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城市更新與鄉(xiāng)村發(fā)展的較量：城中村改造與棚戶區(qū)改造的差異,城中村改造的八大困境與對(duì)策:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時(shí)間：
2024-07-06 03:21:11
作者：
圣運(yùn)律師
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城市更新與鄉(xiāng)村發(fā)展的較量：城中村改造與棚戶區(qū)改造的差異，棚戶區(qū)改造與城中村拆遷在補(bǔ)償計(jì)算方式和程序上存在差異。棚戶區(qū)改造使用市場(chǎng)比較法計(jì)算補(bǔ)償，按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》程序進(jìn)行；而城中村拆遷可能采用多種計(jì)算方法，程序較為混亂，一

城市更新與鄉(xiāng)村發(fā)展的較量：城中村改造與棚戶區(qū)改造的差異,城中村改造的八大困境與對(duì)策:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、城市更新與鄉(xiāng)村發(fā)展的較量：城中村改造與棚戶區(qū)改造的差異

棚戶區(qū)改造與城中村拆遷在補(bǔ)償計(jì)算方式和程序上存在差異。棚戶區(qū)改造使用市場(chǎng)比較法計(jì)算補(bǔ)償，按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》程序進(jìn)行；而城中村拆遷可能采用多種計(jì)算方法，程序較為混亂，一般通過(guò)規(guī)劃申請(qǐng)、立項(xiàng)審批等步驟進(jìn)行。

法律分析

城中村從狹義上來(lái)講就是棚戶區(qū)。

從狹義上說(shuō)，城中村是指農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)，亦稱為“都市里的村莊”。

從廣義上說(shuō)，城中村是指在城市高速發(fā)展的進(jìn)程中，滯后于時(shí)代發(fā)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外、生活水平低下的居民區(qū)。

棚戶區(qū)是指城市建成區(qū)范圍內(nèi)、平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差的區(qū)域。

1、補(bǔ)償計(jì)算方式不同

棚戶區(qū)改造應(yīng)該使用市場(chǎng)比較法來(lái)計(jì)算被征收房屋的補(bǔ)償數(shù)額，依據(jù)的是《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定。

而城中村拆遷則可能存在多種計(jì)算方法，有的地方會(huì)參照國(guó)有土地上的房屋價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償，而一般通常是按房屋重置成新價(jià)格來(lái)計(jì)算被拆遷房屋。

2、程序不同

棚戶區(qū)按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定的征收程序，通常是入戶調(diào)查、擬定征收補(bǔ)償方案、征求公眾意見、作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及公告等程序，程序十分復(fù)雜。

而城中村改造程序則與棚戶區(qū)有很大的不同，一般先通過(guò)規(guī)劃的申請(qǐng)、立項(xiàng)、審批，以及土地收儲(chǔ)、制定拆遷補(bǔ)償方案等，沒(méi)有明確的法定程序，程序十分混亂。

結(jié)語(yǔ)

城中村和棚戶區(qū)在定義、特征以及處理方式上存在明顯差異。棚戶區(qū)改造采用市場(chǎng)比較法計(jì)算補(bǔ)償金額，依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》；而城中村拆遷則可能有多種計(jì)算方法，通常按房屋重置成新價(jià)格計(jì)算。在程序上，棚戶區(qū)遵循復(fù)雜的征收程序，包括入戶調(diào)查、公眾意見征求等；而城中村改造程序較為混亂，通常涉及規(guī)劃申請(qǐng)、土地收儲(chǔ)等。因此，對(duì)于城中村和棚戶區(qū)的處理，需根據(jù)具體情況采取不同的方法和程序。

法律依據(jù)

國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例：第三章補(bǔ) 償第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。

被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例：第三章補(bǔ) 償第十九條對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。

國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例：第二章征收決定第十五條房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

二、城市更新與住房建設(shè)：探討新舊城改造與棚戶區(qū)改造的差異

舊城改造和棚改的區(qū)別如下：舊改主要針對(duì)舊城區(qū)的老舊小區(qū)或廠房，程度一般為重建、翻新、改造；棚改主要針對(duì)城市的簡(jiǎn)易房屋和棚廈房屋集中區(qū)域，一般直接拆除；舊改從約1980年開始，棚改從2009年開始。

法律分析

舊城改造和棚改的區(qū)別如下：

1、對(duì)象：舊改主要針對(duì)舊城區(qū)的老舊小區(qū)或者是廠房，棚改主要針對(duì)城市的簡(jiǎn)易房屋和棚廈房屋集中區(qū)域；

