土地所有權轉讓和土地使用權的讓渡，土地的用地性質一般分為:1 農業用地---例如琶洲村一社的農田2 工業用地---例如球場附近的環球照明廠3 商業用地---例如政府劃撥給琶洲村使用的自留用地4 住宅用地---例如每家每戶房屋占有的土地在以上
土地的用地性質一般分為:1.農業用地---例如琶洲村一社的農田2.工業用地---例如球場附近的環球照明廠3.商業用地---例如政府劃撥給琶洲村使用的自留用地4.住宅用地---例如每家每戶房屋占有的土地在以上四種土地性質中,商業用地的價格是最貴,其次是住宅用地(用地),再次是工業用地,最低的是農業用地.個人的宅基地所占的宅基地面積屬于住宅用地,在差不多20年前,村民互相轉讓宅基地都要1000元/平方米以上.即使紅線外的土地價格是52萬/畝,換算為每平方米,也區區不過是780元/平方米.保利集團和經濟聯社是否在忽悠純樸的村民呢話再講過來,紅線內40萬/畝,紅線外52萬/畝是指購買農業土地還是其他性質的用地,如果僅是指農業用地,這價格是否合理和公平呢眾所周知,12年前政府征用群北片的土地是25萬/畝,再加青苗款2萬/畝,合共27萬/畝,當時在赤崗可以以2500元左右買到1平方米,12年后是40萬/畝只是增加了150%,按照購買力的對比即2500×1.5=3750元。3750元現在能否在赤崗買一平方米呢!你愿意早12年前被政府用25萬/畝征地,還是現在2010年現在愿意被保利集團40萬/畝購買呢那么點補償比較合理呢第一種是以地價入股，用土地1平方米換取物業1平方米，一畝的土地補660平方米的物業，土地是無價之寶，只有使它增值和保值就是換取物業，才對得起逝去的革命先烈換取回來的土地，才對得起后代子孫。退而求其次，按照購買力相對應，現在買樓的價格是12年前的3-5倍,那么現在應該補80-120萬/畝,比較合理。又或者參考在3月份初公布的市基準地價在琶洲村大概是2900元/平方米,見下圖(見網頁:http://www.laho.gov.cn/images/jzdj/gz/09gzz11.jpg上面提到的是土地所有權的轉讓,現在再說另一個問題---土地使用權的讓渡。我們不僅僅對房屋有所有權,而且對自己的宅基地土地有使用權。這兩種權利都是依法賦予的。土地有兩種權利，一種是土地所有權，另一種是土地使用權。土地所有權只有兩種，一種是國家所有，另一種是集體所有，琶洲村的土地就是集體所有，這次城中村改造，我們土地變為國家所有，代價是什么代價是40萬/畝或52萬/畝被人購買。
土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈送。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發，利用土地的，土地使用權不得轉讓。土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。土地使用權轉讓時、土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移，土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物的所有權轉讓，應當依照規定辦理過戶登記。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，并依法辦理過戶登記。土地使用權轉讓須符合上述規定，否則即為非法轉讓。
一、土地使用權出讓與土地使用權轉讓有什么區別？
土地使用權出讓是指國家將土地使用權出讓給公民或法人；出讓是指將所有權的部分權能（占有、使用、收益）與所有權相分離而作為獨立的財產權；土地使用權轉讓則是土地使用權在公民或法人之間的轉移。轉讓有出售、交換、贈與、繼承等方式。
二、土地使用權轉讓流程具體是怎樣的？
（一）申請交易雙方提出轉讓、受讓申請交易當事人申請辦理轉讓手續同時，還應提供轉讓協議、土地使用證、宗地界址點圖、建筑物產權證明、法人資格證明，委托書、身份證明等資料。
（二）批準，接到申請后，承辦人應對資料及宗地情況進行詳細審查了解，并進行現場勘察，與有關資料對照核實。核對無誤后，填寫轉讓審批表。經辦人攜完整轉讓檔案與轉讓審批表等報中心及局領導審查批準。
（三）簽訂轉讓合同，《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十條規定，土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。并且轉讓合同應該采用書面形式。
（四）公證，轉讓合同應經過公證。
（五）變更登記辦理土地使用權變更登記，是土地使用權轉讓的法定要件。經辦人依據出讓合同、轉讓審批表、付款票據等，填寫變更登記審批表進行變更登記。變更登記審批表，可隨轉讓審批表同時報批。
土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈送。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發，利用土地的，土地使用權不得轉讓。土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。土地使用權轉讓時、土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移，土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物的所有權轉讓，應當依照規定辦理過戶登記。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，并依法辦理過戶登記。土地使用權轉讓須符合上述規定，否則即為非法轉讓。
一、房屋土地證有什么用
