一、城中村改造土地管理問題

城中村改造土地管理問題主要涉及土地流轉(zhuǎn)、土地征收與補償?shù)确矫妗Ｒ韵聦⑨槍@些方面進行詳細(xì)解答：

一、城中村改造中的土地流轉(zhuǎn)問題

在城中村改造過程中，土地流轉(zhuǎn)是一個重要環(huán)節(jié)。然而，當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在諸多問題，如交易市場不夠健全、風(fēng)險保障體系不完善、農(nóng)民群眾認(rèn)知程度不高等。這些問題可能導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)過程中的權(quán)益糾紛、效率低下以及潛在風(fēng)險。因此，在城中村改造中，應(yīng)特別關(guān)注土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范性與合法性，確保各方權(quán)益得到有效保障。

二、城中村改造中的土地征收與補償

土地征收程序：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十七條，國家征收土地需依照法定程序批準(zhǔn)，并由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。在征收過程中，應(yīng)開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，并公告相關(guān)信息，聽取被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員等利害關(guān)系人的意見。這確保了征收過程的公開、透明與合法性。

補償標(biāo)準(zhǔn)與方式：在城中村改造中，土地補償是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。補償方式通常包括產(chǎn)權(quán)置換（如回遷安置或異地安置）和貨幣補償。產(chǎn)權(quán)置換是直接補給同等價值的房產(chǎn)，而貨幣補償則是根據(jù)被征土地和房產(chǎn)的估值來補償相應(yīng)現(xiàn)金。具體補償方式應(yīng)結(jié)合實際情況與被拆遷人的意愿來確定，以確保補償?shù)墓脚c合理。

三、城中村改造的性質(zhì)與法律適用

城中村改造既涉及拆遷也涉及征收。在城市化進程中，城中村改造主要是對原村落居住區(qū)域進行的征收拆遷。這一過程中，政府、開發(fā)商與村民共同參與，其中村集體組織自行自主拆遷是主體。因此，在城中村改造中，應(yīng)同時遵循《中華人民共和國土地管理法》和《國有土地上房屋征收與補償條例》等相關(guān)法律法規(guī)，確保改造活動的合法性與規(guī)范性。

綜上所述，城中村改造土地管理問題涉及多個方面，包括土地流轉(zhuǎn)、土地征收與補償?shù)取Ｔ诟脑爝^程中，應(yīng)嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，確保各方權(quán)益得到有效保障，并推動城中村改造的順利進行。

二、城中村改造的內(nèi)容是怎樣的？

1、合理安置村民。對于居住在城中村的居民，政府要進行合理的安置，具體的安置方法有很多種。需要根據(jù)實際的地區(qū)和特點，調(diào)查當(dāng)?shù)氐姆繖?quán)歸屬情況，清理處罰違規(guī)建筑。在保證居民合法利益不受侵害的情況下，對居民進行合理的安置。

2、村民有序參與。要努力將城中村改造變?yōu)榇迕穹e極參與的事情，而不是被動建設(shè)。要積極引導(dǎo)居民參與，讓村民感受到改造建設(shè)的真正意義。達到政府村民雙方互惠共贏，推動相關(guān)工作的順利進行，據(jù)悉城中村改造中符合條件的居民，還可以獲得一定的賠償款，但賠償款的金額要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟水平進行調(diào)整。

3、加強村民教育。要對相關(guān)地區(qū)的村民加強教育引導(dǎo)，培養(yǎng)村民正確的觀念，讓他們主動支持城市的發(fā)展。同時也要讓村民享受到合理的收益，真正的融入城市化發(fā)展。

一、房產(chǎn)拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)是怎么回事？

房屋賠償標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)我國現(xiàn)行法律和實際情況而定的。城市國有土地上房屋拆遷，以房屋所有權(quán)證書載明的建筑面積、被拆遷地區(qū)房屋市場評估價值為基礎(chǔ)計算具體補償數(shù)額；農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋拆遷，以宅基地使用權(quán)證書或建設(shè)用地使用權(quán)證書、國土部門房屋測繪數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)計算具體的拆遷補償數(shù)額。

