傻傻分不清的“城中村”！是城？還是村？，在征地拆遷中有這樣一類特殊的存在----城中村，它是城還是村？因為城和村的補償款千差萬別，導致拆遷房和被拆遷房對于城中村的定義也是不盡相同，那么“城中村”到底是什么？今天北京康律師事務所主任、西北政法
在征地拆遷中有這樣一類特殊的存在----城中村，它是城還是村？因為城和村的補償款千差萬別，導致拆遷房和被拆遷房對于城中村的定義也是不盡相同，那么“城中村”到底是什么？今天北京康律師事務所主任、西北政法大學物權與土地研究所聯席所長史西寧律師就給大家著重講解這個問題。
首先給大家普及一個概念“城中村”通俗地講就是“城市里的農村”那么在拆遷過程中，它到底是按集體土地的房屋進行征收補償，還是按國有土地的房屋進行征收補償呢？
征地拆遷應該遵循的準則是：保障“原有生活水平不降低、長遠生計有保障”的征地原則，因此對于“城中村”的定性就顯得十分重要了。
當城中村被定性成為城市房屋時，那么就要參照《國有土地房屋征收與補償條例》第十九條的規定進行補償。《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格；被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
當“城中村”被定性為農村房屋時，那么其補償就不能按照《國有土地房屋征收與補償條例》進行補償，而應當使用《土地管理法》的規定進行拆遷補償。
最終如何定性，還需要根據當地具體情況來分析。
史律師提醒您：
拆遷是一個長期斗爭，需要全面專業的知識，需要對全局的把控，需要對法條的合理運用。即使一個有著多年訴訟經驗的律師，也在不斷地學習和更新，才能在一個案件中冷靜地分析并作出正確的判斷。而對于非法學的人來說，這是一個龐大的課題，不能僅靠短時間的惡補可以達到的。所以在遇到任何拆遷問題的時候不妨問問律師，在律師的指導下行專業維權
法律分析：取得五證，具有合法銷售資格，是可以考慮購買的。城中村改造的房屋如果在具備合法手續，能夠上市的情況下，與普通的商品房是沒有太大的區別。城中村改造的房屋在交納土地出讓金，具備合法手續能夠上市的情況下，與普通的商品房是沒有實質區別的。但是目前市場上開發的城中村項目大多數都手續不全，因此對于購房者來說需要慎重考慮。
法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》第六十三條，經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發統一的房地產權證書，依照本法第六十一條的規定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。
本文主要探討了城市與鄉村生活水平存在較大差異的原因及對應的改造方式。城市中的城中村和棚戶區在土地性質、房屋建設和產權等方面存在明顯差異。城中村改造的房屋產權證非由國家頒發,而是由鄉政府或村政府頒發,而棚戶區改造的房屋產權證則由國家頒發,具有大產權性質,可以進行買賣和轉讓。因此,對于外來購買者而言,城中村改造的房屋比棚戶區改造的房屋更不靠譜。
法律分析
城市與鄉村生活水平存在較大差異：
都市化地區中的城中村，地價高昂，為了增加房地收入，當地居民建造的出租屋密集度高，樓高多層，因此被稱為“親嘴樓”。
棚戶區：城鄉接合部，尤其是遠郊區，由于實際地價低，當地戶籍居民投資少，出租屋更為簡陋，樓房很少，常常就是棚戶，由此在一些大城市的“城鄉接合部”往往形成一條“棚戶地帶”。同為租戶，與“城中村”的租戶相比，這里的“外地”租戶居住條件更差。
2土地性質大不同：
其實城中村和棚戶區最大的不同還在于兩者本身的土地性質的不同，城中村屬于城市中的農村，其土地性質本身是屬于集體土地的!而棚戶區一般為國有土地。
因此同為改造，城中村改造和棚戶區改造的最大區別就在于，城中村改造的土地很多是在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，所以叫做“鄉產權”，又叫“小產權”。這種房子對于城中村本身的居民是無傷大雅的，但是對于外來購買居民則是大忌，因為沒有產權，無法賣出和轉讓，就變得十分不靠譜。
但是棚戶區改造則與之不同，因為棚戶區本身的土地性質就屬于國有土地，在此進行的改造其房子產權一般即為大產權，國家會發放的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也將會給予備案。外來居民購買棚戶區改造的房子也不用擔心產權問題，可以領到大紅本，日后房子也可以進行買賣和轉讓。
注：
城中村——從狹義上說，是指農村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農民轉為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區，亦稱為“都市里的村莊”。從廣義上說，是指在城市高速發展的進程中，滯后于時代發展步伐、游離于現代城市管理之外、生活水平低下的居民區。
棚戶區——棚戶區是指城市建成區范圍內、平房密度大、使用年限久、房屋質量差、人均建筑面積小、基礎設施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環境衛生臟、亂、差的區域。
拓展延伸
城中村和棚戶區是城市中兩種不同類型的住宅區，它們之間的區別在于改造方式和土地使用性質。城中村通常是指位于城市中心或繁華地段，具有較高密度、較低品質的住宅區。而棚戶區則是指城市中較老、較矮、較擁擠的住宅區，通常由低質量的住宅樓組成，居住條件相對較差。
對于城中村，政府通常采取的改造方式是進行拆遷重建。這種改造方式需要得到相關部門的審批，并且需要保證被拆遷居民的合法權益。在拆遷過程中，政府需要充分考慮居民的居住需求，確保被拆遷居民能夠在新的住宅區中得到合適的住房。
而對于棚戶區，政府通常采取的改造方式是進行房屋維修和加固。這種改造方式不需要得到相關部門的審批，并且可以盡快地完成。在改造過程中，政府需要確保被改造房屋的安全性和居住性，同時合理安排改造資金。
城中村和棚戶區的改造方式和土地使用性質不同，政府需要根據實際情況采取不同的改造方式，并充分考慮居民的居住需求。
結語
城市與鄉村生活水平存在較大差異，城中村和棚戶區是其中的代表。城中村位于城市化地區，地價高昂，居民建造的出租屋密集度高，樓高多層，被稱為“親嘴樓”。棚戶區位于城鄉接合部，土地性質低廉，居民投資少，出租屋簡陋，樓房很少，形成“棚戶地帶”。同為租戶，與城中村的租戶相比，棚戶區的居住條件更差。城中村和棚戶區的土地性質不同，城中村屬于城市中的農村，土地性質本身屬于集體土地，而棚戶區多為國有土地。城中村改造和棚戶區改造的最大區別在于，城中村改造的土地很多是在農民集體土地上建設的房屋，產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，因此叫做“鄉產權”，又叫“小產權”。而棚戶區改造的土地屬于國有土地，改造后房子產權一般即為大產權，國家會發放的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也將會給予備案。外來居民購買棚戶區改造的房子也不用擔心產權問題。
法律依據
國有土地上房屋征收與補償條例：第三章 補 償 第十九條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。
國有土地上房屋征收與補償條例：第三章 補 償 第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。
補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。
被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
國有土地上房屋征收與補償條例：第二章 征收決定 第十二條 市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。
作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。
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內容審核：石珊律師
來源：臨律-傻傻分不清的“城中村”！是城？還是村？，