2、程度：舊改一般是重建、翻新、改造，棚改一般是直接拆除；

3、時(shí)間：舊改從1980年左右開始，棚改從2009年開始。

拓展延伸

城市更新與住房建設(shè)：比較新舊城改造與棚戶區(qū)改造的策略與效果

在城市更新與住房建設(shè)方面，對(duì)于新舊城改造與棚戶區(qū)改造的策略與效果進(jìn)行比較是至關(guān)重要的。新舊城改造主要針對(duì)老舊城區(qū)進(jìn)行綜合整治，包括道路改造、綠化提升、設(shè)施更新等，旨在提升城市形象和居住環(huán)境。而棚戶區(qū)改造則側(cè)重于改善貧困地區(qū)的住房條件，涉及拆遷、房屋重建等方面。兩者在策略上存在差異，新舊城改造更注重城市整體發(fā)展，而棚戶區(qū)改造則更關(guān)注社會(huì)公平與民生改善。在效果方面，新舊城改造能夠提升城市的整體品質(zhì)，吸引投資和人才，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；而棚戶區(qū)改造則改善了貧困居民的居住條件，提高了生活質(zhì)量。綜上所述，比較新舊城改造與棚戶區(qū)改造的策略與效果，可以為城市更新與住房建設(shè)提供更全面的參考和指導(dǎo)。

結(jié)語(yǔ)

新舊城改造與棚戶區(qū)改造在對(duì)象、程度和時(shí)間等方面存在明顯差異。舊城改造主要針對(duì)老舊城區(qū)的小區(qū)或廠房，采取重建、翻新、改造等方式；而棚戶區(qū)改造則針對(duì)簡(jiǎn)易房屋和棚廈房屋集中區(qū)域，通常直接拆除。舊改自1980年左右開始，而棚改則始于2009年。對(duì)于城市更新與住房建設(shè)，比較兩者的策略與效果至關(guān)重要。新舊城改造注重城市整體發(fā)展，提升城市形象和居住環(huán)境；棚戶區(qū)改造則著重改善貧困地區(qū)住房條件，關(guān)注社會(huì)公平與民生改善。新舊城改造能夠吸引投資和人才，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；棚戶區(qū)改造則提高貧困居民的生活質(zhì)量。比較兩者的策略與效果，可為城市更新與住房建設(shè)提供全面參考和指導(dǎo)。

法律依據(jù)

《《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》》第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

三、城中村改造的八大困境與對(duì)策

城中村的實(shí)質(zhì)是城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)存在的差異和矛盾在城市化進(jìn)程中的集中反映，對(duì)于城市化管理者而言是一個(gè)必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，又沒(méi)有一個(gè)現(xiàn)成的可以照搬照抄的模式。全國(guó)各大城市都有大量城中村的存在。比如，北京有城中村231個(gè)，西安有187個(gè)，廣州有138個(gè)，南京繞城公路以內(nèi)有71個(gè)，太原有83個(gè)，在鄭州，這樣的城中村共有141個(gè)。

城中村形成的原因

1.城鄉(xiāng)二元體制和政策原因。城中村出現(xiàn)是城鄉(xiāng)土地所有制矛盾、社會(huì)轉(zhuǎn)型過(guò)程中的制度真空以及法律法規(guī)不健全、村落社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)的頑強(qiáng)存續(xù)、城市管理疏漏的結(jié)果。政府趨利型的土地征用是導(dǎo)致城中村形成的主要原因;城鄉(xiāng)二元社會(huì)保障政策刺激了對(duì)城中村空間需求;城市就業(yè)結(jié)構(gòu)滯漲促進(jìn)了城中村非正規(guī)就業(yè)環(huán)境的發(fā)展;二元化的市政與行政體制加劇了城中村的形成。

2.城中村是一個(gè)類型獨(dú)特的社區(qū)，其存在的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和生存的依賴之源是土地和物業(yè)。村民主要的經(jīng)濟(jì)來(lái)源是村集體經(jīng)濟(jì)分紅、出租屋收入以及小規(guī)模的商業(yè)。村集體擁有大量的土地、廠房、房產(chǎn)等，以村籍為邊界的高收入和高福利的支持、非正式經(jīng)濟(jì)體制外的強(qiáng)化促使城中村問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重。

3.宗族通常是村落的一個(gè)重要組成部分，宗族和村落重疊現(xiàn)象比較嚴(yán)重。宗族文化遲滯了從鄉(xiāng)村聚落到都市村莊的演進(jìn)。傳統(tǒng)觀念的文化土壤、都市環(huán)境的心理適應(yīng)以及經(jīng)濟(jì)利益的內(nèi)在牽引是都市村莊得以存續(xù)的條件。

