一、小產(chǎn)權(quán)房可分為哪幾類

小產(chǎn)權(quán)房一般分為兩類，下面就一一介紹。

(一)第一是農(nóng)村集體組織經(jīng)過履行一定的批準手續(xù)后，在自有的農(nóng)民集體土地上修建的村民住宅用房。農(nóng)村集體組織在房屋建設完成分配給村民后，將剩余部分的房屋賣給本集體組織之外的個人。在這種情況下對于非本集體組織的非法買受人的權(quán)益是不予保護的，但對于農(nóng)村集體組織的村民，其對房屋所享有的權(quán)益是應當依法保護的。

(二)第二是農(nóng)村集體組織未取得任何批準手續(xù)，以贏利為目的，擅自在自有的集體土地上修建的房屋。該類房屋往往也冠以農(nóng)民新居或新農(nóng)村建設工程等名義進行買賣，但是建設的目的主要是向本集體組織之外的不特定人員進行銷售，因此該類房屋實質(zhì)是違法建筑。對于這種情況，由于房屋本身不合法，法律是不保護因此類房屋產(chǎn)生的法律關系的。

一、到底城中村的房子能買嗎

如果所指的城中村項目已取得五證，具有合法銷售資格，是可以考慮購買的。城中村改造的房屋如果在具備合法手續(xù)，能夠上市的情況下，與普通的商品房是沒有太大的區(qū)別。城中村改造的房屋在交納土地出讓金，具備合法手續(xù)能夠上市的情況下，與普通的商品房是沒有實質(zhì)區(qū)別的。但是目前市場上開發(fā)的城中村項目大多數(shù)都手續(xù)不全，因此對于購房者來說需要慎重考慮，很有可能造成不必要的損失，風險較大。如果遇到國家征地拆遷或者村委改造等，由于沒有國家認可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人實際只擁有房屋的使用權(quán)，所以其拆遷補償能否得到或者得到多少都將是一個未知數(shù)。一般如果產(chǎn)權(quán)尚未明確，可能會由拆遷單位先提出補償安置方案，報主管部門批準后實施拆遷。另外，如果城中村項目屬于宅基地上建筑導致合同無效，該買賣行為將不受法律的保護。根據(jù)《土地管理法》相關規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。農(nóng)村村民一戶只能申請一處宅基地，農(nóng)民宅基地使用權(quán)由于是村民基于其身份而無償取得的與集體經(jīng)濟組織成員的資格是聯(lián)系在一起的。所以，農(nóng)村房屋宅基地可以在本村村民之間互相買賣流轉(zhuǎn)，賣給非本村人的屬于無效的買賣。

二、什么是小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房合法嗎

小產(chǎn)權(quán)房的建造分三種：

（一）在宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體經(jīng)濟組織成員居住，非集體經(jīng)濟組織成員根本不能夠購買；

（二）在集體建設土地上建造的房屋，雖然其建造土地是合法審批的，但建造成居住房屋則是違法的，主要表現(xiàn)為某些集體經(jīng)濟組織為謀利，將用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和工業(yè)等建設用地私自建造成公寓性質(zhì)出售或出租謀利；

（三）擅自占用農(nóng)用非建設用地違法建設。這種類型的小產(chǎn)權(quán)房，不但土地使用違法，建造施工也違法，是嚴重的違章建筑。

也就是說，小產(chǎn)權(quán)房分為合法的農(nóng)村房和違章建筑兩種。依據(jù)農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設的規(guī)定，合法的農(nóng)村房不能買賣，銷售行為屬于違法，城鎮(zhèn)居民購買屬于無效的法律民事行為。至于違章建筑，取得土地和建造本身就是違法行為，如果購買該類小產(chǎn)權(quán)房，那么風險是巨大的。

二、小產(chǎn)權(quán)房有哪幾種

1、通常意義上的小產(chǎn)權(quán)房：占用集體用地或耕地違法建設，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。（這個是最常見的）

2、限制銷售的小產(chǎn)權(quán)房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛的不完全產(chǎn)權(quán)房。

3、軍產(chǎn)房：在軍隊享有使用權(quán)的土地上進行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱軍產(chǎn)房。

4、部分二手房：一些二手房還沒辦理征地手續(xù)及欠繳土地出讓金就進行交易，該類房屋的買賣合同會被視為無效。

一、拆遷安置房和商品房有什么區(qū)別和聯(lián)系

(1)土地來源區(qū)別。拆遷安置房屋的土地來源是劃撥或低價出讓，而商品房開發(fā)商取得土地是通過出讓方式。(2)產(chǎn)權(quán)區(qū)別。很多安置房是不具備完全產(chǎn)權(quán)的，具有完全的房屋所有權(quán)，但不一定具備完全的土地使用權(quán)。而商品房是具備完全產(chǎn)權(quán)，完全的房屋所有權(quán)和完全的土地使用權(quán)。(3)質(zhì)量區(qū)別。安置房往往建設利潤有限，因此，安置房的建設一般不如商品房。(4)交易時間上的限制。不少安置房都有交易時間上的限制，也就是規(guī)定在幾年內(nèi)不得上市銷售。商品房沒有這方面的規(guī)定。

