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城中村改造信息稿，開發(fā)商提前布局廣州舊城改造:今日城中村改造更新

發(fā)布時間：
2024-12-10 12:44:44
作者：
圣運(yùn)律師
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城中村改造信息稿,廣州舊城改造規(guī)劃,法律分析：《規(guī)劃綱要》開宗明義地強(qiáng)調(diào)，歷史文化積淀是舊城的本底，也是廣州建設(shè)世界文化名城的寶貴資源，令大拆大建的舊城改造意象與溫情脈脈的老城歷史文化，在征求意見稿上第一次正面地?cái)[在了一起。對許多關(guān)心廣州

城中村改造信息稿，開發(fā)商提前布局廣州舊城改造:今日城中村改造更新

一、城中村改造信息稿,廣州舊城改造規(guī)劃

法律分析：

《規(guī)劃綱要》開宗明義地強(qiáng)調(diào)，歷史文化積淀是舊城的本底，也是廣州建設(shè)世界文化名城的寶貴資源，令大拆大建的舊城改造意象與溫情脈脈的老城歷史文化，在征求意見稿上第一次正面地?cái)[在了一起。對許多關(guān)心廣州城市建設(shè)的市民而言，這是苦澀過后意外的欣慰。

《廣州舊城改造規(guī)劃綱要》在明確了舊城區(qū)房屋質(zhì)量、居住安全、公共配套、基礎(chǔ)設(shè)施、交通布局、空間環(huán)境等方面亟須改造之外，所吸取的歷史教訓(xùn)就是那種一哄而上的舊城改造，完全無視城市的歷史文化傳承，一次次釀成對廣州歷史景觀的建設(shè)性破壞。現(xiàn)在，通過城市規(guī)劃來整合舊城改造，過去以舊城基層街區(qū)為單位進(jìn)行的無序改造，開始納入到對舊城區(qū)歷史、文化、社區(qū)、生態(tài)等綜合政策考慮中來。

法律依據(jù)：

廣州市規(guī)劃局正式公示《廣州市舊城改造規(guī)劃綱要》針對廣州建成時間超過30年的歷史舊城區(qū)，明確劃分為文物保護(hù)區(qū)、歷史文化街區(qū)、風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)和一般舊城區(qū)，并提出了不同的更新改造策略，以期有效引導(dǎo)廣州“三舊”(舊城區(qū)、舊村莊、舊廠房)改造，保護(hù)城市傳統(tǒng)歷史文化資源。

二、開發(fā)商提前布局廣州舊城改造

按照廣州市政府新近披露的一系列計(jì)劃，將在10年間完成舊城區(qū)約54平方公里的全面改造，涉及拆遷人群60萬人，僅拆遷所需資金將超過1000億元。如此同時，城中村的改造也將全面啟動，并計(jì)劃在3~5年時間完成52條城中村的升級改造

如果一切都按照計(jì)劃得以實(shí)施，這將是廣州最大規(guī)模的一次動遷和城市改造。盡管舊城改造給市區(qū)房地產(chǎn)所騰出的巨大空間目前尚難以預(yù)計(jì)，但以保-利(600048.SH)、富力(02777.HK)為代表的大型開發(fā)商，早已經(jīng)悄然潛入這一領(lǐng)域。

改造面積涉54平方公里

2009年12月21日，廣州市出臺了《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見》，從而拉開舊城改造全面啟動的大幕。

幾日后，廣州市規(guī)劃部門披露了《廣州市舊城更新改造規(guī)劃綱要(征求意見稿)》，劃定了舊城改造的范圍，即是指建設(shè)超過30年的歷史舊城。其范圍基本與1980年廣州建成區(qū)范圍一致，面積約54平方公里，其中更新改造重點(diǎn)在內(nèi)環(huán)路以內(nèi)，面積約為33平方公里。

緊隨其后，廣州市國土房管部門于1月27日公布《廣州市舊城更新改造拆遷補(bǔ)償安置工作指導(dǎo)意見(試行)》，為舊城改造的拆遷補(bǔ)償提供標(biāo)準(zhǔn)。

