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如何杜絕爛尾樓？,買(mǎi)了爛尾樓最后都怎么處理的:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時(shí)間：
2024-07-25 23:30:43
作者：
圣運(yùn)律師
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如何杜絕爛尾樓？，法律分析：1、看開(kāi)發(fā)商口碑：本土的開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)貞?yīng)該有一定影響，親朋好友對(duì)其有什么印象和看法，通過(guò)這個(gè)大概會(huì)有一點(diǎn)了解。2、了解開(kāi)發(fā)商既往開(kāi)發(fā)過(guò)的樓盤(pán)。：向已經(jīng)入住的業(yè)主了解開(kāi)發(fā)商在工程質(zhì)量、物業(yè)管理、是否按期交房等方面。如

如何杜絕爛尾樓？,買(mǎi)了爛尾樓最后都怎么處理的:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、如何杜絕爛尾樓？

法律分析：1、看開(kāi)發(fā)商口碑：本土的開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)貞?yīng)該有一定影響，親朋好友對(duì)其有什么印象和看法，通過(guò)這個(gè)大概會(huì)有一點(diǎn)了解。

2、了解開(kāi)發(fā)商既往開(kāi)發(fā)過(guò)的樓盤(pán)。：向已經(jīng)入住的業(yè)主了解開(kāi)發(fā)商在工程質(zhì)量、物業(yè)管理、是否按期交房等方面。如果不方便直接了解，大家可以去房產(chǎn)網(wǎng)站的業(yè)主論壇了解。

3、了解項(xiàng)目樓盤(pán)的手續(xù)：可以合法出售的房子，其項(xiàng)目應(yīng)該“五證”齊全。“五證”包括《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工證》、《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》。購(gòu)買(mǎi)“五證”齊全的房子，不但有利于避免爛尾樓，而且對(duì)于后期辦理產(chǎn)權(quán)證也是有利的。如果“五證”不齊全，意味著房屋手續(xù)不全，那么辦理產(chǎn)權(quán)證也就不會(huì)順利，甚至?xí)仙蠋啄辍?

4、合適的買(mǎi)房時(shí)機(jī)：據(jù)統(tǒng)計(jì)，房屋主體工程已經(jīng)完成2/3的時(shí)候，出現(xiàn)爛尾的幾率可以降低60%。有些買(mǎi)房朋友，受到內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、單位團(tuán)購(gòu)的低價(jià)誘惑，在項(xiàng)目工程還沒(méi)有打地基就倉(cāng)促交錢(qián)。殊不知，沒(méi)有動(dòng)工意味著手續(xù)沒(méi)到位，規(guī)劃能否通過(guò)還是個(gè)未知數(shù)。特別是城中村改造的項(xiàng)目，無(wú)法料到的風(fēng)險(xiǎn)更是多。

5、看房子是否已被抵押：尾房的產(chǎn)權(quán)狀況對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)尤為重要。業(yè)內(nèi)人士提醒，購(gòu)買(mǎi)尾房首先要確定房子的銷(xiāo)售手續(xù)和產(chǎn)權(quán)是否明晰，是否已被銀行抵押了。購(gòu)買(mǎi)前要先向銷(xiāo)售方確定房子是否有產(chǎn)權(quán)證和銷(xiāo)售許可證后了解房子是否被抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎樣解除抵押果是拍賣(mài)房，應(yīng)弄清產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)是否已經(jīng)辦理等等。

6、買(mǎi)期房盡量不要一次性付款，和開(kāi)發(fā)商協(xié)商根據(jù)樓盤(pán)進(jìn)度付款。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》第五百零二條依法成立的合同，自成立時(shí)生效，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的，依照其規(guī)定。未辦理批準(zhǔn)等手續(xù)影響合同生效的，不影響合同中履行報(bào)批等義務(wù)條款以及相關(guān)條款的效力。應(yīng)當(dāng)辦理申請(qǐng)批準(zhǔn)等手續(xù)的當(dāng)事人未履行義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)違反該義務(wù)的責(zé)任。依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同的變更、轉(zhuǎn)讓、解除等情形應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的，適用前款規(guī)定。

