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干貨收藏：遇到棚戶區改造項目，如何有效避免“雷區”！

發布時間：
2021-08-03 10:18:53
作者：
圣運律師
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在圣運律師代理的諸多拆遷案件中，棚戶區改造是引發拆遷的重要原因之一。棚戶區改造原本是國家推行的一項利民措施，卻因有的拆遷方片面

干貨收藏：遇到棚戶區改造項目，如何有效避免“雷區”！

在圣運律師代理的諸多拆遷案件中，棚戶區改造是引發拆遷的重要原因之一。棚戶區改造原本是國家推行的一項利民措施，卻因有的拆遷方片面追求項目進度而引發了拆遷矛盾。圣運律師針對拆遷戶朋友們在棚戶區改造中遇到的種種問題進行了梳理，結合經典的案例，為大家詳細剖析如何才能在棚改項目中有效避免“雷區”，爭取到合理補償。

01棚戶區改造的違法類型！

棚戶區改造的類型分為兩種，一種針對在國有土地上建設于六七十年代的老舊小城區，還有一種城中村改造項目是在集體土地上的改造。有些開發商以及相應機關，打著棚戶區改造的名義，對拆遷戶朋友的房屋進行違法拆遷、降低補償，或者不給原地回遷，這些改造形式都是違法的。

02警惕這幾種不合法的“改造”陷阱！

針對棚戶區改造中的集體土地上的改造，從法律角度來看以下三種改造模式都是違法的：

第一種模式：政府發文要求村委會自行改造，村委會資金不足的情況下，有些開發商會注資進行聯合開發。

第二種模式：政府直接發文，要求鎮政府或街道辦成為拆遷方。

第三種模式：由市縣級政府或者區級政府發文征收，按照國有土地上的模式要求征收。

特別注意：按照我國現行的《土地管理法》規定，城中村的改造，土地是集體的，要拆遷必須要對土地和房屋進行征收。征收之后行政機構才能夠按照《土地管理法》規定的征收程序來進行拆遷，如果沒有經過這套征收程序，就是不合法的。而針對集體土地的征收，只有國務院和省級人民政府才有權利按照各自的權限進行征收。

03村委會擅自進行棚戶區改造，違法！

按照我國《村民委員會組織法》的規定，村委會是村民自治組織，不是官僚機構更不是權力機構。在農村村委會是選取代表來行使村民日常的權利，是村民授權給村委會干部來行使權利的。實踐中，遇到村委會擅自拆遷或者舊城改造，侵犯到村民的權益時，村民可以依法行使村民的權利，召開村民大會對違法行為進行制止。

04區縣政府進行城中村改造，違法！

城中村改造按照法定的征收程序來進行，征收主體是國務院和省級政府，作為區縣級人民政府無權進行征收。從我國《憲法》以及《民法典》都保護農民的財產權益不受侵犯來看，如果區縣政府下發相關的改造文件授權開發商或授權征收辦來拆遷都是違法的。另一種，如果在征收時區縣政府下發國有土地上征收補償決定也是違法的，下發征收補償決定是全國人大授權國務院制定的，在集體土地上參照國有土地上征收模式進行，屬于越權違法行為。

圣運棚戶區改造項目經典案例

張先生是陜西省西安市某區村民，2008年以前在村里宅基地上自建了二層樓房。幾年前，區政府聯合區管理委員會發布集體土地上棚戶區改造拆遷工作的通告（以下稱《通告》），張先生的房屋在征收范圍之列，但是征收方給的補償卻遠遠低于拆一還一的標準，張先生因此決定委托圣運律師幫助自己維權。

圣運律所王有銀主任和團隊主辦律師分析了案情后，協助張先生針對征收行為，多次申請政府信息公開，得知案涉房屋屬于集體土地且沒有相關征收決定后，又幫助張先生先發函給區政府，希望能協商解決，但協調無果。

王有銀律師表示，通過申請的信息公開，發現該集體土地上棚戶區改造項目未經依法審批，相關法律手續不齊全，地方政府征收該項目所占地塊未經國務院、陜西省人民政府依法征地審批等種種情況下徑行實施，系違法行為。辦案律師表示，案涉土地屬于集體土地，且在該《通告》作出前未曾有相應的征收決定。案涉的違法行為正是前文中提到的常見的違法棚戶區改造行為之一。

另查明，拆遷方作出的案涉《通告》對集體土地上棚戶區改造的范圍、改造主體、改造組織部門、實施單位、拆遷期限及其他拆遷工作的相關內容進行了規定。在發布該《通告》的同時一并發布了征收補償安置方案，征收范圍內的部分被征收人已按照該《通告》的要求簽訂了征收補償安置協議，部分房屋已被拆除。據此，《通告》包含了土地征收的具體事宜對所涉相對人及其他利害關系人設定了相應的權利義務、具有一定的強制力，故該《通告》實質為集體土地征收決定，屬于可訴的行政行為。同時，沒有證據表明涉案土地拆遷是因鄉鎮村公共設施和公益事業建設，因此在涉案土地上進行拆遷應轉變為國有土地，區政府提供的文件均不能證明對項目所涉集體土地依法進行了征收。

最終法院支持了張先生的訴訟請求，判決區政府作出的《通告》違法。最終，征遷方與張先生達成了補償協議，不僅拿了兩套房子，共計700多平，額外的貨幣補償更是拿了40余萬。張先生和家人對補償結果十分滿意，給王有銀主任團隊專程送來錦旗和感謝信。

圣運律師提示廣大拆遷戶朋友們，征地拆遷須嚴格按照法律程序進行，在現實中，因為種種情況，征收方往往會在程序上出現疏漏。廣大拆遷戶維權時，需要認真分析，抓住其程序違規的地方，盡力維護自己的合法權益。

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