一、低效用地認(rèn)定及處置政策

城鎮(zhèn)低效用地是指經(jīng)第二次全國土地調(diào)查已確定為建設(shè)用地中的布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地，且權(quán)屬清晰、不存在爭議。

協(xié)議收回和依法轉(zhuǎn)讓，這是采用頻次最高的兩種處置措施。

處置低效用地原則：

國土部發(fā)布的低效用地的規(guī)定，設(shè)立了五項(xiàng)基本原則。原則是不能修改的，每個(gè)條文都必須圍繞這五個(gè)原則展開。這五個(gè)原則分別是：

第一，由行政機(jī)關(guān)引導(dǎo)，規(guī)劃先行。

第二，堅(jiān)持市場取向，因勢利導(dǎo)。規(guī)定鼓勵(lì)土地權(quán)利人參與開發(fā)改造，鼓勵(lì)權(quán)利人，也就是鼓勵(lì)原來的土地使用權(quán)人一塊來進(jìn)行開發(fā)。

第三，堅(jiān)持公眾參與，平等協(xié)商。充分尊重土地權(quán)利人的意愿，提高工作的透明度、公開性，保障土地權(quán)利人的知情權(quán)、參與權(quán)、受益權(quán)等，這都是原則性的規(guī)定。

第四，堅(jiān)持利益共享，多方共贏，建立完善激勵(lì)機(jī)制，保障土地權(quán)利人、改造方、行政機(jī)關(guān)等各方的利益。

第五，因地制宜，規(guī)范運(yùn)作。

低效用地界定范圍：

城鎮(zhèn)低效用地是指城鎮(zhèn)中布局散亂、設(shè)施落后、利用粗放、用途不合理的存量建設(shè)用地，包括低效產(chǎn)業(yè)用地（含工業(yè)、倉儲(chǔ)、物流、科研等用途，下同）、低效商業(yè)用地、舊城用地、舊村用地和其他低效用地等五類。

1、低效用地的范圍

(1)國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)用地；

(2)不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的用地；

(3)“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地；

(4)布局散亂、設(shè)施落后，規(guī)劃確定改造的城鎮(zhèn)、廠礦和城中村等。

2、明確定義分類

（1）低效產(chǎn)業(yè)用地指：國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)用地；不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的產(chǎn)業(yè)用地；建筑物和構(gòu)筑物存在嚴(yán)重安全隱患的產(chǎn)業(yè)用地；列入市、區(qū)工業(yè)布局調(diào)整計(jì)劃，待搬遷及“退二進(jìn)三”的產(chǎn)業(yè)用地；土地利用強(qiáng)度、土地產(chǎn)出率等指標(biāo)較低的產(chǎn)業(yè)用地；廢棄露采礦山用地。

（2）舊城用地指：布局散亂、設(shè)施落后，不具有保留價(jià)值的城市規(guī)劃確定按片區(qū)實(shí)施改造的舊城區(qū)、城中村、危舊房用地。

（3）舊村用地指：土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)布局散亂、設(shè)施落后，需要改造的村莊用地。

（4）低效商業(yè)用地指：建筑物存在嚴(yán)重安全隱患、土地利用強(qiáng)度較低、不符合城市規(guī)劃功能定位和要求的商業(yè)、辦公、酒店等非住宅類經(jīng)營性用地。

（5）其他低效用地指：除以上四類以外的利用效率較低、不符合城市規(guī)劃要求的用地；依據(jù)城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃可利用的邊角地、夾心地、插花地等零星用地。

法律依據(jù)：

國土資源部《關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見（試行）》

第四條明確改造開發(fā)范圍。本文件規(guī)定的城鎮(zhèn)低效用地，是指經(jīng)第二次全國土地調(diào)查已確定為建設(shè)用地中的布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地，權(quán)屬清晰、不存在爭議。國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)用地；不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的用地；“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地；布局散亂、設(shè)施落后，規(guī)劃確定改造的老城區(qū)、城中村、棚戶區(qū)、老工業(yè)區(qū)等，可列入改造開發(fā)范圍。

現(xiàn)狀為閑置土地、不符合土地利用總體規(guī)劃的歷史遺留建設(shè)用地等，不得列入改造開發(fā)范圍。市縣人民政府要組織國土資源部門會(huì)同有關(guān)部門，提出城鎮(zhèn)低效用地的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制改造開發(fā)范圍，對弄虛作假的，將嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任。

二、2022年低效閑置土地處置辦法

2022年低效閑置土地處置辦法將低效閑置土地分為四類，明確了處置流程和標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)了責(zé)任追究。實(shí)行差異化政策，保障農(nóng)民的合法權(quán)益。