二、如何避免買(mǎi)爛尾樓

1、綜合考察開(kāi)發(fā)商實(shí)力

開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)是從注冊(cè)資金、開(kāi)發(fā)資歷等綜合來(lái)評(píng)判的。資質(zhì)等級(jí)分為四個(gè)等級(jí)，一級(jí)為最高，四級(jí)為最低，如果開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)是一級(jí)和二級(jí)，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商的實(shí)力還是比較強(qiáng)的，選擇這樣的開(kāi)發(fā)商，樓盤(pán)出現(xiàn)爛尾的幾率是最低的。這一點(diǎn)是最關(guān)鍵的，但也是一般買(mǎi)房者最容易忽略的地方。

2、考察開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)

那么有些本土的的開(kāi)發(fā)商，實(shí)力差一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)可能是三級(jí)或四級(jí)，那么是不是就一定不能買(mǎi)呢？也不一定！特別是地級(jí)市和縣城這種地方，多數(shù)的開(kāi)發(fā)商都是本土開(kāi)發(fā)商，如果不買(mǎi)他們的，那么買(mǎi)房的選擇余地就很小了。此時(shí)就要考察開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)。

3、了解項(xiàng)目樓盤(pán)的手續(xù)

可以合法出售的房子，其項(xiàng)目應(yīng)該五證齊全。五證包括《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工證》、《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》。

購(gòu)買(mǎi)五證齊全的房子，不但有利于避免爛尾樓，而且對(duì)于后期辦理產(chǎn)權(quán)證也是有利的。如果五證不齊全，意味著房屋手續(xù)不全，那么辦理產(chǎn)權(quán)證也就不會(huì)順利，甚至?xí)仙显S久。

4、把握合適的購(gòu)房時(shí)機(jī)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，房屋主體工程已經(jīng)完成2／3的時(shí)候，出現(xiàn)爛尾的幾率可一般較低。有些買(mǎi)房朋友，受到內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、單位團(tuán)購(gòu)的低價(jià)誘惑，在項(xiàng)目工程還沒(méi)有打地基就倉(cāng)促交錢(qián)。殊不知，沒(méi)有動(dòng)工意味著手續(xù)沒(méi)到位，規(guī)劃能否通過(guò)還是個(gè)未知數(shù)。特別是城中村改造的項(xiàng)目，無(wú)法料到的風(fēng)險(xiǎn)則更多。

一、商品房風(fēng)險(xiǎn)包括哪些

1、購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)注意房子的位置。新樓剛開(kāi)盤(pán)時(shí)，有一些開(kāi)發(fā)商會(huì)先把位置不好的房子拿出來(lái)銷(xiāo)售，好位置的房子反而被保留下來(lái)，然后每個(gè)月推出幾套，其目的是在后期的銷(xiāo)售中提高價(jià)格和便于銷(xiāo)售。這樣一來(lái)，購(gòu)房者很有可能在新樓開(kāi)盤(pán)時(shí)買(mǎi)到位置不好的房子，最后在看房時(shí)才意識(shí)到問(wèn)題。這是購(gòu)買(mǎi)商品房的一大風(fēng)險(xiǎn)。

2、購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)核實(shí)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)和相關(guān)證書(shū)，防止出現(xiàn)不能交房或者逾期交房。商品房逾期交付的原因很多，比如因?yàn)橘Y金不足而中斷施工。因此在買(mǎi)房前，一定要仔細(xì)審核開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)和相關(guān)證書(shū)，如果開(kāi)發(fā)商資金雄厚，口碑好，信譽(yù)高，那么這在一定程度上能減少逾期交房情況的發(fā)生。同時(shí)在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，一定要注意有關(guān)逾期交房的處理方式，避免不必要的損失。