征地補償款分配規(guī)則：民主議定原則和合法性原則、平等原則、權(quán)利、義務(wù)相一致原則。

1、民主議定原則和合法性原則。村民自治必須是真正的大多數(shù)村民的集體意志，而不是某個人或某些少數(shù)人的意志，且該意志不能違反法律的強制性規(guī)定。因此，那些同國家法律、法規(guī)和國家政策相抵觸的自治章程、村規(guī)民約以及村民民主決定都是自然無效的。村民自治必須在民主和法治的軌道上才能獲得健康發(fā)展，必須做到既要充分發(fā)揚民主又要遵守法律。2、平等原則。在進行征地補償款分配中，要充分保障每個集體經(jīng)濟組織成員或村民享有平等的待遇，正確地處理利益關(guān)系。之所以會出現(xiàn)剝奪少數(shù)成員或村民征地補償款分配的收益權(quán)，主要受經(jīng)濟利益驅(qū)動的影響，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織每次的收益和征地款分配總量是恒定的，為了更多的分配集體收益，惟有通過減少應(yīng)分款人數(shù)來實現(xiàn)多數(shù)村民的最大利益化，因此，公正、公平地分配征地款是保障每個成員或村民享有土地收益權(quán)的前提。

3、權(quán)利、義務(wù)相一致原則。集體成員在享有分配利益的同時要考慮其對集體所盡義務(wù)的大小，做到權(quán)利與義務(wù)相一致，公平合理地分配征地款。

二、農(nóng)村拆遷的意義

由于城市規(guī)劃和專項建設(shè)工程的需要，對城市國有土地的使用權(quán)實行再分配，從而達到土地資源的合理配置，使土地利用效率最大化。這往往就需要拆除大量舊房，在原有土地上進行新的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。但是由于土地的地上附著物凝結(jié)了原用戶的資金與勞動力，并且是原用戶、住戶賴以生存和生產(chǎn)的基本物質(zhì)條件，因而在再建設(shè)過程中，拆遷工作的主持者必須對原用戶、住戶的損失給予適當(dāng)補償，并對其進行妥善的安置。

《土地管理法》第四十八條：征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。

征收農(nóng)用地的土地補償費、安置補助費標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益。

縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會保障體系。被征地農(nóng)民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險等社會保險繳費補貼。被征地農(nóng)民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

三、城中村改造常見問題

城中村——在城鎮(zhèn)化進程中，滯后于時代發(fā)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外、生活水平低下的居民區(qū)，存在人口雜亂、城市規(guī)劃滯后、基礎(chǔ)設(shè)施不完善、土地使用等諸多問題，不利于城市的整體環(huán)境建設(shè)，嚴(yán)重地影響居民的正常生活。

城中村改造，不是簡單的拆舊房、建新房這么簡單，相關(guān)負(fù)責(zé)人和政府應(yīng)當(dāng)充分考慮到城市經(jīng)濟、文化等可持續(xù)發(fā)展的前景，防范下列城中村現(xiàn)象的故態(tài)復(fù)萌：

（1）人口雜亂，治安形勢嚴(yán)峻。

（2）城市規(guī)劃滯后，違法違章建筑相當(dāng)集中，居住環(huán)境差。

（3）基礎(chǔ)設(shè)施不完善，衛(wèi)生條件太差，存在嚴(yán)重消防隱患

土地使用存在諸多問題，宅基地、工業(yè)用地、商業(yè)用地相互交織，非法出租、轉(zhuǎn)讓、倒賣，管理混亂等。

（4）土地使用存在諸多問題，宅基地、工業(yè)用地、商業(yè)用地相互交織，非法出租、轉(zhuǎn)讓、倒賣，管理混亂等。

對其后期的發(fā)展作出合理規(guī)劃，讓老百姓今后的生活得到應(yīng)有的保障，實現(xiàn)城中村改造便民利民，為人民謀福祉的現(xiàn)實意義。而不是在投入大量的人力物力財力后，卻陷入從城中村到棚戶區(qū)惡性循環(huán)的怪圈，耗時耗力卻不得善終。

一、如何解決城中村改造政策中的問題

城中村的被拆遷戶們，身處城中村改造時，應(yīng)當(dāng)集中注意自己的這幾項拆遷補償是否到位：

（1）房屋補償費（房屋重置費），用于補償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

（2）周轉(zhuǎn)補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。

（3）獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定。

法律咨詢：

網(wǎng)友：城中村改造怎么改？

律師：第一步，制定城中村改造總體規(guī)劃和專項規(guī)劃。

第二步，將城中村由村民自治管理體制轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用褡灾蔚墓芾眢w制。

第三步，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，實質(zhì)上將集體土地征收為國有土地，但各地的做法各不一樣。

第四步，改造模式的確定和城中村改造投資人的確定。

第五步，完成規(guī)劃許可等行政審批手續(xù)。

第六步，拆遷補償安置和拆除實施。

第七步，地使用權(quán)手續(xù)的完善。

第八步，項目建造。

第九步，項目交付，主要包括回遷房的交付和公共設(shè)施、附屬設(shè)施的交付。

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內(nèi)容審核：劉超律師

來源：中國法院網(wǎng)-城中村改造土地管理問題，