廣州城建口幾大部門快速的連鎖反應(yīng)顯示，一場空前規(guī)模的城市“舊改”已籌劃妥當(dāng)，“棋至中盤”，差的只是天量資金入場撬動這場空前的城市“革命”。

為此，廣州市規(guī)劃部門相關(guān)人士透露，由于需要數(shù)額如此巨大的資金，所以用以往單塊改造的方式進(jìn)行舊城改造是很難達(dá)到資金平衡的，因此，此次舊城改造要通過街區(qū)整體改造、新區(qū)地塊與舊城地塊的聯(lián)動開發(fā)和區(qū)域范圍內(nèi)的土地開發(fā)運(yùn)營來實(shí)現(xiàn)改造資金的平衡;除此之外，還要利用市場機(jī)制多元化籌措資金，在政府引導(dǎo)下吸引市場資本的參與。此外，政府還將對參與改造的社會資金實(shí)施稅費(fèi)減免和返還等優(yōu)惠政策，從而確保改造的順利推進(jìn)。

補(bǔ)償與一手房持平

早在2005年，廣州市就已經(jīng)圍繞舊城改造展開各項(xiàng)工作，而改造的思路也幾經(jīng)轉(zhuǎn)變。最早期的改造方式為拒絕開發(fā)商介入，由政府投資進(jìn)行小范圍試點(diǎn)改造。這種改造的方式問題在于，推進(jìn)速度緩慢使廣州的舊城改造工作始終難以鋪開。

如果由開發(fā)商來成片改造，似乎可以解決一些問題，但“拆遷”就成為擋在中間的一塊大石頭。很早之前，廣州部分開發(fā)商就透露了愿意參與舊城改造的意愿，但有一個前提是：拆遷問題必須由政府予以解決。

三、廣州舊城改造規(guī)劃法律問題

法律分析:

法律依據(jù):

四、廣州舊城改造涉及60萬人資金超千億

廣州舊城更新改造規(guī)劃綱要昨起征求意見風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)新建筑主體限高24米

廣州要用10年的時間基本完成廣州市“三舊”改造。穿越2000多年歷史煙塵的廣州城，其城市的記憶和內(nèi)核，怎么拆、怎么留?舊城改造要怎么改才能實(shí)現(xiàn)社會價值和土地經(jīng)濟(jì)價值的平衡點(diǎn)，怎么改才能保持市民心目中老城區(qū)的面貌，才能維持老廣州的風(fēng)土人情?……昨日開始，市規(guī)劃局向社會公布舊城更新改造規(guī)劃綱要(含分區(qū)控制圖)和歷史文化遺產(chǎn)名錄，向社會各界和市民廣泛征求意見。

文/記者倪-明通訊員馮*南、唐*玲、陳*清、全*霖

記者邵*達(dá)(除署名外)

三大內(nèi)容請你提意見

據(jù)市規(guī)劃局介紹，2003年開始組織編制的《廣州市歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃》正在納入新一輪城市總體規(guī)劃(2010~2020)進(jìn)行最后的修改完善。目前廣州市已形成由《歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃》、歷史街區(qū)(歷史文化保護(hù)區(qū))保護(hù)規(guī)劃、文物保護(hù)單位保護(hù)規(guī)劃和紫線控制、近現(xiàn)代優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)等多層次點(diǎn)、線、面相結(jié)合的名城保護(hù)規(guī)劃體系。本次向社會公示的保護(hù)規(guī)劃內(nèi)容具體包括：

一、廣州市舊城更新改造規(guī)劃綱要(征求意見稿)：本規(guī)劃所指舊城(區(qū))是建成時間超過30年的歷史舊城，范圍包括環(huán)市路-恒福路-永福路以南、廣州大道以西、昌崗路-新港路以北、白鵝潭珠江水道(鶴洞大橋)-同德涌以東的地區(qū)，面積約54平方公里。包含越秀、荔灣、海珠三區(qū)的合圍地段。該綱要提出廣州市舊城更新改造的規(guī)劃目標(biāo)、原則和策略，將指導(dǎo)全市舊城更新改造具體規(guī)劃編制工作。