城中村存在的問(wèn)題

城中村在發(fā)展中缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，整體建筑非常混亂，村內(nèi)建筑密度高、建筑間距小，街道臟亂差;城中村對(duì)外交通落后，數(shù)千人的城中村往往只有一兩條寬度5米左右的街道，多以房屋間距作為不倒，只有2-3米;公共配套極度缺乏，沒(méi)有綠地、公共廣場(chǎng)、教育配套等公建配套;市政管線工程薄弱，各種市政建設(shè)極不規(guī)范，隨意拉線鋪管，存在不少隱患;城中村消防管理時(shí)空，到處都是出租屋，若發(fā)生火災(zāi)，消防車、救護(hù)車無(wú)法進(jìn)入;城中村居住人口復(fù)雜，各種刑事、治安案件層出不窮。

城中村已成為我國(guó)大多數(shù)城市科學(xué)發(fā)展亟待解決的問(wèn)題。城中村改造是國(guó)內(nèi)城市發(fā)展的必然選擇與結(jié)果。對(duì)于城市的發(fā)展具有重大的意義，城中村改造有利于改善居民居住環(huán)境，提高居民生活水平，改變城市形象與面貌，增強(qiáng)城市輻射力和帶動(dòng)力，不斷提高城市知名度和競(jìng)爭(zhēng)力;解決城鄉(xiāng)并存的二元結(jié)構(gòu)，集約、節(jié)約利用土地，盤活土地使用效益，拓寬經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間，提高居民經(jīng)濟(jì)收入;完善社會(huì)公共管理職能，優(yōu)化社會(huì)公共管理方式，解決居民的居住、出行、醫(yī)療、教育、社保等保障問(wèn)題。

八大困境及對(duì)策

瑞安的新天地成為上海的新名片，南京夫子廟改造重新秦淮風(fēng)情，深圳華僑城打造成為國(guó)內(nèi)最成功的主題公園。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，越來(lái)越多的開發(fā)企業(yè)遇到土地資源瓶頸，城市土地資源隨著開發(fā)日益減少，而多數(shù)城市老城區(qū)的功能及定位重新確立，因此房地產(chǎn)開發(fā)重新已經(jīng)移到舊城區(qū)。然而在舊城的城中村改造中，存在諸多困境，從深層次考慮，這些困境的成功解決是項(xiàng)目成功的要素。同致行對(duì)于城中村改造總結(jié)了八大困境。

1.改造成本困境

拆遷補(bǔ)償費(fèi)用是城中村改造項(xiàng)目中開發(fā)企業(yè)投入的一項(xiàng)重要成本，城中村高密度的建筑體量和居民數(shù)量，未開發(fā)前期的安置增加的巨大的成本投入。開發(fā)企業(yè)不但進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置，還要承擔(dān)大量道路拓寬、市政管線等市政配套費(fèi)用。使得城中村改造項(xiàng)目用于拆遷補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用在總投資中比重過(guò)大，上海世茂濱江花園當(dāng)時(shí)僅拆遷就耗費(fèi)22億元。因此，拆遷補(bǔ)償安置所占的總投資可能高達(dá)50%以上。面對(duì)成本困境，開發(fā)企業(yè)應(yīng)該進(jìn)行詳細(xì)的成本預(yù)算和資金平衡管理，詳細(xì)計(jì)算整個(gè)項(xiàng)目的成本收益，在項(xiàng)目周期內(nèi)，保持資金的平衡管理。

2.拆遷補(bǔ)償困境

城中村的原村民頭腦中有著根深蒂固的舊土觀念，不愿意離開固有的居住區(qū)域。由于這些村民主要依靠出租房屋維持生計(jì)，害怕失去房屋后，自身收益受到影響，因而會(huì)過(guò)高提出拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，而且由于村民數(shù)量眾多，很難達(dá)成一致的補(bǔ)償意見。在一些城市舊城改造中就出現(xiàn)了釘子戶現(xiàn)象。針對(duì)拆遷難、補(bǔ)償難的問(wèn)題，開發(fā)企業(yè)必須爭(zhēng)取政府部門的配合與支持，用政府的公信力來(lái)主導(dǎo)城中村拆遷工作。

3.利益協(xié)調(diào)困境

在城中村項(xiàng)目改造過(guò)程中，會(huì)涉及到諸多利益關(guān)系，包括：市政府、區(qū)政府、開發(fā)商、村委會(huì)、村民等利益主體。如何協(xié)調(diào)這些利益主體，對(duì)于城中村項(xiàng)目的順利改造十分重要。開發(fā)商與政府的利益關(guān)系主要體現(xiàn)在：土地規(guī)劃、公用配套建設(shè)、土地費(fèi)用返還、項(xiàng)目報(bào)建等方面;開發(fā)商與村委會(huì)的利益關(guān)系主要是村民安置房建設(shè)與選址，最主要的是開發(fā)商與村民的利益關(guān)系，主要體現(xiàn)在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和方式。征求多方利益主體要求，共同商量。