2022年低效閑置土地處置辦法是為了加強(qiáng)對低效閑置土地的管理，規(guī)范土地使用行為，推進(jìn)土地資源高效利用而出臺(tái)的。該辦法將低效閑置土地分為四類：一是能夠挖潛利用的；二是適宜作為國家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地的；三是適宜調(diào)入城鎮(zhèn)建設(shè)用地的；四是真正無法利用的。針對不同類型的閑置土地，制定了不同的處置流程和標(biāo)準(zhǔn)，從而提高土地的利用效率。在低效閑置土地處置方面，該辦法加強(qiáng)了責(zé)任追究，要求相關(guān)職能部門要切實(shí)履行監(jiān)管職責(zé)，加大違法違規(guī)行為的查處力度，同時(shí)落實(shí)失信聯(lián)合懲戒機(jī)制，加強(qiáng)協(xié)同治理。此外，為保障農(nóng)民的合法權(quán)益，實(shí)行差異化政策，對于低效閑置土地處置所得款項(xiàng)的使用尤其要注意保障農(nóng)民的利益。

該辦法對于閑置時(shí)間的要求是多久？該辦法并沒有對于閑置時(shí)間做出明確規(guī)定，但是將低效閑置土地分為四類，對不同類型的土地制定了不同的處置流程和標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，對于部分可以挖潛利用的土地，還規(guī)定了有關(guān)產(chǎn)業(yè)扶持政策，加大對于這些土地的開發(fā)利用力度。

2022年低效閑置土地處置辦法是為了規(guī)范土地使用行為，提高土地利用效率而制定的重要法規(guī)，對于低效閑置土地的分類組織處置提供了明確的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。相關(guān)職能部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)監(jiān)管，落實(shí)責(zé)任，防范違法違規(guī)行為的發(fā)生。同時(shí)，為保障農(nóng)民的合法權(quán)益，實(shí)行差異化政策，并對于能夠挖潛利用的土地制定了一系列產(chǎn)業(yè)扶持政策，以推進(jìn)土地資源的高效利用。

【法律依據(jù)】：

《中華人民共和國低效閑置土地處置辦法》第六條 低效閑置土地應(yīng)當(dāng)其土地質(zhì)量、市場價(jià)值、周邊用地環(huán)境和規(guī)劃狀況等情況，分類確定處置方案。低效閑置土地處置方案的制定，應(yīng)當(dāng)科學(xué)合理、公平公正，充分聽取社會(huì)各方面意見，增強(qiáng)社會(huì)參與度。

三、未利用地使用政策

根據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，國家鼓勵(lì)單位和個(gè)人按照土地利用總體規(guī)劃，在保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，開發(fā)未利用的土地；適宜開發(fā)為農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先開發(fā)成農(nóng)用地；開墾未利用的土地，必須經(jīng)過科學(xué)論證和評估，在土地利用總體規(guī)劃劃定的可開墾的區(qū)域內(nèi)，經(jīng)依法批準(zhǔn)后進(jìn)行。禁止毀壞森林、草原開墾耕地，禁止圍湖造田和侵占江河灘地。

根據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，國家鼓勵(lì)單位和個(gè)人按照土地利用總體規(guī)劃，在保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，開發(fā)未利用的土地；適宜開發(fā)為農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先開發(fā)成農(nóng)用地；開墾未利用的土地，必須經(jīng)過科學(xué)論證和評估，在土地利用總體規(guī)劃劃定的可開墾的區(qū)域內(nèi)，經(jīng)依法批準(zhǔn)后進(jìn)行。禁止毀壞森林、草原開墾耕地，禁止圍湖造田和侵占江河灘地。

包括未利用土地、其他未利用地兩個(gè)二級地類。未利用土地又分為：

①荒草地。樹木郁閉度<10%，表層為土質(zhì)，生長雜草，不包括鹽堿地、沼澤地和裸土地。

②鹽堿地。表層鹽堿聚集，只生長天然耐鹽植物的土地。

③沙地。表層為沙覆蓋，基本無植被的土地，包括沙漠，不包括水系中的沙灘。

④裸土地。表層為土質(zhì)，基本無植被覆蓋的土地。⑤裸巖石礫地。表層為巖石或石礫，其覆蓋面積>50%的土地。其他未利用土地又分為：

①其他土地。未列入農(nóng)用地、建設(shè)用地的其它水域地。

②河流水面。天然形成或人工開挖河流常水位岸線以下的土地。

③湖泊水面。天然形成的積水區(qū)常水位岸線以下的土地。

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⑤冰川與永久積雪。表層被冰雪常年覆蓋的土地。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國土地管理法》第三十九條規(guī)定：

國家鼓勵(lì)單位和個(gè)人按照土地利用總體規(guī)劃，在保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，開發(fā)未利用的土地；適宜開發(fā)為農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先開發(fā)成農(nóng)用地。

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內(nèi)容審核：張小華律師

來源：中國法院網(wǎng)-低效用地認(rèn)定及處置政策，