小產權房能買嗎買了小產權房怎么辦？，律師分析:小產權房不能能買。買了小產權房會存在以下風險:1、沒有產權證和土地證。2、無法上市交易。3、拆遷賠償少。4、無法辦理銀行貸款。5、戶口無法遷入。6、政策不確定。【法律依據】:《中華人民共和國民法
律師分析:
小產權房不能能買。買了小產權房會存在以下風險:1、沒有產權證和土地證。2、無法上市交易。3、拆遷賠償少。4、無法辦理銀行貸款。5、戶口無法遷入。6、政策不確定。
【法律依據】:
《中華人民共和國民法典》 第二百一十四條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。
小產權房與正規商品房最大的差別就在于土地性質不一樣，很多小產權房是建設在集體土地上的，我國的房屋是房地一體，我們購買房屋不但購買的是房子，還有土地，但是購買小產權房就不一樣了。購買小產權房無法辦理房產證，不能貸款，甚至在拆遷賠償方面也會不一樣。
由于土地性質的原因，購房人只是對房屋享有居住權，對土地等不享有權利，雖然小產權房相較于正規商品房比較便宜，但是綜合考慮到一些風險的問題，是否購買小產權房?我建議您還是要謹慎做決定的。
一、購買的小產權房被拆遷誰可以獲得補償
隨著房地產市場的火熱，為盡快買到合適的房，有些人去買小產權房。但是，小產權房是在集體所有的土地上建成，一旦被依法納入城市化范圍，即會被拆遷。不過，被依法拆遷后可以獲得補償，但是購買小產權房的人是否可以獲得補償，需要先確認小產權房的所有權。
首先，合法建成小產權房可以獲得拆遷補償。
在集體建設用地上建成的小產權房，依法獲得審批后，即屬于合法建筑，被依法拆遷后，可以獲得補償。
其次，購買小產權房后不能享有房子所有權。
購買小產權房的，如果不是該集體內部成員，按當前政策無法拿到所有權，而只能享有使用權。
最后，小產權房的拆遷補償由其集體經濟組織及其成員享有。
被購買了的小產權房的所有權，仍然屬于集體經濟組織及其成員享有。所以，小產權房被依法拆遷后，購買房屋的人不能依法拿到補償款。
不過，小產權房的買主可以直接找所有權人主張賠償，特別是在買賣合同中約定了遭遇政府拆遷或其他因素，所有賠償都歸買主所有，那么買主即可以以此為依據，要求對方積極給予賠償。
二、小產權房貸款有哪些風險
五證是消費者取得房產證的先決條件，包括城中村改造在內的房地產項目，如果沒有五證是不能辦理房產證的。盡管＂小產權房一片熱銷，但眾多業內人士卻認為，小產權房＂存在諸多風險，最大的問題就是沒有產權，不受法律的保護。
1、沒有房產證。這類住房是建在集體土地上的，不允許對外銷售，沒有法律保證。也就是說，購買這樣的房子拿不到國家發給的產權證。這是由國家的法律和土地的使用性質所決定的；
2、拆遷難補償。除了不能辦理房產證外，那些便宜房實際上屬于在政府規定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業主也不會得到拆遷安置補償；
3、質量難保證。房屋質量沒人監督，一些開發商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一－般由土地所在村開發，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業管理也極容易出現問題；
4、配套不完善。這些房子幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設施。而且將來一旦出現糾紛，可能連水電都沒有；
5、遺贈也麻煩。由于缺乏產權，未來在遺產繼承時也會遇到許多麻煩。借新農村建設、舊村改造名義，是小產權房目前普遍的運作模式，具有打擦邊球的性質。
小產權房是可以買的。所謂的小產權房，有時也叫“鄉產權房”，指的是一些村集體組織或者開發商建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的，并由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。購買這些房子的人大多數是村集體經濟組織以外的第三人。
一、小產權房拆了有補償嗎
小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發。小產權房并非法律術語，而是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的國有土地使用證，當然，也并無購房合同。關于小產權房被拆有沒有補償的問題，需要分情況討論。如果小產權房是屬于履行了審批手續的房屋，但是集體經濟組織在安置本集體民過程中擅自擴大了銷售對象，由于根據現行法律和政策，非本集體經濟組織的成員，不得購買在集體所有的土地上建設的房屋，因此買賣合同歸于無效。在此情況下，小產權房被拆是可以獲得補償的，但是應首先認定所涉房屋的所有權是屬于農村集體經濟組織所有，或者屬于宅基地使用人所有，拆遷安置補償的利益，只能由所有權人即集體經濟組織及其成員享有。如果小產權房是屬于違法建筑，根據《城市房屋拆遷管理條例》第22條第2款“拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償”的規定，屬于違法建筑的小產權房被拆時不能得到補償。
二、小產權房有房產證嗎
小產權房產沒有國家頒發的房產證，無論是村委會還是鄉政府頒發的產權證都屬于無效證件，在法律上不予承認。
1、小產權房是占用集體土地進行建設，并向集體經濟組織外的成員出售商品房，國家對這個問題有明確的規定。城鎮居民不得在農村宅基地和小產權房上買房。目前，國家要求各地對農村集體土地的開發進行確權登記，但不允許非法使用小產權房的土地，小產權房不受法律保護。
2、根據幾個意見確認的規定，農村集體土地登記和認證，確認，活動注冊和認證的農村集體土地應當嚴格標準化，假的土地登記應嚴格禁止，注冊和認證應嚴格禁止非法土地沒有法律處理。
借戶籍制度改革或者生活和村莊改變了由非經法定程序擅自將農民集體土地轉化為國有土地，農村集體經濟組織非法轉讓或出租集體土地用于非農業建設、城鎮居民購買土地，農民在農村地區或小產權等非法使用土地、房屋登記證書是不允許的。未按照法律、法規的規定確認、登記、頒發土地權屬證書或者未對登記簿進行管理，造成嚴重后果的，依法追究責任。
3、小產權房沒有國家頒發的房地產許可證，無論是村委會還是鄉鎮政府頒發的產權證都是無效的，在法律上不予以承認。小產權房由于沒有國家認可的房產證明，所以沒有轉讓的權利。當政府或合法開發商征用小財產時，小財產的所有者只能得到很少或沒有補償。
由于該小產權所擁有的土地屬于當地村委會或鄉鎮政府所有的補償款都可以直接劃入當地村委會或鄉鎮政府。最后由于辦理貸款買房需要用該房屋的產權證辦理抵押登記手續，沒有國家頒發合法產權證的房產銀行是不會貸款的。
三、小產權房拆除有沒有補償
小產權房拆除沒有補償。所謂小產權房是指在農民集體土地上建造的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發的，而是由鄉政府或村委會頒發的，因此被稱為鄉產權房，又稱小產權房。鄉鎮政府頒發的所謂小產權房，其實并沒有真正的產權。這類房屋沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。這也說明小產權房不受法律保護，拆遷很難獲得賠償。
【本文關聯的相關法律依據】
《土地管理法》第七十七條
未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門責令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，可以并處罰款；對非法占用土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
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內容審核：羅思章律師
來源：臨律-小產權房能買嗎買了小產權房怎么辦？，
