房地產開發企業已取得土地但尚未開發，能否免繳城鎮土地使用稅?，根據國家稅務總局《關于進一步加強城鎮土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知》【國稅發[2004]100號】的規定，從2005年1月1日起，除經批準開發建設經濟適用房的用地外，對
根據國家稅務總局《關于進一步加強城鎮土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知》【國稅發[2004]100號】的規定，從2005年1月1日起，除經批準開發建設經濟適用房的用地外，對各類房地產開發用地一律不得減免城鎮土地使用稅。因此，房地產開發企業用于開發商品房的用地應按規定繳納城鎮土地使用稅。
一、關于土地使用稅若干具體問題的補充規定
根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》的規定，現將若干具體問題明確如下：
(一)關于對免稅單位與納稅單位之間無償使用的土地應否征稅問題
對免稅單位無償使用納稅單位的土地(如公安、海關等單位使用鐵路、民航等單位的土地)，免征土地使用稅；對納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應照章繳納土地使用稅。
(二)關于對納稅單位與免稅單位共同使用多層建筑用地的征稅問題
納稅單位與免稅單位共同使用共有使用權土地上的多層建筑，對納稅單位可按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計征土地使用稅。
(三)關于對繳納農業稅的土地應否征稅問題
凡在開征范圍內的土地，除直接用于農、林、牧、漁業的按規定免予征稅以外，不論是否繳納農業稅，均應照章征收土地使用稅。
(四)關于對基建項目在建期間的用地應否征稅問題
對基建項目在建期間使用的土地，原則上應照章征收土地使用稅。但對有些基建項目，特別是國家產業政策扶持發展的大型基建項目占地面積大，建設周期長，在建期間又沒有經營收入，為照顧其實際情況，對納稅人納稅確有困難的，可由各省、自治區、直轄市稅務局根據具體情況予以免征或減征土地使用稅；對已經完工或已經使用的建設項目，其用地應照章征收土地使用稅。
(五)關于對城鎮內的集貿市場(農貿市場)用地應否征稅問題
城鎮內的集貿市場(農貿市場)用地，按規定應征收土地使用稅。為了促進集貿市場的發展及照顧各地的不同情況，各省、自治區、直轄市稅務局可根據具體情況自行確定對集貿市場用地征收或者免征土地使用稅。
(六)關于對房地產開發公司建造商品房的用地應否征稅問題
房地產開發公司建造商品房的用地，原則上應按規定計征土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免征照顧，可由各省、自治區、直轄市稅務局根據從嚴的原則結合具體情況確定。
(七)關于對落實私房政策后已歸還產權，但房主尚未能收回的房屋用地，可否給予減免稅照顧問題
原房管部門代管的私房，落實政策后，有些私房產權已歸還給房主，但由于各種原因，房屋仍由原住戶居住，并且住戶仍是按照房管部門在房租調整改革之前確定的租金標準向房主交納租金。對這類房屋用地，房主繳納土地使用稅確有困難的，可由各省、自治區、直轄市稅務局根據實際情況，給予定期減征或免征土地使用稅的照顧。
(八)關于對防火、防爆、防毒等安全防范用地應否征稅問題
對于各類危險品倉庫、廠房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，可由各省、自治區、直轄市稅務局確定，暫免征收土地使用稅；對倉庫庫區、廠房本身用地，應照章征收土地使用稅。
(九)關于對關閉、撤銷的企業占地應否征稅問題
企業關閉、撤銷后，其占地未作他用的，經各省、自治區、直轄市稅務局批準，可暫免征收土地使用稅；如土地轉讓給其他單位使用或企業重新用于生產經營的，應依照規定征收土地使用稅。
(十)關于對搬遷企業的用地應如何征稅問題
企業搬遷后，其原有場地和新場地都使用的，均應照章征收土地使用稅；原有場地不使用的，經各省、自治區、直轄市稅務局審批，可暫免征收土地使用稅。
(十一)關于對企業的鐵路專用線、公路等用地應否征稅問題
對企業的鐵路專用線、公路等用地，除另有規定者外，在企業廠區(包括生產、辦公及生活區)以內的，應照章征收土地使用稅；在廠區以外、與社會公用地段未加隔離的，暫免征收土地使用稅。
(十二)關于對企業范圍內的荒山、林地、湖泊等占地應否征收土地使用稅問題。
對企業范圍內的荒山、林地、湖泊等占地，尚未利用的，經各省、自治區、直轄市稅務局審批，可暫免征收土地使用稅。
(十三)關于對企業的綠化用地可否免征土地使用稅問題
對企業廠區(包括生產、辦公及生活區)以內的綠化用地，應照章征收土地使用稅，廠區以外的公共綠化用地和向社會開放的公園用地，暫免征收土地使用稅。
二、國家稅務部門相關規定
根據《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》(國稅發〔2003〕89號)規定，購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。由于房地產開發企業的商品房占地是隨著銷售而逐漸減少的，因此，房地產開發企業對商品銷售期間，應按建筑面積區分已售部分和未售部分，應由房地產開發企業和購買者分別按出售與未出售房產的建筑面積比例分攤計算繳納土地使用稅。