3、購(gòu)買(mǎi)商品房考察樣板房時(shí)應(yīng)當(dāng)仔細(xì)謹(jǐn)慎，反復(fù)確認(rèn)，防止開(kāi)發(fā)商利用樣板間耍花招。樣板間是購(gòu)房者了解樓盤(pán)最直觀的方式，也是衡量房屋質(zhì)量的因素之一。但是，一些開(kāi)發(fā)商有時(shí)會(huì)利用裝修中的視覺(jué)誤差和裝修的精致華麗來(lái)誘導(dǎo)消費(fèi)者。

4、不要輕易交付定金，也不要輕易相信開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳。應(yīng)當(dāng)理性做出決定，并簽訂書(shū)面的房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為權(quán)益的保障和處理糾紛的依據(jù)。

三、買(mǎi)了爛尾樓最后都怎么處理的

爛尾樓最后處理一般有以下幾種方式：

1、拍賣(mài)。如果開(kāi)發(fā)商陷入財(cái)務(wù)糾紛，資不抵債房子已經(jīng)有爛尾趨勢(shì)了，那么開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)會(huì)被拍賣(mài)。之后購(gòu)房者和債主會(huì)得到相應(yīng)的補(bǔ)償。

2、請(qǐng)求政府支援。當(dāng)?shù)氐恼畷?huì)根據(jù)情況采用不同的方法進(jìn)行干預(yù)。期限企業(yè)集資或者引入合伙人。前提是這個(gè)工程是合法開(kāi)發(fā)的。

3、賠償。遇到爛尾樓的情況。業(yè)主們要齊心一致，聯(lián)合去法院起訴開(kāi)發(fā)商。這樣才能獲得賠償。切記業(yè)主們一定要齊心。法律會(huì)維護(hù)我們的合法權(quán)益。

房子爛尾的原因：

1、市場(chǎng)定位失誤，迫使投資者停工求變。

2、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展大大超前于地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。

3、資金來(lái)源缺失，被迫停工；在建樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)、缺乏建設(shè)資金、項(xiàng)目涉及經(jīng)濟(jì)糾紛、開(kāi)發(fā)商違法違規(guī)導(dǎo)致工程停工，其中多半是因?yàn)橘Y金鏈條斷裂，工程未完，開(kāi)發(fā)商已拿不出錢(qián)來(lái)，銀行也不愿繼續(xù)貸款，而項(xiàng)目又無(wú)法轉(zhuǎn)讓給其他投資人。

開(kāi)發(fā)商的違約情形

1、房屋質(zhì)量不符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)

購(gòu)房者在選房、簽訂合同時(shí)，正是對(duì)房子的面積和質(zhì)量確定下來(lái)，而實(shí)踐中，譬如承重墻、梁開(kāi)裂;外墻、外窗、衛(wèi)生間滲水;墻面不垂直;大面積的空鼓等情況出現(xiàn)，這實(shí)際上開(kāi)發(fā)商違約的表現(xiàn)。具體可以分兩類(lèi)情況處理：

(1)是普通的房屋質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商有質(zhì)量保修的責(zé)任。

(2)是嚴(yán)重的房屋質(zhì)量問(wèn)題，譬如房屋主體質(zhì)量不合格或嚴(yán)重影響居住使用的，買(mǎi)房人可主張退房和賠償損失。

2、房產(chǎn)證逾期未辦下來(lái)的

逾期辦證的，按合同約定承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任，逾期辦證超過(guò)一定期限，買(mǎi)房人可以主張退房，如實(shí)際損失超過(guò)合同約定的違約金的，可以按實(shí)際損失來(lái)主張。“一定期限”其實(shí)是在合同約定的交房日到了以后，給開(kāi)發(fā)商發(fā)房屋催交通知書(shū)，在其后三個(gè)月合法期限內(nèi)開(kāi)發(fā)商仍不能交房的，有權(quán)要求退房。開(kāi)放商應(yīng)該按照合同約定，返還買(mǎi)房人已付的房款及產(chǎn)生的活期利息，約定有違約金的，可以一并賠付。

出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)行使。逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

【法律依據(jù)】：

《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條根據(jù)民法典第五百六十三條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。