国产精品久久久久久模特,成人做爰999,涩涩视频在线观看

您的位置：圣運律師 > 城中村改造 > 城市更新與鄉村發展的較量：城中村改造與棚戶區改造的差異,城中村改造的八大困境與對策:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

城市更新與鄉村發展的較量：城中村改造與棚戶區改造的差異,城中村改造的八大困境與對策:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發布時間：
2024-07-12 17:05:30
作者：
圣運律師
字體大小
[大中小]

城市更新與鄉村發展的較量：城中村改造與棚戶區改造的差異，棚戶區改造與城中村拆遷在補償計算方式和程序上存在差異。棚戶區改造使用市場比較法計算補償，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》程序進行；而城中村拆遷可能采用多種計算方法，程序較為混亂，一

城市更新與鄉村發展的較量：城中村改造與棚戶區改造的差異,城中村改造的八大困境與對策:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、城市更新與鄉村發展的較量：城中村改造與棚戶區改造的差異

棚戶區改造與城中村拆遷在補償計算方式和程序上存在差異。棚戶區改造使用市場比較法計算補償，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》程序進行；而城中村拆遷可能采用多種計算方法，程序較為混亂，一般通過規劃申請、立項審批等步驟進行。

法律分析

城中村從狹義上來講就是棚戶區。

從狹義上說，城中村是指農村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農民轉為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區，亦稱為“都市里的村莊”。

從廣義上說，城中村是指在城市高速發展的進程中，滯后于時代發展步伐、游離于現代城市管理之外、生活水平低下的居民區。

棚戶區是指城市建成區范圍內、平房密度大、使用年限久、房屋質量差、人均建筑面積小、基礎設施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環境衛生臟、亂、差的區域。

1、補償計算方式不同

棚戶區改造應該使用市場比較法來計算被征收房屋的補償數額，依據的是《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定。

而城中村拆遷則可能存在多種計算方法，有的地方會參照國有土地上的房屋價格進行補償，而一般通常是按房屋重置成新價格來計算被拆遷房屋。

2、程序不同

棚戶區按照《國有土地上房屋征收與補償條例》規定的征收程序，通常是入戶調查、擬定征收補償方案、征求公眾意見、作出房屋征收決定后應當及公告等程序，程序十分復雜。

而城中村改造程序則與棚戶區有很大的不同，一般先通過規劃的申請、立項、審批，以及土地收儲、制定拆遷補償方案等，沒有明確的法定程序，程序十分混亂。

結語

城中村和棚戶區在定義、特征以及處理方式上存在明顯差異。棚戶區改造采用市場比較法計算補償金額，依據《國有土地上房屋征收與補償條例》；而城中村拆遷則可能有多種計算方法，通常按房屋重置成新價格計算。在程序上，棚戶區遵循復雜的征收程序，包括入戶調查、公眾意見征求等；而城中村改造程序較為混亂，通常涉及規劃申請、土地收儲等。因此，對于城中村和棚戶區的處理，需根據具體情況采取不同的方法和程序。

法律依據

國有土地上房屋征收與補償條例：第三章補償第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

國有土地上房屋征收與補償條例：第三章補償第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

國有土地上房屋征收與補償條例：第二章征收決定第十五條房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

二、城市更新與住房建設：探討新舊城改造與棚戶區改造的差異

舊城改造和棚改的區別如下：舊改主要針對舊城區的老舊小區或廠房，程度一般為重建、翻新、改造；棚改主要針對城市的簡易房屋和棚廈房屋集中區域，一般直接拆除；舊改從約1980年開始，棚改從2009年開始。

法律分析

舊城改造和棚改的區別如下：

1、對象：舊改主要針對舊城區的老舊小區或者是廠房，棚改主要針對城市的簡易房屋和棚廈房屋集中區域；

2、程度：舊改一般是重建、翻新、改造，棚改一般是直接拆除；

3、時間：舊改從1980年左右開始，棚改從2009年開始。

拓展延伸

城市更新與住房建設：比較新舊城改造與棚戶區改造的策略與效果

在城市更新與住房建設方面，對于新舊城改造與棚戶區改造的策略與效果進行比較是至關重要的。新舊城改造主要針對老舊城區進行綜合整治，包括道路改造、綠化提升、設施更新等，旨在提升城市形象和居住環境。而棚戶區改造則側重于改善貧困地區的住房條件，涉及拆遷、房屋重建等方面。兩者在策略上存在差異，新舊城改造更注重城市整體發展，而棚戶區改造則更關注社會公平與民生改善。在效果方面，新舊城改造能夠提升城市的整體品質，吸引投資和人才，推動經濟發展；而棚戶區改造則改善了貧困居民的居住條件，提高了生活質量。綜上所述，比較新舊城改造與棚戶區改造的策略與效果，可以為城市更新與住房建設提供更全面的參考和指導。

