評估拆遷常見的違法問題，1、宅基地區位補償價嚴重偏低；2、評估方法錯誤；3、評估機構的選擇違法；4、未經實地勘察程序；5、評估機構沒有給付完整的評估報告。一、遇到拆遷評估，應該注意的幾類基本問題1、房屋面積及宅基地面積認定不準確問題。一般應
1、宅基地區位補償價嚴重偏低；
2、評估方法錯誤；
3、評估機構的選擇違法；
4、未經實地勘察程序；
5、評估機構沒有給付完整的評估報告。
一、遇到拆遷評估，應該注意的幾類基本問題
1、房屋面積及宅基地面積認定不準確問題。
一般應以產權證書上記載面積為準。
2、評估方法錯誤問題。
《城市房屋拆遷估價指導意見》第十三條規定：市、縣人民政府或者其授權的部門應當根據當地房地產市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區域、不同用途、不同建筑結構的各類房屋的房地產市場價格。第十四條規定：拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格，結合被拆遷房屋的房地產狀況進行。
評估機構不采用市場價法評估，導致評估價嚴重偏低。
3、評估機構的選擇違法。
依據《城市房屋拆遷估價指導意見》第六條第二款的規定，“拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式”.而實踐中拆遷人卻單方選取評估機構，未征求被拆遷人的任何意見，更未采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式，嚴重違反了上述法律規定。
4、未經實地查勘程序。
根據《城市房屋拆遷估價指導意見》第十五條拆遷估價人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。但實踐中，拆遷評估人員沒有對房屋進行實地查勘，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。實地查勘記錄也沒有經被拆遷人簽字認可。
5、未依法委托專家評估。
《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》第10條第1款第4項規定：當事人對評估結果有異議，且未經房屋所在地房地產專家評估委員會鑒定的，房屋拆遷管理部門應當委托專家評估委員會進行鑒定，并以鑒定后的估價結果作為裁決依據。實踐中，房屋拆遷管理部門作出裁決往往未經鑒定程序。
6、評估機構沒有給付完整的估價報告。
根據《房地產估價規范》第八節規定：估價報告應做到下列幾點：1全面性：應完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結論，正文內容和附件資料應齊全，配套；第八節第二條規定：估價報告應包括下列部分：l封面；2目錄；3致委托方函；4估價師聲明；5估價的假設和限制條件；6估價結果報告；7估價技術報告；8附件。但是，實踐中，評估機構只提供估價結果報告，沒有提供完整的估價報告。這是嚴重違法的。
7、不依法出具分戶評估報告問題。法律規定拆遷區域一般應出具整體評估報告和分戶評估報告，但實踐中，一些拆遷人只出具整體評估報告，卻不出具分戶評估報告，這是嚴重違法的。一些即使出具分戶評估報告，內容也極不完整，通常只有表格一張，極其簡單。
8、不依法對被拆遷房屋的裝修進行評估。法律明確規定對被拆遷房屋的裝修價值賠償應協商，協商不成應另行評估。實踐中拆遷人卻未進行裝修的另行評估嚴重違法。
9、拆遷評估報告未依法送達問題。
法律規定評估報告應依法送達，一般是直接送達，被拆遷人拒收的話應留置送達，并有證明人員在場，且記錄在案；特殊情況才郵寄送達或公告送達。實踐中拆遷人張貼于門的方式是違法的。
二、房屋拆遷的基本流程是什么
1、拆遷調查和項目概算。由擬申領《房屋拆遷許可證》的單位組織；
2、拆遷管理部門對申領單位所申報的材料進行審核。提交申報的材料有：建設項目批準文件；建設用地規劃許可證（附紅線圖）；國有土地使用權批準文件；拆遷資金；拆遷計劃和安置方案；
3、拆遷主管部門發放《房屋拆遷許可證》，同時發布《拆遷通告》，正式啟動拆遷工作；
4、拆遷主管部門組織被拆遷人投票選擇確定評估機構；
5、入戶調查（評估機構進行評估調查，實施單位進行附屬物、裝潢的調查）；
6、評估結果公示；
7、出具并送達評估報告；
8、正式開始商談并簽訂城市房屋拆遷補償安置協議（獎金期開始）；
9、搬家、騰房、交鑰匙、領取補償款；
10、拆除房屋。
三、拆遷時房子價值怎么去計算
拆遷時房子的價值的計算由具有相應資質的房地產價格評估機構實地勘察后，根據市場價格作出整體評估報告和分戶評估報告，對評估報告無異議的，可按判評估報告的結果來確定房屋的價值。
《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
1、評估方法錯誤
依據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條
