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武某某訴上海某房地產(chǎn)公司商品房預售合同糾紛案,房地產(chǎn)預售合同糾紛:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

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2024-07-30 11:41:45
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圣運律師
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武某某訴上海某房地產(chǎn)公司商品房預售合同糾紛案，入庫編號2023-07-2-091-006武某某訴上海某房地產(chǎn)公司商品房預售合同糾紛案——開發(fā)商宣傳內(nèi)容具體確定并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，構成要約關鍵詞民事房屋買賣合

武某某訴上海某房地產(chǎn)公司商品房預售合同糾紛案,房地產(chǎn)預售合同糾紛:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、武某某訴上海某房地產(chǎn)公司商品房預售合同糾紛案

入庫編號2023-07-2-091-006武某某訴上海某房地產(chǎn)公司商品房預售合同糾紛案——開發(fā)商宣傳內(nèi)容具體確定并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，構成要約關鍵詞民事

房屋買賣合同

商品房預售

要約

虛假宣傳

來源：最高人民法院案例庫（用途：郜gào云律師個人學習研究）

基本案情2016年10月15日，武某某（乙方）與上海某房地產(chǎn)公司（甲方）簽訂《上海市商品房預售合同》一份，約定：乙方向甲方購買嘉定區(qū)某路某弄某號某室房屋（以下簡稱系爭房屋），暫測房屋建筑面積為78.71平方米，該房屋建筑層高為2.9米，該房屋建筑設計及平面圖見本合同附件二，該房屋建筑結構、裝修及設備標準見本合同附件三；總房價款暫定為2,434,767元；第四條，乙方購買該房屋的總價款（含附件三中裝修、設備價格）是指該房屋和相應比例的土地使用權的總價格；第八條，簽訂本合同后，甲方不得擅自變更該房屋的建筑設計（見附件二）；附件二，該房屋建筑設計及平面圖，地下建筑面積：0，平面圖對系爭房屋的露臺進行了標示；合同對雙方其他權利義務亦作了約定。合同簽訂后，武某某支付了全部購房款，上海某房地產(chǎn)公司則向武某某交付了系爭房屋。

武某某以系爭房屋所在小區(qū)的設施、設備與上海某房地產(chǎn)公司的前期宣傳不符，且系爭房屋的陽臺層高低于合同約定為由，起訴請求；1、判令被告賠償因虛假宣傳給原告造成的經(jīng)濟損失人民幣10,000元（其中賠償電梯、泳池損失8,000元、頂層專享露臺及地下室儲藏空間損失2,000元）；2、判令被告賠償陽臺層高違約給原告造成的經(jīng)濟損失19,161.89元（按照陽臺面積的購買價格即陽臺面積的1/2乘以購買單價再乘以層高差額比例計算）。

另查明：2018年10月8日，上海市嘉定區(qū)市場監(jiān)督管理局向上海某房地產(chǎn)公司作出滬監(jiān)管嘉案處字（2018）第142017002301號行政處罰決定書：……經(jīng)現(xiàn)場核實，上海某房地產(chǎn)公司交付的上述樓盤內(nèi)只有景觀水池未查見有游泳池；使用電梯實際為三某電機上海機電電梯有限公司；地下室儲藏空間和頂層開放式露臺實際為毛坯交付；頂樓戶型部分房間內(nèi)未設置有飄窗。故當事人對外宣傳視頻內(nèi)的效果圖及文字說明中含有“嘉定少見的帶游泳池高端社區(qū)” “日本進口三某品牌” “每戶贈送約8平方米地下室儲藏空間，頂層專享全開放式露臺”及“每個臥室贈送一個飄窗”等內(nèi)容為虛假。上述行為違反了《中華人民共和國反不當競爭法》第九條第一款……責令當事人停止違法行為，消除影響，對當事人作出行政處罰罰款五萬元。

原告在合同約定的交房日到房屋現(xiàn)場時發(fā)現(xiàn)兩間臥室均沒有飄窗，南、北陽臺層高明顯低于客廳約50厘米，地下室貯藏空間變成了開放式的空間，游泳池變成了蓄水池，日本進口三某電梯變成國產(chǎn)三某電梯等諸多與宣傳不符的情況。故原告訴至法院，請求法院：1、判令被告賠償因虛假宣傳給原告造成的經(jīng)濟損失人民幣10,000元（以下幣種同，其中賠償電梯、泳池損失8,000元、頂層專享露臺及地下室儲藏空間損失2,000元）；2、判令被告賠償陽臺層高違約給原告造成的經(jīng)濟損失19,161.89元（按照陽臺面積的購買價格即陽臺面積的1/2乘以購買單價再乘以層高差額比例計算，詳見起訴時提交的計算明細）。