三、房地產開發其他的稅收優惠政策
（1）房地產開發企業開發經濟適用房的，根據《財政部、國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》規定，對廉租住房、經濟適用住房建設用地以及廉租住房經營管理單位按照政府規定價格、向規定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮土地使用稅；《國家稅務總局關于進一步加強城鎮土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知》規定，除經批準開發建設經濟適用房的用地外，對各類房地產開發用地一律不得減免城鎮土地使用稅。房地產開發企業可減免土地使用稅。
（2）按照按照《財政部、國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》、《關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》和《關于土地使用稅若干具體問題的補充規定》有關規定，對房地產開發企業按規劃配套建設的交政府或業主使用的醫院、學校、托兒所、幼兒園、物業用房以及在開發項目中配套建設符合免稅條件的廉租住房、經濟適用房，小區外的社會公用綠化用地、道路用地以及小區內尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地，免征城鎮土地使用稅或經各省、自治區、直轄市稅務局審批，可暫免征收土地使用稅。
（3）按照《土地使用稅暫行條例》和(88)國稅地字第015號等文件的規定，經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄用地，從使用的月份起免稅5年至10年。開山填海整治的土地和改造的廢棄用地以土地管理機關出具的證明文件為依據確定；具體免稅期限由各省、自治區、直轄市稅務局在規定的期限內自行確定。
（4）按照稅法規定，納稅人繳納土地使用稅確有困難需要定期減免的，年減免稅額不足10萬元的，經當地財政局、地方稅務局審核，報省級財政部門和地方稅務局審批；10萬元以上的，經省級財政部門和地方稅務局審核，報財政部、國家稅務總局審批。農業企業無償使用免稅單位的土地，應當照征土地使用稅。
法律分析：在日常生活中，土地是歸國家和集體土地所有的，對于擁有土地使用權的人是需要依法進行繳納相應的土地使用稅的，所以如果取得了土地的使用權，但未開發和使用，也是需要繳納土地使用稅的，只要擁有了土地權屬證明和使用證明，就代表土地已經處于可使用的狀態了，本身未被使用是不能成為不交土地使用稅的原因的。
法律依據：《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》
第二條 在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)的納稅人，應當依照本條例的規定繳納土地使用稅。前款所稱單位，包括國有企業、集體企業、私營企業、股份制企業、外商投資企業、外國企業以及其他企業和事業單位、社會團體、國家機關、軍隊以及其他單位；所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。
第六條 下列土地免繳土地使用稅：（一）國家機關、人民團體、軍隊自用的土地；（二）由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地；（三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；（四）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；（五）直接用于農、林、牧、漁業的生產用地；（六）經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年；（七）由財政部另行規定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地。
第七條 除本條例第六條規定外，納稅人繳納土地使用稅確有困難需要定期減免的，由縣以上稅務機關批準。
法律分析：土地未投入使用不需要繳稅，取得土地使用權后未開發和使用的需要繳納土地使用稅。以出讓或轉讓有償取得土地使用權的自合同約定交付土地之日起次月繳稅，合同未約定交付時間的自合同簽訂之日起次月繳稅。
法律依據：《城鎮土地使用稅暫行條例》
第八條 土地使用稅按年計算、分期繳納。繳納期限由省、自治區、直轄市人民政府確定。
第九條 新征用的土地，依照下列規定繳納土地使用稅：
（一）征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅；
（二）征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅。
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內容審核：陳博揚律師
來源：臨律-房地產開發企業已取得土地但尚未開發，能否免繳城鎮土地使用稅?，