對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定
房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。
被征收人認為評估報告不合法可以申請復核評估和專家委員會鑒定。
評估機構不采用市場價法評估，導致評估價嚴重偏低。
2、評估機構的選擇違法
依據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條
房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。
一、企業拆遷最佳的評估方法是什么？
企業拆遷最佳的評估方法是委托專業的評估機構，對企業進行拆遷的，企業與拆遷方可以共同委托有資質的評估機構對企業拆遷面臨的各項補償進行評估，以確定經濟補償的數額。
《國有土地上房屋征收評估辦法》
第三條房地產價格評估機構、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會(以下稱評估專家委員會)成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。
任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避。
第四條房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
房地產價格評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業務。
（一）宅基地區位補償價嚴重偏低
《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》第四條規定：宅基地區位補償價按下列公式計算：宅基地區位補償價＝（當地普通住宅指導價－房屋重置成新均價）×戶均安置面積／戶均宅基地面積。當地普通住宅指導價，由區縣人民政府參照一定時間、一定區域內普通商品住宅均價、城市規劃等情況綜合確定。評估機構對當地普通住宅指導價的確定未依照上述規定，參考周邊普通商品住宅均價，宅基地區位補償價嚴重偏低，嚴重損害被拆遷人合法權益。
（二）評估方法錯誤
《城市房屋拆遷估價指導意見》第十三條規定：市、縣人民政府或者其授權的部門應當根據當地房地產市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區域、不同用途、不同建筑結構的各類房屋的房地產市場價格。
第十四條規定：拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格，結合被拆遷房屋的房地產狀況進行。
評估機構不采用市場價法評估，導致評估價嚴重偏低。
（三）評估機構的選擇違法
依據《城市房屋拆遷估價指導意見》第六條第二款的規定，拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。而實踐中拆遷人卻單方選取評估機構，未征求被拆遷人的任何意見，更未采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式，嚴重違反了上述法律規定。
（四）未經實地勘察程序
根據《城市房屋拆遷估價指導意見》第十五條拆遷估價人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。但實踐中，拆遷評估人員沒有對房屋進行實地查勘，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。實地查勘記錄也沒有經被拆遷人簽字認可。
（五）評估機構沒有給付完整的估計報告
根據《房地產估價規范》第八節規定：估價報告應做到下列幾點：
1、全面性：應完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結論，
2、正文內容和附件資料應齊全，配套；第八節第二條規定：估價報告應包括下列部分：
（1）封面；
（2）目錄；
（3）致委托方函；
（4）估價師聲明；
（5）估價的假設和限制條件；
（6）估價結果報告；
（7）估價技術報告；
（8）附件。
但是，實踐中，評估機構只提供估價結果報告，沒有提供完整的估價報告。這是嚴重違法的。
（六）不依法出具分戶評估報告
法律規定拆遷區域一般應出具整體評估報告和分戶評估報告，但實踐中，一些拆遷人只出具整體評估報告，卻不出具分戶評估報告，這是嚴重違法的。一些即使出具分戶評估報告，內容也極不完整，通常只有表格一張，極其簡單。
（七）拆遷評估報告未依法送達
法律規定評估報告應依法送達，一般是直接送達，被拆遷人拒收的話應留置送達，并有證明人員在場，且記錄在案；特殊情況才郵寄送達或公告送達。實踐中拆遷人張貼于門的方式是違法的。
一、拆遷評估注意事項有哪些
1、補償標準低。土地管償標準授權由省、自治區、直轄市具體規定。而有的省、自治區、直轄市人民政府違反立法法的規定，沒有嚴格按照授權目的行使該項權力，將該授權給下級行政機關，下級行政機關為了減少土地儲存成本，維護地方政府利益，通常將補償標準規定較低。
