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棚戶區(qū)改造不等于拆遷，切莫陷入棚戶區(qū)改造陷阱！

發(fā)布時(shí)間：
2019-07-01 10:14:00
作者：
圣運(yùn)律師
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征收拆遷中，我們經(jīng)常會(huì)看到、聽(tīng)到棚戶區(qū)改造、城中村改造這么兩個(gè)詞語(yǔ)。關(guān)于棚戶區(qū)改造、城中村改造，普通老百姓似乎人人都能說(shuō)上一兩句。

棚戶區(qū)改造不等于拆遷，切莫陷入棚戶區(qū)改造陷阱！

征收拆遷中，我們經(jīng)常會(huì)看到、聽(tīng)到“棚戶區(qū)改造”、“城中村改造”這么兩個(gè)詞語(yǔ)。關(guān)于棚戶區(qū)改造、城中村改造，普通老百姓似乎人人都能說(shuō)上一兩句。但棚戶區(qū)改造、城中村改造與拆遷、征收是不是一個(gè)意思？合法推進(jìn)需要履行哪些程序？棚戶區(qū)、城中村內(nèi)原居民面臨拆遷有權(quán)得到怎樣的補(bǔ)償安置？稍微問(wèn)深入這么一點(diǎn)，還會(huì)開(kāi)口說(shuō)話的人就不多了。“棚戶區(qū)”、“城中村”其實(shí)并不是法律上的概念，有關(guān)政策、規(guī)定多見(jiàn)于國(guó)務(wù)院、各部委、地方各級(jí)政府的規(guī)范性文件。其定義大家可以在網(wǎng)上自行查詢，用百度就可以輕易查到。

還有不少客戶會(huì)說(shuō)：拆遷包括棚戶改造，棚戶改造只是拆遷眾多緣由中的一個(gè)，二者之間更多的是包涵與被包涵的關(guān)系，只是棚戶改造涉及財(cái)政投入，政府主導(dǎo)，多元融資，在建設(shè)用地、稅費(fèi)和信貸等方面又給予優(yōu)惠和照顧。這是關(guān)于棚改和拆遷的重大誤區(qū)！每年北京市棚改計(jì)劃發(fā)布時(shí)，都有類似“北京今年拆遷幾萬(wàn)戶”的流言傳出，北京市政府對(duì)此作出了澄清：“據(jù)本市此前發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步明確北京市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目認(rèn)定條件的意見(jiàn)》，北京市棚戶區(qū)改造包括城市棚戶區(qū)項(xiàng)目和國(guó)有工礦棚戶區(qū)項(xiàng)目?jī)煞N。其中，城市棚戶區(qū)項(xiàng)目包括平房區(qū)院落修繕項(xiàng)目、危舊房改造項(xiàng)目、城中村邊角地整治項(xiàng)目、新增棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目等多種。這些項(xiàng)目性質(zhì)不同，每種性質(zhì)對(duì)應(yīng)的處理方案不完全一樣。”

一、棚戶區(qū)改造、城中村改造并不等同于拆遷、征收

實(shí)際上，棚戶區(qū)、城中村改造與征收、拆遷根本不是同一層次、同一類別的概念，完全不應(yīng)當(dāng)拿來(lái)進(jìn)行比較。棚戶區(qū)、城中村改造只是政府啟動(dòng)征收、拆遷工作的一個(gè)前提條件，卻還不是必要條件。有很多的征收、拆遷是與上面兩個(gè)改造沒(méi)有關(guān)系的。而從理論上說(shuō)，棚戶區(qū)改造、城中村改造還存在不需要啟動(dòng)征收、拆遷的情況，當(dāng)然，這個(gè)需要一些前提，其中很重要的一個(gè)前提是全體居民自愿，不能涉及各種沒(méi)有合法手續(xù)，這里不作展開(kāi)。實(shí)踐中，棚戶區(qū)改造、城中村改造，幾乎都伴隨著征收拆遷。由此可見(jiàn)，棚戶區(qū)改造與房屋拆遷是兩個(gè)不同的名詞，棚戶區(qū)改造是一個(gè)政策，而房屋拆遷是一個(gè)制度或者措施，房屋拆遷只是棚戶區(qū)改造的一種方案，棚戶區(qū)改造只是房屋拆遷的一種原因，不可混同。

二、政府推進(jìn)棚戶區(qū)改造、城中村改造需要履行的程序

棚戶區(qū)、城中村里土地、房屋權(quán)屬情況復(fù)雜，國(guó)務(wù)院對(duì)于改造程序出臺(tái)的多是原則性的規(guī)定，各地都是結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r，依法當(dāng)?shù)匾?guī)定具體實(shí)施，相互間差異很大，并未形成一套成熟的程序性規(guī)定。現(xiàn)在各地作為實(shí)施依據(jù)的當(dāng)?shù)匾?guī)定，立足點(diǎn)都是保障改造工作的推進(jìn)而較少體現(xiàn)對(duì)原住居民權(quán)益的保障，大多與上位法存在沖突，很多是禁不起推敲的。
圣運(yùn)律師認(rèn)為，棚戶區(qū)改造、城中村改造只要涉及征收、拆遷，就必然會(huì)產(chǎn)生公權(quán)力與私權(quán)利的碰撞，就必須嚴(yán)格依法進(jìn)行。至于依的是什么法，按什么程序征收、拆遷，基于上述兩個(gè)改造涉及的土地、房屋權(quán)屬性質(zhì)本身跳不出集體所有、國(guó)家所有兩種性質(zhì)，在法律、行政法規(guī)沒(méi)有其他特別規(guī)定的情況下，仍應(yīng)嚴(yán)格按集體土地征收、國(guó)家土地上房屋征收的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。具體的法律依據(jù)包括《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》及相應(yīng)的實(shí)施條例、細(xì)化規(guī)定。基于對(duì)棚戶區(qū)原居民、城中村村民的特殊照顧和權(quán)益保障，結(jié)合這兩種改造的特殊情況，可以出臺(tái)有利于原住居民補(bǔ)償安置特別規(guī)定，遵循更嚴(yán)格的程序?qū)嵤ū热缫笫紫韧晟瓢仓米》窟x點(diǎn)布局、改進(jìn)改善各種配套設(shè)置等），而不能隨意變通執(zhí)行上述法律法規(guī)，減化程序，為征遷工作“開(kāi)綠燈”。

三、被征遷居民的補(bǔ)償安置問(wèn)題
棚戶區(qū)改造、城中村改造的補(bǔ)償安置條件不能低于一般情況下征收拆遷的補(bǔ)償安置。具體而言，國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償要依據(jù)征補(bǔ)條例，做到對(duì)被征收房屋的評(píng)估價(jià)不低于征收決定作出時(shí)的同地段相同條件商品房的市場(chǎng)價(jià)格，安置房購(gòu)買價(jià)格不能高于相同時(shí)點(diǎn)商品房市場(chǎng)價(jià)格。棚戶區(qū)、城中村一般是位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，集體土地上房屋的征收補(bǔ)償，原則上應(yīng)當(dāng)參照國(guó)有土地上房屋進(jìn)行補(bǔ)償。總體上，要做到公平補(bǔ)償，保障被征收人原有生活水平不降低。另外，各地為推進(jìn)工作實(shí)施，如出臺(tái)有更有利于被征遷人的優(yōu)惠補(bǔ)償安置政策，仍然應(yīng)當(dāng)繼續(xù)執(zhí)行。

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