結語

新舊城改造與棚戶區改造在對象、程度和時間等方面存在明顯差異。舊城改造主要針對老舊城區的小區或廠房，采取重建、翻新、改造等方式；而棚戶區改造則針對簡易房屋和棚廈房屋集中區域，通常直接拆除。舊改自1980年左右開始，而棚改則始于2009年。對于城市更新與住房建設，比較兩者的策略與效果至關重要。新舊城改造注重城市整體發展，提升城市形象和居住環境；棚戶區改造則著重改善貧困地區住房條件，關注社會公平與民生改善。新舊城改造能夠吸引投資和人才，推動經濟發展；棚戶區改造則提高貧困居民的生活質量。比較兩者的策略與效果，可為城市更新與住房建設提供全面參考和指導。

法律依據

《《國有土地上房屋征收與補償條例》》第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

三、城中村改造的八大困境與對策

城中村的實質是城鄉二元經濟結構存在的差異和矛盾在城市化進程中的集中反映，對于城市化管理者而言是一個必須面對的現實問題，又沒有一個現成的可以照搬照抄的模式。全國各大城市都有大量城中村的存在。比如，北京有城中村231個，西安有187個，廣州有138個，南京繞城公路以內有71個，太原有83個，在鄭州，這樣的城中村共有141個。

城中村形成的原因

1.城鄉二元體制和政策原因。城中村出現是城鄉土地所有制矛盾、社會轉型過程中的制度真空以及法律法規不健全、村落社會關系網絡的頑強存續、城市管理疏漏的結果。政府趨利型的土地征用是導致城中村形成的主要原因;城鄉二元社會保障政策刺激了對城中村空間需求;城市就業結構滯漲促進了城中村非正規就業環境的發展;二元化的市政與行政體制加劇了城中村的形成。

2.城中村是一個類型獨特的社區，其存在的經濟基礎和生存的依賴之源是土地和物業。村民主要的經濟來源是村集體經濟分紅、出租屋收入以及小規模的商業。村集體擁有大量的土地、廠房、房產等，以村籍為邊界的高收入和高福利的支持、非正式經濟體制外的強化促使城中村問題越來越嚴重。

3.宗族通常是村落的一個重要組成部分，宗族和村落重疊現象比較嚴重。宗族文化遲滯了從鄉村聚落到都市村莊的演進。傳統觀念的文化土壤、都市環境的心理適應以及經濟利益的內在牽引是都市村莊得以存續的條件。

城中村存在的問題

城中村在發展中缺乏統一規劃，整體建筑非常混亂，村內建筑密度高、建筑間距小，街道臟亂差;城中村對外交通落后，數千人的城中村往往只有一兩條寬度5米左右的街道，多以房屋間距作為不倒，只有2-3米;公共配套極度缺乏，沒有綠地、公共廣場、教育配套等公建配套;市政管線工程薄弱，各種市政建設極不規范，隨意拉線鋪管，存在不少隱患;城中村消防管理時空，到處都是出租屋，若發生火災，消防車、救護車無法進入;城中村居住人口復雜，各種刑事、治安案件層出不窮。

城中村已成為我國大多數城市科學發展亟待解決的問題。城中村改造是國內城市發展的必然選擇與結果。對于城市的發展具有重大的意義，城中村改造有利于改善居民居住環境，提高居民生活水平，改變城市形象與面貌，增強城市輻射力和帶動力，不斷提高城市知名度和競爭力;解決城鄉并存的二元結構，集約、節約利用土地，盤活土地使用效益，拓寬經濟發展空間，提高居民經濟收入;完善社會公共管理職能，優化社會公共管理方式，解決居民的居住、出行、醫療、教育、社保等保障問題。

八大困境及對策

瑞安的新天地成為上海的新名片，南京夫子廟改造重新秦淮風情，深圳華僑城打造成為國內最成功的主題公園。國內房地產市場上，越來越多的開發企業遇到土地資源瓶頸，城市土地資源隨著開發日益減少，而多數城市老城區的功能及定位重新確立，因此房地產開發重新已經移到舊城區。然而在舊城的城中村改造中，存在諸多困境，從深層次考慮，這些困境的成功解決是項目成功的要素。同致行對于城中村改造總結了八大困境。

