一、商品房買賣合同(預(yù)售)是否合法且受法律保護(hù)？

房屋預(yù)售合同是協(xié)議合同、訂金合同，不是正式的房屋買賣合同。正式的房屋買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或已竣工的房屋向社會銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人的合同。盡管法律未規(guī)定必須使用統(tǒng)一合同文本，但在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)通常要求使用規(guī)范的合同文本。預(yù)售合同在商品房預(yù)售時(shí)使用，房屋竣工并付清全部房價(jià)款后可直接辦理過戶手續(xù)。

法律分析

房屋預(yù)售合同不是正式合同，預(yù)售合同是協(xié)議合同、訂金合同，正式合同是房屋買賣合同。預(yù)售合同在商品房預(yù)售時(shí)采用，房屋竣工交付使用、買受方付清全部房價(jià)款后可直接辦理過戶手續(xù)。

商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。其中，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。

正式的商品房買賣合同是房屋買賣合同書面形式的基本類型，內(nèi)容一般包括房屋買賣合同的基本條款，如房屋位置、結(jié)構(gòu)、建筑面積、價(jià)款及其支付期限、交房期限、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記等條款。盡管法律法規(guī)并未規(guī)定買賣雙方必須采用統(tǒng)一的房屋買賣合同文本，但在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)往往要求使用建設(shè)主管部門統(tǒng)一制訂的規(guī)范的合同文本，否則，不予辦理備案、登記。但是，并不會因?yàn)椴皇褂媒y(tǒng)一合同文本而影響書面房屋買賣合同的成立和效力。實(shí)踐中，商品房買賣時(shí)，要求必須使用建設(shè)主管部門統(tǒng)一制作的格式文本。但在正式合同文本簽訂之前，多由開發(fā)商提供認(rèn)購書、預(yù)訂協(xié)議等預(yù)約合同文本要求買受人簽署，其中有的預(yù)約合同已經(jīng)具備本約性質(zhì)，相當(dāng)于房屋買賣合同。

結(jié)語

房屋預(yù)售合同作為協(xié)議合同和訂金合同，不是正式的房屋買賣合同。正式的房屋買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或已竣工的房屋向社會銷售，并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)給買受人的合同。盡管法律并未規(guī)定必須使用統(tǒng)一的合同文本，但在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)通常要求使用規(guī)范的合同文本。在實(shí)踐中，商品房買賣往往要求使用建設(shè)主管部門統(tǒng)一制作的格式文本。在正式合同簽訂之前，開發(fā)商通常會提供認(rèn)購書、預(yù)訂協(xié)議等預(yù)約合同，其中有些預(yù)約合同已具備買賣合同的性質(zhì)。

法律依據(jù)

《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條

商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)可以委托代理人辦理。委托代理人辦理的，應(yīng)當(dāng)有書面委托書。

二、商品房預(yù)售合同是否受到法律保護(hù)？

商品房預(yù)售合同的法律效力：合同依法訂立且不以登記備案為條件，則自合同成立時(shí)生效；若以備案為條件，則未備案的合同無效，但一方已履行主要義務(wù)且對方接受的除外。

法律分析

商品房預(yù)售合同會有法律效力。如果商品房預(yù)售合同是依法訂立的，不以辦理登記備案手續(xù)為生效條件的，自合同成立時(shí)生效；如果以辦理登記備案手續(xù)為生效條件的，則一般未辦理手續(xù)的，合同無效，但是一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。

拓展延伸

商品房預(yù)售合同的法律保護(hù)范圍及相關(guān)爭議解析

商品房預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋建設(shè)尚未完成之前，與購房者簽訂的一種合同。根據(jù)我國的相關(guān)法律法規(guī)，商品房預(yù)售合同受到法律保護(hù)。法律明確規(guī)定了開發(fā)商應(yīng)履行的義務(wù)和購房者的權(quán)益保護(hù)措施。

首先，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照合同約定的時(shí)間和質(zhì)量要求完成房屋建設(shè)，并提供符合約定標(biāo)準(zhǔn)的商品房。購房者有權(quán)要求開發(fā)商履行合同義務(wù)，包括按時(shí)交付房屋、提供相關(guān)配套設(shè)施等。

其次，購房者在簽訂合同時(shí)應(yīng)仔細(xì)閱讀合同條款，特別是關(guān)于交付時(shí)間、質(zhì)量、面積等方面的約定。如發(fā)現(xiàn)開發(fā)商未按合同約定履行義務(wù)，購房者可以依法要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，包括要求賠償損失等。

然而，商品房預(yù)售合同也存在一些爭議。例如，房屋建設(shè)進(jìn)度延誤、質(zhì)量問題、面積差異等。在此類爭議中，購房者可以通過法律途徑維護(hù)自己的權(quán)益，包括提起訴訟或申請仲裁等。

綜上所述，商品房預(yù)售合同受到法律保護(hù)，購房者在合同履行過程中享有相應(yīng)的權(quán)益保護(hù)。然而，購房者在簽訂合同時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎，了解合同條款，并在發(fā)現(xiàn)問題時(shí)及時(shí)采取合法手段維護(hù)自己的權(quán)益。