(5)交易限制的區(qū)別。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當?shù)卣嚓P地方政策的約束。

二、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否有效

認定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效的理由

1、農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)《中華人民共和國土地管理法》第六十三條：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”

我國房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。也就是說我國對于房屋的轉(zhuǎn)讓實行的是房地一體主義，這是我國房地產(chǎn)交易中普遍遵循的法理。基于房地一體主義，小產(chǎn)權(quán)房的買賣必然會導致房屋所占用土地的使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，而這與《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定是相違背的，《中華人民共和國土地管理法》第五十二條第五項規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的，合同無效”。所以小產(chǎn)權(quán)房買賣合同因為違反法律的強制性規(guī)定而無效。

2、農(nóng)村使用權(quán)的取得有著嚴格的身份限制小產(chǎn)權(quán)房中有一部分是農(nóng)戶在自家宅基地上建房出賣，這自然就出現(xiàn)了宅基地使用權(quán)可否轉(zhuǎn)讓的問題。宅基地使用權(quán)是指農(nóng)民以戶為單位利用集體所有的土地，在規(guī)定的地點享有建筑用房、添置生活設施、在庭院種植樹木、永久居住的權(quán)利。

（3）宅基地使用權(quán)的主體是該集體經(jīng)濟組織的成員，這是一個嚴格的身份限制，是基于集體經(jīng)濟組織成員的身份而享有的權(quán)利，而城鎮(zhèn)居民顯然不具備集體經(jīng)濟組織成員的身份，也就不能取得宅基地使用權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同因為標的無法履行而無效。

3、國務院等有關部門的文件也禁止小產(chǎn)權(quán)房的買賣關于小產(chǎn)權(quán)房問題，國務院等國家有關部門出臺過許多相關規(guī)定，比如1999年國務院辦公廳發(fā)出的《關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，原國家土地管理局［1990］國土函字第97號《關于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應用問題請示的答復》，國土資源部發(fā)［2004］234號《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》，2004年10月21日國務院發(fā)布的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》，2008年1月，國務院下發(fā)的《關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》等等，都規(guī)定了禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房、禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。雖然這些文件都不是以法律、法規(guī)的形式出現(xiàn)，但它們代表了國家的政策導向，而且這些規(guī)定的出臺致使小產(chǎn)權(quán)房無法辦理房產(chǎn)證，房產(chǎn)無法實際轉(zhuǎn)移。根據(jù)這些規(guī)定的精神可以看出，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同應當是無效的。

【本文關聯(lián)的相關法律依據(jù)】

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。

三、什么類型的房子屬于小產(chǎn)權(quán)房

所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做“小產(chǎn)權(quán)房”，又叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律上的概念，只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。小產(chǎn)權(quán)房的類型：第一類小產(chǎn)權(quán)房：占用集體用地或耕地違法建設，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。第二類小產(chǎn)權(quán)房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。第三類小產(chǎn)權(quán)房：在軍隊享有使用權(quán)的土地上進行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”。小產(chǎn)權(quán)房有哪些特點小產(chǎn)權(quán)房是相對于具備完整產(chǎn)權(quán)的大產(chǎn)權(quán)房而言的。作為小產(chǎn)權(quán)房，其特點也是相當明顯。而這些特點，也在一定程度上對小產(chǎn)權(quán)房的擁有者或者購買者產(chǎn)生特定的影響。小產(chǎn)權(quán)房主要有以下幾個特點：

1、價格優(yōu)勢明顯小產(chǎn)權(quán)房建設在集體土地上，這些集體用地的地理位置相對偏遠，一般位于城市郊區(qū)甚至遠郊區(qū)，本身土地價值比較低。再加上不必繳納國有土地出讓金和相關稅費，因而小產(chǎn)權(quán)房建設的土地成本極低。

2、產(chǎn)權(quán)不完整小產(chǎn)權(quán)房并不是真正意義上的商品房，不能上市交易，而且國家也不承認并不予辦理過戶登記手續(xù)。此外依照相關法律政策規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同屬于無效合同，農(nóng)民將房屋賣給城鎮(zhèn)居民的買賣行為不能得到法律認可和保護，不能辦理土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證、契稅證等合法手續(xù)。沒有“二證”，既無法律保障，也不可以上市交易。嚴格上來講，小產(chǎn)權(quán)本質(zhì)上是無產(chǎn)權(quán)。

3、不合法性小產(chǎn)權(quán)房建設在農(nóng)村集體土地之上，不符合現(xiàn)行土地管理法的規(guī)定。農(nóng)村集體土地使用權(quán)是該集體組織成員的專有權(quán)利，與農(nóng)民特定身份相聯(lián)系，是不能出讓、轉(zhuǎn)讓的。目前利用農(nóng)村集體土地建造房屋出售給城鎮(zhèn)居民的行為是違法的。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同本身是無效的，小產(chǎn)權(quán)房購買者獲得的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)證或村集體組織相關證明文件并不具有法律效力。閱讀延伸小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別

1、對發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的。

2、按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。

3、按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機關來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。第一種和第二種的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購房款，或轉(zhuǎn)讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三種小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。

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