2、隨意性大。在農民房屋拆遷補償糾紛案件中，有的拆遷人暗箱操作，與被拆遷農戶簽訂拆遷安置補償協議嚴重缺少公開、公平性，對同樣被拆遷農戶的房屋，在同等的條件下，得到的安置補償結果不一樣；另外，有的農村集體經濟組織依法收回土地使用權的補償標準，交由村民會議按照民主議定程序決定，補償標準隨意性大。
3、拆遷協議凸顯家事代理性。在農村，集體土地上的房屋一般僅辦理了集體土地使用權證，而未辦理房屋所有權證。
4、處理難度大，主要有以下幾個方面：
（1）案情復雜。
（2）群體性糾紛多，社會影響大。
（3）息訴工作難做。
拆遷評估注意事項有哪些
二、房屋拆遷評估流程
關于房屋征收的評估流程，選定機構、簽訂合同、實地評估、公示解釋、交付報告、申請復核、申請鑒定，每一個環節被征收人都可以參與，每一個環節都是法定要求必不可少。對于目前屢屢出現的拆遷糾紛來說，公開、透明，各方充分參與的程序設計顯得更重要。同時，為公開、透明、各方充分參與提供一個科學可行的平臺和渠道，也是應了發展之需。
同時，通過新的渠道，新的評估辦法，市場化的操作，將每一個環節都公開、透明，并充分利用市場化的處理模式，實現多元化的補償，讓拆遷雙方實現共贏。這是民生所需，亦是發展所期。
●評估拆遷常見的違法問題有哪些
●評估拆遷常見的違法問題有
●拆遷評估的依據
●評估拆遷常見的違法問題包括
●拆遷評估的那些門道 你看懂了嗎
●拆遷評估方法有幾種
●拆遷評估最正確評估方法
●評估拆遷常見的違法問題有
●拆遷評估有貓膩嗎
●拆遷評估是評估什么
●違法拆遷法律規定?常見的違法拆遷都有哪些：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢
●關于農村宅基地糾紛的類型及特點,農村宅基地糾紛的六類常見情況:今日在線拆遷法、征收法律咨詢
●相鄰權糾紛訴訟狀:常見的相鄰權糾紛問題,相鄰權糾紛法律依據:今日在線拆遷法、征收法律咨詢
●以租代征違反了什么法規?以租代征常見的典型現象有哪些：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢
●房產糾紛有哪些常見的情形,不動產糾紛包括哪些類型:今日在線拆遷法、征收法律咨詢
●征地拆遷過程中常見問題?征收拆遷中有哪些其他注意事項：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢
●房屋征收評估需要注意哪些方面?房屋征收評估時會有哪些常見問題：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢
●拆遷補償常見問題及拆遷官司勝訴后如何應對執行難的問題，拆遷官司輸了還能提高補償嗎：今日在線拆遷法律咨詢
●土地出讓合同糾紛是什么訴訟,土地使用權出讓合同有哪些常見糾紛？:今日在線拆遷法、征收法律咨詢
●土地承包方面的問題?土地承包有哪些常見問題：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢
●拆遷程序違法怎么辦?拆遷中有哪些常見的土地違法行為：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢
●房屋拆遷補償協議常見陷阱，房屋裝修遭遇哪些常見的陷阱？:今日拆遷補償在線咨詢
●征地拆遷常見的問題及解決辦法?在征地拆遷過程中容易出現的問題有哪些：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢
●拆遷補償協議書怎么寫范文?拆遷補償協議有哪些常見的陷阱：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢
●征地拆遷常見的問題及解決辦法?征地拆遷引發矛盾如何解決：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢
●非法批地怎么查處?非法批地的幾種常見類型 ：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢
●劃撥土地有什么風險?關于劃撥土地的幾個常見問題是什么：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢
●糖衣炮彈全套多少錢?拆遷中常見的“糖衣炮彈”形式有哪些：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢
●違法征地如何賠償?常見的違法征地現象有哪些：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢
●征地拆遷不合理怎樣起訴?農村征地時拆遷方有哪些最常見的不規范行為：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢
內容審核：侯承志律師
來源：頭條-評估拆遷常見的違法問題，