二、廣州市舊城更新改造規(guī)劃——保護(hù)控制分區(qū)圖：該分區(qū)圖總面積約54平方公里，主要針對舊城區(qū)建成時間超過30年的歷史城區(qū)，劃分為4個保護(hù)控制分區(qū)：(一)文物保護(hù)單位保護(hù)范圍，總面積約1.08平方公里。(二)歷史文化街區(qū)和近現(xiàn)代優(yōu)秀建筑、工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)范圍：總面積約3.23平方公里。(三)風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)范圍：總面積約20.39平方公里。(四)一般舊城區(qū)范圍：總面積約33.61平方公里。市規(guī)劃局依照相關(guān)法律和法定規(guī)劃對上述地區(qū)的更新改造分別提出了規(guī)劃保護(hù)和控制指標(biāo)要求。

三、廣州市內(nèi)文保單位、歷史文化名城及保護(hù)區(qū)保護(hù)規(guī)劃、騎樓保護(hù)規(guī)劃、近現(xiàn)代優(yōu)秀建筑、工業(yè)遺產(chǎn)名錄。對該類信息，市規(guī)劃局還將進(jìn)一步征求市文廣局和相關(guān)單位的意見，完善名錄的目錄和相關(guān)信息。市規(guī)劃局歡迎社會各界提供新的、遺漏的歷史文化資源線索。

改造7問

模式

五、廣州舊城改造中心區(qū)房價或回落

廣州市日前公開征求意見的舊城改造規(guī)劃綱要描繪了新一輪舊城改造的藍(lán)圖，其中對于今年將正式啟動的“三舊”(舊城區(qū)、舊村莊、舊廠房)改造舊城區(qū)內(nèi)的地塊明確了規(guī)劃指引。

在此次公示的規(guī)劃中，廣州市根據(jù)地區(qū)發(fā)展歷史及文化保護(hù)價值，將舊城區(qū)分為風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)和一般舊城區(qū)。

沙面老房子或可住改商

舊城風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)是指能完整再現(xiàn)廣州地方傳統(tǒng)文化、歷史建筑較為密集、具有較大歷史價值的城市地區(qū)，其空間范圍約為20.39平方公里。對此區(qū)域的改造，規(guī)劃指引制定得謹(jǐn)慎小心，實(shí)行的是“以保護(hù)為主、局部更新”的策略。其中就禁止與周圍環(huán)境風(fēng)貌不相容的城市開發(fā)建設(shè)行為，更新改造須注重新老建筑、建筑與環(huán)境的協(xié)調(diào)。

市政府此前出臺的“三舊”改造配套文件明確，可以引入社會力量來保護(hù)歷史文化建筑。這次對于文物建筑也明確，更新發(fā)展區(qū)和歷史文化街區(qū)內(nèi)拆除重建的建筑，在不違反歷史文化保護(hù)等相關(guān)法規(guī)的前提下，可以進(jìn)行功能調(diào)整。也就是說像沙面的老房子從住宅改為商業(yè)餐飲在規(guī)劃上是行得通的。

嚴(yán)控舊城風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)容積率

該規(guī)劃綱要嚴(yán)格控制了舊城風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)的容積率和建筑密度等關(guān)鍵要素，比如商業(yè)、居住、混合用地(經(jīng)營性用地)的容積率在2.2-3.0之間，建筑密度不得大于50%，新建建筑的主體高度要小于24米。

以往在城中村改造中，為了實(shí)現(xiàn)改造資金的回收，容積率經(jīng)常被定得很高，這樣造成的高密度建筑使原來平面的城中村改成了立體的城中村。

一般舊區(qū)重建可適當(dāng)加高

一般舊城區(qū)是指在舊城區(qū)內(nèi)，除去風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)范圍以外的舊城地區(qū)。其改造新目標(biāo)是，提升城市活力、改善居民生活環(huán)境。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一般舊城區(qū)范圍總面積約33.61平方公里。一般舊城區(qū)的開發(fā)策略是結(jié)合地鐵站點(diǎn)適當(dāng)提高開發(fā)強(qiáng)度，采取低密度高強(qiáng)度的開發(fā)模式，重建允許適當(dāng)加高。