商品房買賣合同(預售)是否合法且受法律保護？，房屋預售合同是協議合同、訂金合同，不是正式的房屋買賣合同。正式的房屋買賣合同是指房地產開發企業將尚未建成或已竣工的房屋向社會銷售，轉移房屋所有權于買受人的合同。盡管法律未規定必須使用統一合同文本
房屋預售合同是協議合同、訂金合同，不是正式的房屋買賣合同。正式的房屋買賣合同是指房地產開發企業將尚未建成或已竣工的房屋向社會銷售，轉移房屋所有權于買受人的合同。盡管法律未規定必須使用統一合同文本，但在產權轉移登記時通常要求使用規范的合同文本。預售合同在商品房預售時使用，房屋竣工并付清全部房價款后可直接辦理過戶手續。
法律分析
房屋預售合同不是正式合同，預售合同是協議合同、訂金合同，正式合同是房屋買賣合同。預售合同在商品房預售時采用，房屋竣工交付使用、買受方付清全部房價款后可直接辦理過戶手續。
商品房買賣合同，是指房地產開發企業將尚未建成或者已經竣工的房屋向社會銷售，轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。其中，商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。
正式的商品房買賣合同是房屋買賣合同書面形式的基本類型，內容一般包括房屋買賣合同的基本條款，如房屋位置、結構、建筑面積、價款及其支付期限、交房期限、質量標準、產權轉移登記等條款。盡管法律法規并未規定買賣雙方必須采用統一的房屋買賣合同文本，但在辦理產權轉移登記時，房屋產權登記機關往往要求使用建設主管部門統一制訂的規范的合同文本，否則，不予辦理備案、登記。但是，并不會因為不使用統一合同文本而影響書面房屋買賣合同的成立和效力。實踐中，商品房買賣時，要求必須使用建設主管部門統一制作的格式文本。但在正式合同文本簽訂之前，多由開發商提供認購書、預訂協議等預約合同文本要求買受人簽署，其中有的預約合同已經具備本約性質，相當于房屋買賣合同。
結語
房屋預售合同作為協議合同和訂金合同，不是正式的房屋買賣合同。正式的房屋買賣合同是指房地產開發企業將尚未建成或已竣工的房屋向社會銷售，并轉移房屋所有權給買受人的合同。盡管法律并未規定必須使用統一的合同文本，但在產權轉移登記時，房屋產權登記機關通常要求使用規范的合同文本。在實踐中，商品房買賣往往要求使用建設主管部門統一制作的格式文本。在正式合同簽訂之前，開發商通常會提供認購書、預訂協議等預約合同，其中有些預約合同已具備買賣合同的性質。
法律依據
《城市商品房預售管理辦法》第十條
商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。房地產管理部門應當積極應用網絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網上登記備案。商品房預售合同登記備案手續可以委托代理人辦理。委托代理人辦理的，應當有書面委托書。
商品房預售合同的法律效力：合同依法訂立且不以登記備案為條件，則自合同成立時生效；若以備案為條件，則未備案的合同無效，但一方已履行主要義務且對方接受的除外。
法律分析
商品房預售合同會有法律效力。如果商品房預售合同是依法訂立的，不以辦理登記備案手續為生效條件的，自合同成立時生效；如果以辦理登記備案手續為生效條件的，則一般未辦理手續的，合同無效，但是一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
拓展延伸
商品房預售合同的法律保護范圍及相關爭議解析
商品房預售合同是指房地產開發商在房屋建設尚未完成之前，與購房者簽訂的一種合同。根據我國的相關法律法規，商品房預售合同受到法律保護。法律明確規定了開發商應履行的義務和購房者的權益保護措施。
首先，開發商應當按照合同約定的時間和質量要求完成房屋建設，并提供符合約定標準的商品房。購房者有權要求開發商履行合同義務，包括按時交付房屋、提供相關配套設施等。
其次，購房者在簽訂合同時應仔細閱讀合同條款，特別是關于交付時間、質量、面積等方面的約定。如發現開發商未按合同約定履行義務，購房者可以依法要求開發商承擔相應的違約責任，包括要求賠償損失等。
