地點并按程序公開拍賣：主持人介紹拍賣地塊位置、面積、用途、規(guī)劃要求及其他有關事項;公布拍賣起叫價;競買人按規(guī)定的方式競相應價或加價，其最后應出最高價(或加價)者即為競得人;簽訂《拍賣成交確認書》;競得人在拍賣成交之日起15日內(nèi)與土地管理部門簽訂土地出讓合同并交付相當于地價總額的10%的定金;競得人按規(guī)定期限付清地價款后，依法辦理土地登記，領取土地使用證書。