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買了小產(chǎn)權房子發(fā)現(xiàn)遇到拆遷怎么辦,買了小產(chǎn)權房碰到拆遷怎么辦:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時間：
2024-07-27 08:15:12
作者：
圣運律師
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買了小產(chǎn)權房子發(fā)現(xiàn)遇到拆遷怎么辦，買小產(chǎn)權房和大產(chǎn)權房是一樣碰到拆遷國家一樣有補貼的，但是小產(chǎn)權房是沒有合法的不動產(chǎn)登記證書的，若涉及拆遷安置，各地做法也不一，建議積極與拆遷人協(xié)調(diào)處理。根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，小產(chǎn)權房子向本集體以外的人員出

買了小產(chǎn)權房子發(fā)現(xiàn)遇到拆遷怎么辦,買了小產(chǎn)權房碰到拆遷怎么辦:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、買了小產(chǎn)權房子發(fā)現(xiàn)遇到拆遷怎么辦

買小產(chǎn)權房和大產(chǎn)權房是一樣碰到拆遷國家一樣有補貼的，但是小產(chǎn)權房是沒有合法的不動產(chǎn)登記證書的，若涉及拆遷安置，各地做法也不一，建議積極與拆遷人協(xié)調(diào)處理。根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，小產(chǎn)權房子向本集體以外的人員出售，是屬于不合法的行為。因此如果是出售給了本集體成員并且取得了相關組織認可批準的，合同屬于有效，而在拆遷時也會給予補償?shù)摹?

一、小產(chǎn)權是什么

所謂“小產(chǎn)權”是民間的一種通俗叫法，在我國房地產(chǎn)相關法律、法規(guī)和制度上根本沒有這個概念。

小產(chǎn)權房主要指兩類：

其一是經(jīng)過國家相關政府部門的土地、規(guī)劃、建設環(huán)節(jié)審批，建設在農(nóng)村集體建設用地上的城中村改造房。有些單位自籌資金建的房子，也是小產(chǎn)權；

其二是未經(jīng)過任何國家相關部門和環(huán)節(jié)審批，建設在租用土地或非法侵占的土地上的房屋。

小產(chǎn)權房只具備普通商品房的使用性質(zhì)，不具備普通商品房的法律性質(zhì)。所以購房者的購房合同在法律看，屬于無效合同。

如果遇到國家征地拆遷，由于小產(chǎn)權房沒有國家認可的合法產(chǎn)權，購房人實際只擁有房屋的永久使用權，所以其拆遷補償要比普通商品房低很多。

二、小產(chǎn)權房合同和收據(jù)哪個優(yōu)先

沒有什么先后，因為本身小產(chǎn)權房就是不合法不允許交易的。收據(jù)只證明收款方收了當事人的錢。房子并不是當事人的。如果遇上土地使用的不合法，或是拆遷是得不到補償?shù)摹Ｐ‘a(chǎn)權房是不合法的不動產(chǎn),小產(chǎn)權房的糾紛法院是不受理的，只能想辦法和房地產(chǎn)公司協(xié)商處理。小產(chǎn)權房不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權證。

【本文關聯(lián)的相關法律依據(jù)】

《中華人民共和國土地管理法》

第六十三條土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權利義務。

前款規(guī)定的集體經(jīng)營性建設用地出讓、出租等，應當經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同另有約定的除外。

集體經(jīng)營性建設用地的出租，集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設用地執(zhí)行。具體辦法由國務院制定。

二、買了小產(chǎn)權房碰到拆遷怎么辦？

小產(chǎn)權房是沒有合法的不動產(chǎn)登記證書的，若小產(chǎn)權房涉及拆遷，各地做法也不一，建議積極與拆遷人協(xié)調(diào)處理。

具體來說，小產(chǎn)權房在拆遷守程中能否獲得拆遷安置補償，分為兩種不同情況：

1、小產(chǎn)權房的性質(zhì)是屬于履行了審批手續(xù)的房屋，但是集體經(jīng)濟組織在安置本集體民過程中擅自擴大了銷售對象。

由于根據(jù)現(xiàn)行法律和政策，非本集體經(jīng)濟組織的成員，不得購買在集體所有的土地上建設的房屋，因此買賣合同歸于無效。在此情況下，應首先認定所涉房屋的所有權是屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，或者屬于宅基地使用人所有，拆遷安置補償?shù)睦?，只能由所有權人即集體經(jīng)濟組織及其成員享有。

2、小產(chǎn)權房是屬于違法建筑，對于這種情況，根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第22條第2款“拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償”的規(guī)定。

一、小產(chǎn)權房的購買風險

1、法律效力

“小產(chǎn)權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：

對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。

對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。

對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。

2、房產(chǎn)轉讓

“小產(chǎn)權房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構成真正法律意義上的產(chǎn)權。即小產(chǎn)權房只有使用權，沒有所有權。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。

3、政策風險

購買在建小產(chǎn)權房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。

購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權房沒有國家認可的合法產(chǎn)權，購房人并非合法的產(chǎn)權人，所以無法得到對產(chǎn)權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權補償相比微乎其微。

4、監(jiān)管缺位

鄉(xiāng)產(chǎn)權房屋的開發(fā)建設沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設的監(jiān)管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。

很多買家當初在買房子的時候就知道是小產(chǎn)權房，只不過是出于經(jīng)濟壓力，也心甘情愿的購買了這套小產(chǎn)權房，不過，雖然買賣雙方對小產(chǎn)權房的轉讓沒有任何的意義，但賣小產(chǎn)權房的這種行為本身就已經(jīng)違法了，如果碰到拆遷的話，處理起來也更麻煩。

三、買了小產(chǎn)權房碰到拆遷怎么辦

法律分析：小產(chǎn)權房是沒有合法的不動產(chǎn)登記證書的，若涉及拆遷安置，各地做法也不一，建議積極與拆遷人協(xié)商處理。若涉及賠償，只要小產(chǎn)權房的性質(zhì)是屬于履行了審批手續(xù)的房屋，就有權要求安置賠償，具體怎么賠法應參照當?shù)夭疬w補償標準，以所簽署的拆遷安置協(xié)議為準。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第六十三條農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。