4.土地權(quán)屬困境

土地權(quán)屬不清是城中村改造最大的制度障礙，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的積累，城中村土地基本被各種建筑覆蓋，許多建筑屬于違規(guī)建筑。由于違法行為具有普遍性難以強(qiáng)制拆除，因此一旦承認(rèn)其合法性必將加大改造補(bǔ)償成本并引發(fā)新的搶建;如不承認(rèn)其合法性，又無(wú)法進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，改造難以進(jìn)行。在進(jìn)行城中村改造之前，必須對(duì)城中村所有建筑進(jìn)行摸查，計(jì)算出需要拆遷的總面積以及各種建筑的產(chǎn)權(quán)、年代、功能等，為下一步的補(bǔ)償做好準(zhǔn)備。

5.容積率困境

城中村改造項(xiàng)目容積率(紅線范圍內(nèi)建筑面積與土地面積之比)不提高，開發(fā)商無(wú)利可圖則無(wú)積極性。鄭州內(nèi)城中村平均容積率接近3.0—5.0，要想有利可圖，容積率要提高到6.0—8.0。即使在城中村范圍內(nèi)維持現(xiàn)狀的開發(fā)強(qiáng)度都難以達(dá)到改善城市環(huán)境的目的，容積率再提高，不但將犧牲城市環(huán)境，市政公用配套的壓力也太大。

6.規(guī)劃設(shè)計(jì)困境

由于城中村改造項(xiàng)目成本投入高、容積率高、總體量大，因而給項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)造成一定難題，如何來(lái)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)定位策劃成為規(guī)劃的關(guān)鍵。開發(fā)企業(yè)一般需要借助于專業(yè)策劃公司來(lái)進(jìn)行前期的定位。項(xiàng)目前期根據(jù)項(xiàng)目自身的狀況、區(qū)域特點(diǎn)、周邊配套、競(jìng)爭(zhēng)樓盤、市場(chǎng)需求等多方面，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了全新的超前定位與科學(xué)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益的最大化，從而較好解決了項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)難的問(wèn)題。

7.開發(fā)周期困境

各利益主體博弈的時(shí)間決定了整個(gè)城中村改造項(xiàng)目開發(fā)的周期。很多城中村房屋拆遷過(guò)程中，由于開發(fā)企業(yè)與村民之間矛盾與糾紛并沒(méi)有很好解決，結(jié)果造成了拆遷工作沒(méi)有順利完成，使得整個(gè)項(xiàng)目處于停滯狀態(tài)，后續(xù)的開發(fā)建設(shè)工作無(wú)法開展。同時(shí)，由于土地面積大和容積率相對(duì)較高，整個(gè)項(xiàng)目的總體量非常大，一般在30--50萬(wàn)平方米，甚至一些項(xiàng)目超過(guò)100萬(wàn)平方米。上述原因造成了城中村改造項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，開發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)增加了開發(fā)企業(yè)資金管理的成本與風(fēng)險(xiǎn)。解決這一困境，需要協(xié)調(diào)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門工作，規(guī)劃、施工、報(bào)建、銷售等部門密切配合，同時(shí)開展多項(xiàng)工作，盡量縮短開發(fā)周期。

一、如果是城中村改造房能買嗎？

證件齊全的城中村改造房可以購(gòu)買，否則需要謹(jǐn)慎。

1．城中村與商品房的本質(zhì)區(qū)別在于土地使用權(quán)。城中村改造房是用于安置村民（居民）的住宅建設(shè)，所用土地一般是通過(guò)劃撥方式取得，因而在一定程度上降低了樓盤開發(fā)成本，銷售價(jià)格較低。城中村的土地，除了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及村民生產(chǎn)、生活使用外，有一部分被進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)出的房屋可進(jìn)入市場(chǎng)銷售；

2．城中村改造的房屋在交納土地出讓金，具備合法手續(xù)能夠上市的情況下，與普通的商品房是沒(méi)有實(shí)質(zhì)區(qū)別的；

3．商品房有完全產(chǎn)權(quán)，包括房產(chǎn)使用權(quán)證與國(guó)有土地使用權(quán)。商品房屋在進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)時(shí)，無(wú)需繳納土地出讓金。本欄目在此提醒您，不管購(gòu)買哪種性質(zhì)的項(xiàng)目，購(gòu)買之前都需要查看五證，城中村改造房要上市銷售，也需要取得五證。