土地出讓金返還是沖成本還是計收入？，取得土地出讓金返還款是沖成本？還是計收入？上述觀點似乎存在一定的缺陷，要正確處理好上述問題，筆者認為在遵循稅收法定主義原則下具體問題具體分析。首先讓我們了解有關國有土地使用權出讓的相關法律規定。《閑置土地
取得土地出讓金返還款是沖成本？還是計收入？上述觀點似乎存在一定的缺陷，要正確處理好上述問題，筆者認為在遵循稅收法定主義原則下具體問題具體分析。首先讓我們了解有關國有土地使用權出讓的相關法律規定。《閑置土地處置辦法》（國土資源部第53號令）第二十一條規定，市、縣國土資源主管部門供應土地應當符合下列要求，防止因政府、政府有關部門的行為造成土地閑置：土地權利清晰；安置補償落實到位；沒有法律經濟糾紛；地塊位置、使用性質、容積率等規劃條件明確；具備動工開發所必需的基本條件。《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）第四條規定，市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。《土地儲備管理辦法》（國土資發〔2007〕277號）第十八條規定，土地儲備機構應對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進行必要的前期開發，使之具備供應條件。關于土地使用權出讓收入范圍，《國務院辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》（國辦發〔2006〕100號）第一條規定，國有土地使用權出讓收入是政府以出讓等方式配置國有土地使用權取得的全部土地價款，包括受讓人支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。以招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權所確定的總成交價款。關于土地使用權出讓金的上繳和使用，《城市房地產管理法》第十九條規定，土地使用權出讓金應當全部上繳財政，列入預算，用于城市基礎設施建設和土地開發。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規定。國辦發〔2006〕100號文件第二條規定，土地出讓收支全額納入地方基金預算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的“收支兩條線”。關于土地使用權出讓收入的使用范圍，國辦發〔2006〕100號文件第三條規定，土地出讓收入使用范圍：征地和拆遷補償支出，土地開發支出，支農支出，城市建設支出和其他支出。《財政部關于印發〈國有土地使用權出讓收支管理辦法〉的通知》（財綜〔2006〕68號）第十五條規定，土地開發支出包括前期土地開發性支出以及財政部門規定的與前期土地開發相關的費用等，含因出讓土地涉及的需要進行的相關道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、土地平整等基礎設施建設支出，以及相關需要支付的銀行貸款本息等支出，按照財政部門核定的預算安排。
關于土地使用權出讓收入范圍，《國務院辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》（國辦發〔2006〕100號）第一條規定，國有土地使用權出讓收入是政府以出讓等方式配置國有土地使用權取得的全部土地價款，包括受讓人支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。以招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權所確定的總成交價款。關于土地使用權出讓金的上繳和使用，《城市房地產管理法》第十九條規定，土地使用權出讓金應當全部上繳財政，列入預算，用于城市基礎設施建設和土地開發。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規定。國辦發〔2006〕100號文件第二條規定，土地出讓收支全額納入地方基金預算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的“收支兩條線”。關于土地使用權出讓收入的使用范圍，國辦發〔2006〕100號文件第三條規定，土地出讓收入使用范圍：征地和拆遷補償支出，土地開發支出，支農支出，城市建設支出和其他支出。《財政部關于印發〈國有土地使用權出讓收支管理辦法〉的通知》（財綜〔2006〕68號）第十五條規定，土地開發支出包括前期土地開發性支出以及財政部門規定的與前期土地開發相關的費用等，含因出讓土地涉及的需要進行的相關道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、土地平整等基礎設施建設支出，以及相關需要支付的銀行貸款本息等支出，按照財政部門核定的預算安排。
一、土地出讓金計算方法
1、有實際成交價的，且不低于所在級別基準地價平均標準的按成交價不低于40％的標準計算出讓金，若成交價低于基準地價平均標準的，則依照全部地價40％計算。
2、發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40％計算。
3、通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委托有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40％計算土地出讓金。
4、劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高于60％，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低于40％的標準計算土地出讓金。
目前的實務操作中，土地款項的返還應當都不會直接使用“土地出讓金返還”的名義，而是以扶持基金等類似名義進行。由于地方政府(或開發區管委會等機構)對本級財政資金的使用還是有一定支配權的，所以要做到在形式上不違規應當不困難(但也有不少在審計署、財政部專員辦等的專項審計中被發現然后要求糾正的例子)。
對于企業取得土地使用權而支付的出讓金的返還，如果基于實質重于形式原則認定為出讓金返還的，在新準則下一般作為與資產(土地使用權)相關的政府補助處理；原制度下一般以稅后凈額計入資本公積處理。
可以通過向給予該資金的政府部門溝通以確定款項的性質以及是否需要返還，尤其需要關注有無表明該筆款項真正性質的“背后”協議。如果確定實質上是對原先收儲對價的調整，則還應進一步區分是否屬于政策性搬遷。屬于政策性搬遷補償且資金來源于財政預算內資金的，按解釋3號規定的第一種會計模式處理；屬于政策性搬遷但款項不是來源于財政預算內資金的，按解釋3號規定的第二種模式處理；其他情況，直接增加土地處置時確認的營業外收入。
一、什么是土地出讓金返還
公司取得一項土地使用權用于修建廠房，在交付土地出讓金后政府又給予了一部份土地補償款。取得的“土地補償款”正確的叫法應當是“土地出讓金返還”，屬于政府補助收入。政府補助是指企業從政府無償取得貨幣性資產或非貨幣性資產，但不包括政府作為企業所有者投人的資本。主要有以下形式：
(1)財政撥款；
(2)財政貼息；
(3)稅費返還(但不含增值稅出口退稅)；
(4)無償劃撥非貨幣性資產，如行政劃撥土地使用權、天然起源的天然林等。
根據《中華人民共和國企業所得稅法》(主席令第63號)的規定，企業取得的除國務院財政、稅務主管部門規定專項用途并經國務院批準的財政性資金外都應納稅。之所以這樣規定，其原因有三：
(1)是企業從政府取得的補貼收入導致經濟利益的流入和企業凈資產增加，符合收入總額的立法精神。
(2)是為了規范財政補貼和加強減免稅的管理。自1994年分稅制財政體制改革以來，中央集中管理稅權，各地不得自行或擅自減免稅，個別地區為了促進地方經濟發展采取各種“財政補貼”形式變相減免稅，造成對中央稅權的侵蝕。對企業從政府取得的財政補貼征稅，有利于加強對財政補貼收入和減免稅的管理。
(3)是為了盡量減少稅法與財務會計制度的差異。會計準則中把政府補助計入了“營業外收入”，稅法也沒有必要在此問題上保持差異，這有利于降低納稅遵從成本和征收管理成本。
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內容審核：李娜娜律師
來源：中國法院網-土地出讓金返還是沖成本還是計收入？，