1.改造成本困境

拆遷補償費用是城中村改造項目中開發企業投入的一項重要成本，城中村高密度的建筑體量和居民數量，未開發前期的安置增加的巨大的成本投入。開發企業不但進行拆遷補償安置，還要承擔大量道路拓寬、市政管線等市政配套費用。使得城中村改造項目用于拆遷補償的費用在總投資中比重過大，上海世茂濱江花園當時僅拆遷就耗費22億元。因此，拆遷補償安置所占的總投資可能高達50%以上。面對成本困境，開發企業應該進行詳細的成本預算和資金平衡管理，詳細計算整個項目的成本收益，在項目周期內，保持資金的平衡管理。

2.拆遷補償困境

城中村的原村民頭腦中有著根深蒂固的舊土觀念，不愿意離開固有的居住區域。由于這些村民主要依靠出租房屋維持生計，害怕失去房屋后，自身收益受到影響，因而會過高提出拆遷補償標準，而且由于村民數量眾多，很難達成一致的補償意見。在一些城市舊城改造中就出現了釘子戶現象。針對拆遷難、補償難的問題，開發企業必須爭取政府部門的配合與支持，用政府的公信力來主導城中村拆遷工作。

3.利益協調困境

在城中村項目改造過程中，會涉及到諸多利益關系，包括：市政府、區政府、開發商、村委會、村民等利益主體。如何協調這些利益主體，對于城中村項目的順利改造十分重要。開發商與政府的利益關系主要體現在：土地規劃、公用配套建設、土地費用返還、項目報建等方面;開發商與村委會的利益關系主要是村民安置房建設與選址，最主要的是開發商與村民的利益關系，主要體現在補償標準和方式。征求多方利益主體要求，共同商量。

4.土地權屬困境

土地權屬不清是城中村改造最大的制度障礙，經過長時間的積累，城中村土地基本被各種建筑覆蓋，許多建筑屬于違規建筑。由于違法行為具有普遍性難以強制拆除，因此一旦承認其合法性必將加大改造補償成本并引發新的搶建;如不承認其合法性，又無法進行拆遷補償，改造難以進行。在進行城中村改造之前，必須對城中村所有建筑進行摸查，計算出需要拆遷的總面積以及各種建筑的產權、年代、功能等，為下一步的補償做好準備。

5.容積率困境

城中村改造項目容積率(紅線范圍內建筑面積與土地面積之比)不提高，開發商無利可圖則無積極性。鄭州內城中村平均容積率接近3.0—5.0，要想有利可圖，容積率要提高到6.0—8.0。即使在城中村范圍內維持現狀的開發強度都難以達到改善城市環境的目的，容積率再提高，不但將犧牲城市環境，市政公用配套的壓力也太大。

6.規劃設計困境

由于城中村改造項目成本投入高、容積率高、總體量大，因而給項目整體規劃設計造成一定難題，如何來對項目進行科學定位策劃成為規劃的關鍵。開發企業一般需要借助于專業策劃公司來進行前期的定位。項目前期根據項目自身的狀況、區域特點、周邊配套、競爭樓盤、市場需求等多方面，對項目進行了全新的超前定位與科學規劃，實現項目收益的最大化，從而較好解決了項目規劃設計難的問題。

7.開發周期困境

各利益主體博弈的時間決定了整個城中村改造項目開發的周期。很多城中村房屋拆遷過程中，由于開發企業與村民之間矛盾與糾紛并沒有很好解決，結果造成了拆遷工作沒有順利完成，使得整個項目處于停滯狀態，后續的開發建設工作無法開展。同時，由于土地面積大和容積率相對較高，整個項目的總體量非常大，一般在30--50萬平方米，甚至一些項目超過100萬平方米。上述原因造成了城中村改造項目開發周期長，開發周期過長增加了開發企業資金管理的成本與風險。解決這一困境，需要協調開發企業內部各個部門工作，規劃、施工、報建、銷售等部門密切配合，同時開展多項工作，盡量縮短開發周期。

一、如果是城中村改造房能買嗎？

證件齊全的城中村改造房可以購買，否則需要謹慎。

1．城中村與商品房的本質區別在于土地使用權。城中村改造房是用于安置村民（居民）的住宅建設，所用土地一般是通過劃撥方式取得，因而在一定程度上降低了樓盤開發成本，銷售價格較低。城中村的土地，除了農村集體經濟組織及村民生產、生活使用外，有一部分被進行房地產開發，開發出的房屋可進入市場銷售；

2．城中村改造的房屋在交納土地出讓金，具備合法手續能夠上市的情況下，與普通的商品房是沒有實質區別的；

3．商品房有完全產權，包括房產使用權證與國有土地使用權。商品房屋在進入二級市場時，無需繳納土地出讓金。本欄目在此提醒您，不管購買哪種性質的項目，購買之前都需要查看五證，城中村改造房要上市銷售，也需要取得五證。