(一)所謂土地使用，是指按照土地的自然屬性、法定用途或約定方式，對土地進行的利用。根據物權理論，土地使用權是對國家或集體所有的土地的占有、使用、收益的權利，屬于用益物權，包括國有土地使用權和農民集體土地使用權，但是根據國家法律規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業生產，因此，以下所指的土地使用，主要指國有土地使用權的使用。
(二)土地使用權的行使。土地使用者可以自己使用土地，以出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者也可以把土地使用權轉讓、作價出資、出租或抵押。
(1)按約定或規定用途使用土地。建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地。確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。
(2)土地使用權轉讓。是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。土地使用權轉讓應注意：
1)轉讓方必須按土地出讓合同規定的期限和條件投資開發和利用土地。例如，轉讓房地產，屬于房屋建設工程的，需完成開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地的，應形成工業用地或者其他建設用地條件。
2)轉讓方和受讓方之間應當簽訂轉讓合同。
3)土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。
4)辦理過戶登記。
5)土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權。
6)受讓方需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應依法辦理相關手續。
7)受讓方使用土地的年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
它代表著房屋所有者對土地使用的權限，換言之，土地使用證代表的是“地權”，可以說，土地證才是居住者最重要的權利、最應爭取的權利。
二、土地使用權人寫誰的名字有什么作用？
在中國，土地使用權的主體是廣泛的。國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序都可以取得土地使用權，成為土地使用權的主體。土地使用權可以出讓、轉讓、買賣、出租、抵押。
①土地使用權出讓是國家以土地所有人的身份將土地使用權在一定期限內讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓有拍賣、招標和協議三種方式。
②土地使用權轉讓是指通過出讓方式取得國有土地使用權的單位和個人，將土地使用權再轉移的行為，如出售、交換、贈與等。土地使用權的出讓構成土地使用權流轉的一級市場，土地使用權的轉讓構成土地使用權流轉的二級市場。集體土地使用權的轉讓，目前情況比較復雜，在法律中并無系統的規定，各地的做法也不一致。從原則上講，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農建設。因此，集體土地使用權的轉讓，目前一般是指不改變農用地性質的承包和轉包。通過土地劃撥及建設用地程序取得的使用權是無限期的，通過土地使用權出讓取得使用權的，按照土地的用途不同，使用權的年限也不同。
③土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。
④土地使用權買賣是土地使用權人以獲取價款為目的將自己的土地使用權轉移給其他公民或法人，后者獲得土地使用權并支付價款的行為。
⑤土地使用權交換是相鄰的集體所有制單位，為了改變土地利用的缺點、機械化作業條件和水利灌溉條件，進行局部土地界線的調整與交換部分土地。經調整后，土地利用條件得到改善。土地使用權的交換必須在自愿基礎上產生，在平等互利的原則上協商解決，因而可由交換單位提出申請，在土地管理部門指導下，經協商提出方案，經縣級以上地方人民政府批準后，進行劃界，申請辦理變更登記。土地使用權可以作為抵押權的標的物，以土地使用權設定抵押權時，其地上的建筑或其他工作物也隨之抵押；當地上的建筑或其他工作物抵押時，其適用范圍內的土地使用權也隨之抵押。
⑥土地使用權變更指國有土地使用權、集體土地使用權在初始登記后發生的變更，主要有以下幾種類型：a.國有土地劃撥、集體土地內部劃撥；b.依法通過土地有償出讓、轉讓取得土地使用權；c.因贈與或繼承、買賣、交換、分割地上附著物引起；d.因土地交換、機構調整、企業兼并等原因引起；e.因宗地合并或分立引起；f.因處分抵押財產取得土地使用權；g.更改土地使用者名稱、地址等。
⑦土地使用權贈與是土地使用權人將土地使用權無償地轉移給相對人，相對人予以接受的行為。
⑧土地使用權繼承指公民按照法律規定或者合法有效的遺囑取得死者生前享有的土地使用權的行為。繼承人除繼承土地的使用權外，其地上附著物的所有權也隨之得到繼承。
⑨土地使用權劃撥是指國家依法按照一定的程序將國有建設用地的使用權無償地轉移給建設用地者。土地使用者以無償方式取得土地使用權，但需要支付給原土地使用者拆遷安置及各項補償費用。
⑩土地使用權終止指因某種原因造成土地使用權的結束或停止，一般有四種情況：
a、使用年限屆滿，未經批準續期，土地使用權即告停止；
b、情況特殊，根據社會公共利益的需要，國家在給予合理補償的前提下，依法提前收回土地使用權；
c、土地滅失；
d、土地使用權受讓人逾期未全部支付出讓金的，出讓方依照法律和合同規定，終止其土地使用權。
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內容審核：索建國律師
來源：臨律-土地所有權轉讓和土地使用權的讓渡，
