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舊城改造要區分土地性質不能“一刀切”山東高院這樣說

發布時間：
2020-06-24 16:58:25
作者：
圣運律師
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隨著城市化進程不斷加快，舊城改造這個話題也頻頻出現。可能隔一陣子就能看到諸如修舊如舊、大拆大蓋、房屋騰退、微循環改造模式等等不同

舊城改造要區分土地性質不能“一刀切”山東高院這樣說

    隨著城市化進程不斷加快，“舊城改造”這個話題也頻頻出現。可能隔一陣子就能看到諸如“修舊如舊”、“大拆大蓋”、“房屋騰退”、“微循環改造模式”等等不同的關鍵詞出現在媒體上。

    但無論怎么改，舊城改造中的征收問題也不能“一刀切”，今天圣運律師通過一個山東高院的典型案例為你解讀，舊城改造過程中，征收片區既有國有土地上的房屋也有集體土地上的房屋時怎么辦。

案情簡介

    2017年3月，山東省德州市某縣政府作出房屋征收決定并公告，決定對某棚戶區改造項目片區的房屋實施征收，韓某的房屋位于征收范圍內。

    韓某不服該房屋征收決定，起訴某縣政府，請求撤銷該決定。

    一審法院經審理認為，某縣政府在同一征收決定中，未能提供證據證明征收范圍內的集體土地已經被依法征收，卻直接整體適用了國有土地上房屋的征收程序，故其所作的征收行為主要證據不足，程序違法，應予撤銷。但由于該征收行為涉及舊城改造，且絕大多數被征收人已經拆遷完畢，如果撤銷將會給社會公共利益造成重大損害，故判決確認某縣政府作出房屋征收決定的行為違法但不撤銷該行為。

    韓某不服，提起上訴。山東省高院經審理認為因被訴行政征收行為涉及舊城改造，范圍較大，人數眾多，且絕大多數被征收人已經拆遷完畢，征收行為已勢在必行，如果撤銷將會給社會公共利益造成重大損害，判決駁回上訴，維持了原判決。

法院認為

    韓某房屋所屬的片區內既有國有土地上的房屋，也有集體土地上的房屋。而國有土地上房屋的征收與集體土地的征收，在征收程序和所適用的法律等方面存在明顯區別。在集體土地未經依法征收、土地權屬性質并未改變的情況下，直接作出包含該集體土地的房屋征收決定，明顯違反《土地管理法》的規定，此違法性并不因征收補償到位或尚未引發爭議而消除。因此，不能在同一征收程序中既征收國有土地上的房屋，又征收集體土地上的房屋。

圣運律師說

    首先我們要清楚，國有土地上房屋的征收與集體土地的征收不能“一刀切”，二者在征收對象、征收程序、補償等方面都有著明顯區別。

1、征收對象

國有土地上的房屋，其國有土地使用權與房屋一起征收，而集體土地的征收，地上的房屋則隨著集體土地一并征收。

2、征收主體及實施主體有區別

國有土地上房屋的征收，由市、縣級人民政府根據法定程序作出征收決定，由市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施具體的征收與補償工作。

征收集體土地，需要省、自治區、直轄市人民政府甚至是國務院批準，由市、縣級以上人民政府予以公告并組織實施。

3、征收程序有區別
在征收集體土地時，在辦理征地審批手續之前，原則上應當先行辦理農用地轉用審批，國務院或者省、自治區、直轄市人民政府批準農用地轉用的，辦理征地審批手續，而國有土地上房屋的征收，通常不存在農用地轉用審批的問題。

4、補償方面的區別

根據《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第十二條的規定：“征收農村集體土地時涉及被征收土地上的房屋及其他不動產，土地權利人可以請求依照物權法第四十二條第二款的規定給予補償的。征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。”

    最后北京圣運律師事務所主任王有銀律師要告訴您，該案為山東省高級人民法院行政庭擷選了七個典型案例之一，具有示范意義。舊城改造征地拆遷過程中，行政機關在應該選擇合法的征收補償程序。舊城改造過程中所涉及的法律法規較為復雜，如遭遇復雜情況，建議及時聯系律師，維護自己合法權益。

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