被告辯稱，不同意原告的全部訴訟請求。關于虛假宣傳所造成的經(jīng)濟損失，首先原告實地查看房屋，并依據(jù)預售合同購買系爭房屋；原告對房屋包括結構、戶型、面積、布局及房屋本身所在小區(qū)設備設施等在內(nèi)各項信息明確、清楚；被告向原告交付的房屋完全符合預售合同的約定。原告主張的幾項所謂“虛假宣傳”即飄窗、地下儲藏空間、三某電梯、游泳池/景觀水池等缺乏事實及法律依據(jù)，與雙方合同約定不符。其次，被告向原告交付的房屋符合預售合同約定。處罰決定書所指違法廣告不會也沒有導致原告對房屋購買本身認知存在誤差，原告主張的虛假廣告認定與原告購買系爭房屋之間無任何關聯(lián)。第三，原告所主張的虛假宣傳造成的損失也缺乏事實和法律依據(jù)。關于陽臺層高損失，首先系爭房屋交易時已經(jīng)建成，原告購房時已經(jīng)實地查看房屋，被告從未對系爭房屋在內(nèi)的頂樓房屋層高進行隱瞞，原告明確知曉系爭房屋的陽臺層高。其次，系爭房屋設計、施工符合預售合同約定，符合國家《住宅設計規(guī)范》等規(guī)定。預售合同并沒有對陽臺的層高作出明確具體約定，相反雙方在合同的補充條款中約定房屋的實際層高以最終測定為準；因此，包括陽臺在內(nèi)的層高變化并非合同所約定的違約情形，原告據(jù)此主張違約缺乏合同依據(jù)。國家也未對陽臺層高作出強制性的規(guī)范或標準。第三，原告所計算的陽臺層高的經(jīng)濟損失缺乏依據(jù)，且主張過高。系爭房屋屬于頂樓，屋面上方的空間并無實際使用功能，故陽臺上方的屋面并不屬于樓面，建筑設計規(guī)范中對層高的定義不適用系爭房屋的陽臺。況且陽臺屬于輔助的使用空間，主要功能為晾曬，系爭房屋的陽臺凈高完全可以滿足陽臺本身的使用功能及房屋的日照要求，對原告的使用不產(chǎn)生任何影響。陽臺的價值不可能直接參照房屋單價進行確定，更不可能包含裝修價值作為其計算依據(jù)，原告采用陽臺凈高計算損失更是不合理的。

審理中，武某某確認其主張的系爭房屋陽臺的高度2.34米為凈高，長、寬、高數(shù)據(jù)均由其實際測量得出。上海某房地產(chǎn)公司自認系爭房屋的陽臺層高低于2.9米，實際層高在2.54米左右,并稱因項目交付時間長久，相關圖紙缺失，未能計算出陽臺面積。

上海市嘉定區(qū)人民法院于2020年6月24日作出（2020）滬0114民初9117號民事判決：一、被告上海某房地產(chǎn)公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告武某某因虛假宣傳造成的損失人民幣8,000元；二、被告上海某房地產(chǎn)公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告武某某陽臺層高損失人民幣16,000元。一審宣判后，上海某房地產(chǎn)公司不服判決，向上海市第二中級人民法院提起上訴。審理中，上海某房地產(chǎn)公司申請撤回上訴，上海市第二中級人民法院于2020年11月30日作出（2020）滬02民終10195號民事裁定：準許上訴人上海某房地產(chǎn)公司撤回上訴。一審判決自本裁定書送達之日起發(fā)生法律效力。裁判理由法院生效裁判認為：被告虛假宣傳構成違約，應賠償原告的相關損失。理由如下：

上海某房地產(chǎn)公司對于泳池、電梯所作的宣傳內(nèi)容具體確定，應當視為“要約”。上海某房地產(chǎn)公司構成違約，應當賠償損失。

根據(jù)法律規(guī)定，當事人訂立合同，采取要約、承諾方式。

要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規(guī)定：（一）內(nèi)容具體確定；（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。要約到達受要約人時生效。通常而言，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是在符合特定條件的情況下，可視為要約，對開發(fā)商具有法律約束力。

2003年實施的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣合同司法解釋》）第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”該司法解釋首次規(guī)定商品房銷售廣告的內(nèi)容同時滿足“開發(fā)商開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施”“具體確定”“對合同訂立及價格確定有重大影響”，就可認定為要約，無須將廣告內(nèi)容載入合同文本中，也同樣產(chǎn)生合同條款的法律約束力。該條款有效地遏制開發(fā)商通過虛假宣傳引誘消費者購房的不誠信行為，保護了購房人的合法權益，規(guī)范了房地產(chǎn)市場。

