一、土地出讓金返還是什么

一、土地出讓金返還是什么

土地出讓金返還是由財政部門返還土地的脫鉤費用、拆遷補償費、管理費、土地流轉(zhuǎn)的費用以及土地的增值溢價部分，是政府給予的土地出讓金一定比例的返還或者獎勵。

二、土地出讓金返還稅收有哪些

增值稅在政府主導(dǎo)拆遷中，由政府出資購買回遷房，用于安置動遷戶。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅，屬于銷售回遷房行為。鑒于拆遷房屋行為的特殊性，在返還款營業(yè)稅的計稅依據(jù)上，應(yīng)區(qū)分以下三種情形：返還款相當(dāng)于回遷房增值稅組成計稅價格確認收入部分。返還款人于回遷房組成計稅價格確認收入的部分。返還款小于回遷房組成計稅價格確認收入的部分。企業(yè)所得稅由政府部門將土地出讓金部分返還予開發(fā)企業(yè)，該款項是開發(fā)企業(yè)銷售回遷房取得的收入，應(yīng)當(dāng)并入所得計征企業(yè)所得稅。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地出讓金返還款是否屬于不征稅收入問題：財稅[2011]70號對此進行明確“企業(yè)從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應(yīng)計入收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除：企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項用途的資金撥付文件;財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求;企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到的土地款返還實為一種補貼收入，按照上述政策規(guī)定不屬于不征稅的財政性資金，應(yīng)當(dāng)作為收入計算繳納企業(yè)所得稅。土地增值稅返還款相當(dāng)于回遷房土地增值稅確認收入的部分。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：按企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

三、土地出讓金返還如何入賬

目前的實務(wù)操作中，土地款項的返還應(yīng)當(dāng)都不會直接使用“土地出讓金返還”的名義，而是以扶持基金等類似名義進行。由于地方政府（或開發(fā)區(qū)管委會等機構(gòu)）對本級財政資金的使用還是有一定支配權(quán)的，所以要做到在形式上不違規(guī)應(yīng)當(dāng)不困難（但也有不少在審計署、財政部專員辦等的專項審計中被發(fā)現(xiàn)然后要求糾正的例子）。

對于企業(yè)取得土地使用權(quán)而支付的出讓金的返還，如果基于實質(zhì)重于形式原則認定為出讓金返還的，在新準則下一般作為與資產(chǎn)（土地使用權(quán)）相關(guān)的政府補助處理;原制度下一般以稅后凈額計入資本公積處理。

可以通過向給予該資金的政府部門溝通以確定款項的性質(zhì)以及是否需要返還，尤其需要關(guān)注有無表明該筆款項真正性質(zhì)的“背后”協(xié)議。如果確定實質(zhì)上是對原先收儲對價的調(diào)整，則還應(yīng)進一步區(qū)分是否屬于政策性搬遷。屬于政策性搬遷補償且資金來源于財政預(yù)算內(nèi)資金的，按解釋3號規(guī)定的第一種會計模式處理;屬于政策性搬遷但款項不是來源于財政預(yù)算內(nèi)資金的，按解釋3號規(guī)定的第二種模式處理;其他情況，直接增加土地處置時確認的營業(yè)外收入。

二、什么是土地出讓金

法律分析：土地使用權(quán)出讓金是政府將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向受讓人收取的政府放棄若干年土地使用權(quán)的全部貨幣或其他物品及權(quán)利折合成貨幣的補償。國有土地使

用權(quán)出讓金又叫國有土地使用權(quán)出讓收入，簡稱土地出讓收入或土地出讓金，是政府以出讓等方式配置國有土地使用權(quán)取得的全部土地價款，包括受讓人支付的征地和

拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第三百四十一條 流轉(zhuǎn)期限為五年以上的土地經(jīng)營權(quán)，自流轉(zhuǎn)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人可以向登記機構(gòu)申請土地經(jīng)營權(quán)登記;未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

三、土地出讓金返還什么意思

法律分析：土地出讓金返還是由財政部門返還土地的脫鉤費用、拆遷補償費、管理費、土地流轉(zhuǎn)的費用以及土地的增值溢價部分，是政府給予的土地出讓金一定比例的返還或者獎勵。

法律依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

第八條 土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

第十九條 土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)全部上繳財政，列入預(yù)算，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。土地使用權(quán)出讓金上繳和使用的具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。

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內(nèi)容審核：羅娟律師

來源：臨律-土地出讓金返還是什么，