然而，商品房預售合同也存在一些爭議。例如，房屋建設進度延誤、質量問題、面積差異等。在此類爭議中，購房者可以通過法律途徑維護自己的權益，包括提起訴訟或申請仲裁等。
綜上所述，商品房預售合同受到法律保護，購房者在合同履行過程中享有相應的權益保護。然而，購房者在簽訂合同時應謹慎，了解合同條款，并在發現問題時及時采取合法手段維護自己的權益。
結語
商品房預售合同具有法律效力，根據合同的不同規定，其生效時間也有所不同。購房者應當了解自己的權益保護措施，并在合同履行過程中保持警惕。如發現開發商未按約定履行義務，購房者可以采取法律手段維護自己的權益。合同的簽訂是雙方約定的重要依據，購房者應仔細閱讀合同條款，確保自身權益得到保護。在爭議解決中，購房者可以通過訴訟或仲裁等方式尋求解決。購房者應保持理性和冷靜，依法維護自己的權益。
法律依據
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
商品房預售合同受法律保護。
一、商品房預售合同的效力
商品房預售合同的效力是：已取得預售許可證簽訂的商品房預售合同有效，未取得預售許可證簽訂的商品房預售合同無效，但在起訴前取得合法有效預售許可證的可以認定為有效。
二、商品房預售合同
是一種特殊的買賣合同，其特殊性主要在于合同標的是一種特殊的商品，因此法律對于此種商品的開發經營活動的房地產商簽訂預售合同有著相對嚴格的條件要求，這些條件也就是商品房預售合同的生效要件，開發商不具有預售許可條件而與購房人簽訂商品房預售合同的，屬于違反法律強制性規定的行為，原則上應確定合同無效，主要過錯在開發商一方應按民法典的規定對購房人承擔賠償責任。
在合同有效的前提下雙方在實際履行中發生不能按約完全履行產品的法律責任主要有以下幾種：
1.開發商未按約定時間交付房屋的法律責任。
未按約定時間交付房屋除具有法定免責事由和約定免責事由外開發商應承擔逾期交房的違約責任。通常情況下，雙方在合同中約定：賣方不能按期交房的，比照中國人民銀行有關延期付款的規定，按每遲延交付一天，按預期交房部分房款總值計算向買方支付一定數額的違約金。超過一定期限未交付的買方可以解除合同，賣方應雙倍返還定金，返還已支付的購房款并按銀行同期固定資產貸款利率償還購房款利息。對于合同中未約定逾期交房違約責任的其責任應如何承擔，實踐中往往按逾期期限及逾期理由來考慮違約責任，如逾期在合理期限以內，則違約方應承擔違約金并繼續履行合同，如逾期時間較長，開發商怠于交房則購房一方有權要求解除合同和賠償損失。
2.房屋已實際交付但不能按約辦理房地產權屬證明的法律責任。
辦理房地產權屬證明是買方的權利、賣方的義務，賣方不能如約辦理，一般應承擔違約責任，即賠償買方由此造成的損失，實踐中往往對買方的損失不易確定，可按照逾期天數賠償一定數額的賠償金。如果因開發商的原因，無法辦出房地產權證，買方可要求退房，并賠償經濟損失。
如不能辦理權屬證明是買方或房地產管理機構的原因造成的，則賣方不應承擔違約責任。
3.開發商交付的房屋不符合合同規定的法律責任
交付的房屋不符合，合同規定通常有面積數量不符合，質量不符合房型不符合等，對于面積不符的合同有約定的，從約定，合同沒有約定的，按有關法律法規規定：因勘察誤差，公用面積分攤計算失誤的，應按原合同價不變，因開發商變更設計發生面積誤差的，雙方按實際面積協商價格。協商不成允許退房開發商應承擔違約責任，上述兩項原因之外，發生面積誤差的，原則上以有利于購房一方的原則處理即實際面積超過合同面積的，按合同價不變，實際面積不足合同面積的，不足部分應當退款。對于質量不符合的，應由賣方采取補救措施，對房屋進行修理并賠償買方的經濟損失，如果房屋存在缺陷，不符合安全標準，在合理期限內無法修復的應當允許買方解除合同，賠償損失。交房同時開發商應交付住宅質量保證書和住宅使用說明書，按規定履行保修義務。
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內容審核：侯承志律師
來源：中國法院網-商品房買賣合同(預售)是否合法且受法律保護？，