2020年12月31日，最高人民法院發(fā)布《最高人民法院關于修改<最高人民法院關于在民事審判工作中適用《中華人民共和國工會法》若干問題的解釋>等二十七件民事類司法解釋的決定》，該決定已于2021年1月1日開始實施。根據(jù)該決定，《商品房買賣合同司法解釋》第三條中“應當視為要約”修改為“構成要約”，與《中華人民共和國民法典》第四百七十三條第二款“商業(yè)廣告和宣傳的內(nèi)容符合要約條件的，構成要約”之規(guī)定相銜接。

廣告宣傳被認定為要約時應符合以下要件：1.被視為“要約”的說明和允諾應當局限在“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”。2.被視為“要約”的說明和允諾應“具體確定”。法院在判斷是否“具體確定”時，通常會將含有品牌、參數(shù)等無需再行磋商即可固定下來的內(nèi)容認定為要約。3.被視為“要約”的說明和允諾應對“合同訂立”和“房屋價格的確定”有重大影響。

具體到本案，原告主張被告賠償因虛假宣傳給其造成的經(jīng)濟損失10,000元，其中賠償電梯、泳池損失8,000元、頂層專享露臺及地下室儲藏空間損失2,000元。雖被告對外宣傳視頻內(nèi)的效果圖及文字說明中含有“嘉定少見的帶游泳池高端社區(qū)” “日本進口三某品牌” “每戶贈送約8平方米地下室儲藏空間，頂層專享全開放式露臺”等內(nèi)容均被行政機關認定為虛假，然在具體認定損失時，法院結合被告在宣傳材料中未明確地下室儲藏空間及丁晨露臺的交付標準，合同中對地下室儲藏空間及露臺也未約定交付標準，屬于約定不明。現(xiàn)被告實際交付的地下室儲藏空間及露臺為毛坯交付，在約定不明的情況下，法院認定被告毛坯交付不構成違約，原告主張的該部分損失未予支持。而“帶游泳池高端社區(qū)” “日本進口三某品牌”的宣傳內(nèi)容雖然未在預售合同中明確約定，但被告在宣傳材料中關于泳池和電梯的宣傳內(nèi)容具體、明確，泳池和電梯作為公共配套設施屬于商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)，且對于合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響，符合上述司法解釋中視為“要約”的要件，應視為要約。現(xiàn)被告交付的房屋不具備游泳池及進口三某電梯的設施，應屬違約，被告應賠償原告的相關損失。關于損失金額的確定，考慮到泳池和電梯作為公共設施，業(yè)主享有共同使用的權利，開發(fā)商的違約行為對業(yè)主權益的實際影響，結合系爭房屋的價格及面積，酌定被告賠償原告因該項虛假宣傳造成的損失8,000元。

上海某房地產(chǎn)公司交付的陽臺層高不符合合同約定，構成違約，造成武某某損失，應予賠償。理由如下：

房屋層高與居住環(huán)境存在緊密聯(lián)系，亦是房屋市場價格的參考因素之一。原、被告簽訂的預售合同中明確約定層高為2.9米，被告自認系爭房屋的陽臺層高低于2.9米，實際層高在2.54米左右，其行為已經(jīng)構成違約，鑒于目前恢復至合同原層高已無法實現(xiàn)，故原告要求被告賠償損失于法有據(jù)。爭議的焦點是如何確定因層高不足產(chǎn)生的損失。1999年《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”本案中，雙方當事人對層高違約沒有約定，法律對此又無明文規(guī)定，但層高不足對房屋的使用價值及交換價值確有一定的影響，如何量化為損失？法院考慮到房屋價格=單價*建筑面積，陽臺按實際面積的1/2計入建筑面積，而層高不足對買受人的直接影響即為可用空間的減少和通風采光等的影響，法院結合層高差、陽臺面積、房屋銷售單價等因素，酌情根據(jù)層高差占比、陽臺面積、房屋單價確認損失金額為16，000元。裁判要旨商品房銷售廣告的性質(zhì)在一般情況下屬“要約邀請”，當廣告內(nèi)容同時滿足“開發(fā)商開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施” “具體確定”及“對合同訂立及價格確定有重大影響”的，視為“要約”，開發(fā)商違反該要約的，應認定為違約，需承擔賠償責任。關聯(lián)索引《中華人民共和國民法典》第473條、第577條（本案適用的是2003年6月1日施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條、1999年10月1日施行的《中華人民共和國合同法》第107條）