結(jié)語

商品房預(yù)售合同具有法律效力，根據(jù)合同的不同規(guī)定，其生效時(shí)間也有所不同。購房者應(yīng)當(dāng)了解自己的權(quán)益保護(hù)措施，并在合同履行過程中保持警惕。如發(fā)現(xiàn)開發(fā)商未按約定履行義務(wù)，購房者可以采取法律手段維護(hù)自己的權(quán)益。合同的簽訂是雙方約定的重要依據(jù)，購房者應(yīng)仔細(xì)閱讀合同條款，確保自身權(quán)益得到保護(hù)。在爭議解決中，購房者可以通過訴訟或仲裁等方式尋求解決。購房者應(yīng)保持理性和冷靜，依法維護(hù)自己的權(quán)益。

法律依據(jù)

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。

三、商品房預(yù)售合同受法律保護(hù)嗎

商品房預(yù)售合同受法律保護(hù)。

一、商品房預(yù)售合同的效力

商品房預(yù)售合同的效力是：已取得預(yù)售許可證簽訂的商品房預(yù)售合同有效，未取得預(yù)售許可證簽訂的商品房預(yù)售合同無效，但在起訴前取得合法有效預(yù)售許可證的可以認(rèn)定為有效。

二、商品房預(yù)售合同

是一種特殊的買賣合同，其特殊性主要在于合同標(biāo)的是一種特殊的商品，因此法律對于此種商品的開發(fā)經(jīng)營活動的房地產(chǎn)商簽訂預(yù)售合同有著相對嚴(yán)格的條件要求，這些條件也就是商品房預(yù)售合同的生效要件，開發(fā)商不具有預(yù)售許可條件而與購房人簽訂商品房預(yù)售合同的，屬于違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的行為，原則上應(yīng)確定合同無效，主要過錯(cuò)在開發(fā)商一方應(yīng)按民法典的規(guī)定對購房人承擔(dān)賠償責(zé)任。

在合同有效的前提下雙方在實(shí)際履行中發(fā)生不能按約完全履行產(chǎn)品的法律責(zé)任主要有以下幾種：

1.開發(fā)商未按約定時(shí)間交付房屋的法律責(zé)任。

未按約定時(shí)間交付房屋除具有法定免責(zé)事由和約定免責(zé)事由外開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。通常情況下，雙方在合同中約定：賣方不能按期交房的，比照中國人民銀行有關(guān)延期付款的規(guī)定，按每遲延交付一天，按預(yù)期交房部分房款總值計(jì)算向買方支付一定數(shù)額的違約金。超過一定期限未交付的買方可以解除合同，賣方應(yīng)雙倍返還定金，返還已支付的購房款并按銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率償還購房款利息。對于合同中未約定逾期交房違約責(zé)任的其責(zé)任應(yīng)如何承擔(dān)，實(shí)踐中往往按逾期期限及逾期理由來考慮違約責(zé)任，如逾期在合理期限以內(nèi)，則違約方應(yīng)承擔(dān)違約金并繼續(xù)履行合同，如逾期時(shí)間較長，開發(fā)商怠于交房則購房一方有權(quán)要求解除合同和賠償損失。

2.房屋已實(shí)際交付但不能按約辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證明的法律責(zé)任。

辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證明是買方的權(quán)利、賣方的義務(wù)，賣方不能如約辦理，一般應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，即賠償買方由此造成的損失，實(shí)踐中往往對買方的損失不易確定，可按照逾期天數(shù)賠償一定數(shù)額的賠償金。如果因開發(fā)商的原因，無法辦出房地產(chǎn)權(quán)證，買方可要求退房，并賠償經(jīng)濟(jì)損失。

如不能辦理權(quán)屬證明是買方或房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的原因造成的，則賣方不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

3.開發(fā)商交付的房屋不符合合同規(guī)定的法律責(zé)任

交付的房屋不符合，合同規(guī)定通常有面積數(shù)量不符合，質(zhì)量不符合房型不符合等，對于面積不符的合同有約定的，從約定，合同沒有約定的，按有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定：因勘察誤差，公用面積分?jǐn)傆?jì)算失誤的，應(yīng)按原合同價(jià)不變，因開發(fā)商變更設(shè)計(jì)發(fā)生面積誤差的，雙方按實(shí)際面積協(xié)商價(jià)格。協(xié)商不成允許退房開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，上述兩項(xiàng)原因之外，發(fā)生面積誤差的，原則上以有利于購房一方的原則處理即實(shí)際面積超過合同面積的，按合同價(jià)不變，實(shí)際面積不足合同面積的，不足部分應(yīng)當(dāng)退款。對于質(zhì)量不符合的，應(yīng)由賣方采取補(bǔ)救措施，對房屋進(jìn)行修理并賠償買方的經(jīng)濟(jì)損失，如果房屋存在缺陷，不符合安全標(biāo)準(zhǔn)，在合理期限內(nèi)無法修復(fù)的應(yīng)當(dāng)允許買方解除合同，賠償損失。交房同時(shí)開發(fā)商應(yīng)交付住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，按規(guī)定履行保修義務(wù)。

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內(nèi)容審核：侯承志律師

來源：中國法院網(wǎng)-商品房買賣合同(預(yù)售)是否合法且受法律保護(hù)？，