一審：上海市嘉定區(qū)人民法院（2020）滬0114民初9117號民事判決（2020年6月24日）

二審：上海市第二中級人民法院（2020）滬02民終10195號民事裁定（2020年11月30日）（民一庭）

二、商品房銷售合同糾紛案由

法律分析：隨著社會發(fā)展，房屋交易量逐年增多，而對一般人而言房屋交易價值額較大，相關糾紛的處理具有自己的特色。《規(guī)定》此次修改，將房屋買賣從原房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同單列出來作為一個獨立的第三級案由，并且將其中涉及商品房買賣的合同糾紛都作為第四級案由。而伴隨保障性住房建設力度的加大、城市化進程的加速，經(jīng)濟適用房、農(nóng)村房屋的買賣也逐年增多，《規(guī)定》增加了經(jīng)濟適用房轉讓合同糾紛、農(nóng)村房屋買賣合糾紛同作為第四級案由。

需要注意的是，商品房、經(jīng)濟適用房、“兩限房”、房改房以及其他各類房屋的買賣合同糾紛都可使用本案由；而簽訂商品房預約合同后，未簽訂正式的房屋買賣合同因此而發(fā)生糾紛的，就不適用締約過失責任糾紛的案由。另，商品房委托代理銷售合同屬于特殊的委托代理合同，此處已將其作為獨立的第四級案由，就不應適用一般的委托合同糾紛的案由。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民事訴訟法》第三十四條因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄。因房屋買賣合同糾紛涉及不動產(chǎn)，從“兩便”原則出發(fā)，應由房屋所在地人民法院管轄。

三、房地產(chǎn)預售合同糾紛

房地產(chǎn)買賣合同糾紛應該協(xié)商解決。當事人雙方自行協(xié)商解決合同的糾紛，指的是合同糾紛的當事人雙方，在自愿互諒的基礎之上，根據(jù)國家的相關法律、政策及合同的約定，通過擺事實和講道理，以達成和解的協(xié)議，自行解決合同出現(xiàn)的糾紛的一種方式。應該從有利于合同履行的角度進行出發(fā)，懷著互諒互讓的態(tài)度在較短時間內(nèi)，通過協(xié)商解決糾紛。

一、工程施工合同違約和爭議怎么處理

工程施工合同違約和爭議可以采取的處理方式包括協(xié)商、調(diào)解、起訴等。

（一）協(xié)商

當事人自行協(xié)商解決合同糾紛，是指合同糾紛的當事人，在自愿互諒的基礎上，按照國家有關法律、政策和合同的約定，通過擺事實、講道理，以達成和解協(xié)議，自行解決合同糾紛的一種方式。

（二）調(diào)解

合同糾紛的調(diào)解，是指雙方當事人自愿在第三者（即調(diào)解的人）的主持下，在查明事實、分清是非的基礎上，由第三者對糾紛雙方當事人進行說明勸導，促使他們互諒互讓，達成和解協(xié)議，從而解決糾紛的活動。

（三）仲裁

仲裁也稱公斷。合同仲裁，即由第三者依據(jù)雙方當事人在合同中訂立的仲裁條款或自愿達成的仲裁協(xié)議，按照法律規(guī)定對合同爭議事項進行居中裁斷．以解決合同糾紛的一種方式。仲裁是現(xiàn)代世界各國普遍設立的解決爭議的一種法律制度、合司爭議的仲裁是各國商貿(mào)活動中通行的慣例。

（四）訴訟

合同在履行過程中發(fā)生糾紛后．解決爭議的方式有4種：即當事人自行協(xié)商解決，調(diào)解仲裁和訴訟。其中，仲裁方法由于比較靈活、簡便，解決糾紛比較快，費用又比較低，所以很受當事人歡迎。但是，如果當事人一方不愿仲裁，則不能采用仲裁的方式、而只能采用訴訟的方式來解決雙方當事人之間的爭議。所以，訴訟是解決合同糾紛的最終形式。

【本文關聯(lián)的相關法律依據(jù)】

《中華人民共和國民法典》第四百六十六條當事人對合同條款的理解有爭議的，應當依據(jù)本法第一百四十二條第一款的規(guī)定，確定爭議條款的含義。合同文本采用兩種以上文字訂立并約定具有同等效力的，對各文本使用的詞句推定具有相同含義。各文本使用的詞句不一致的，應當根據(jù)合同的相關條款、性質(zhì)、目的以及誠信原則等予以解釋。