在圣運律師代理的諸多拆遷案件中，棚戶區改造是引發拆遷的重要原因之一。棚戶區改造原本是國家推行的一項利民措施，卻因有的拆遷方片面追求項目進度而引發了拆遷矛盾。山東方女士所遇到的房屋拆遷就是典型的棚戶區改造拆遷難題，在圣運律師的協助下，方女士的拆遷補償提高了200余萬元，激動為圣運律師送上錦旗。今天就結合這起經典的案例，為大家詳細剖析如何
山東的方女士曾于30年前購買了村里的地皮并建造了地上建筑物，由于歷史原因雖然沒有房屋產權證，但是有買地收據。隨著當地棚戶區改造項目的推進，征收部門與方女士洽談補償事宜。但補償金額過低，無法保障方女士現有的生活水平，甚至針對方女士建造的二樓，在補償方案上明確標準低至960元每平米。
這樣的補償標準連建造房屋的成本價都達不到，更不要談生活水平不降低了。在方女士和征收僵持不下協商之際，村委會向她下發了停電通知。
這樣的局面令方女士十分緊張，擔心房子在自己毫無準備的情況下直接被拆，方女士決定通過法律途徑維護權益，咨詢資深的專業人士幫自己拿拿主意，幾經介紹來到了北京圣運律師事務所尋求法律幫助。圣運律師介入案件后，迅速閱讀了案卷材料，制定了詳細的辦案計劃，并在24小時內啟動了維權程序。
在辦案過程中，辦案律師通過調查取證、信息公開、復議的方式找出征收行為存在的顯著違法點。與此同時，針對可能房屋可能會被隨時拆除的情況，辦案律師協助方女士向公安部門提出保護申請，對房屋以及附著物進行了證據固定。在此基礎上，圣運律師通過向征收部門發律師函的方式，尋求在維權初始階段的協商可能，也同時以發函的方式告訴征收部門，方女士的所有維權舉措都是在律師的協助下依法依規開展的，期望所有的征收行為也能夠合法依規開展。
通過直擊征收“痛點”方式，提起復議、訴訟程序，確認村委會停電逼簽行為違法，并在這樣的基礎上尋求與征收部門協商補償的契機。圣運律師協助方女士圍繞不合理的安置補償提起系列程序，最終在律師團隊的配合、協商、斡旋下，方女士與征收部門簽訂了行政調解協議書。方女士不僅獲得了滿意的補償，還比最開始提高了200余萬元，激動之余方女士特地向圣運律師送上錦旗，對辦案律師緊鑼密鼓的開展維權進程表示高度認可。
針對與本案類似的棚戶區改造項目拆遷案件，圣運律師為大家特地進行了梳理，詳細剖析如何才能在棚改項目中有效避免“雷區”，爭取到合理補償。
首先，針對棚戶區改造中的集體土地上的改造，從法律角度來看以下三種改造模式都是違法的：第一種模式：政府發文要求村委會自行改造，村委會資金不足的情況下，有些開發商會注資進行聯合開發。第二種模式：政府直接發文，要求鎮政府或街道辦成為拆遷方。第三種模式：由市縣級政府或者區級政府發文征收，按照國有土地上的模式要求征收。
特別注意：按照我國現行的《土地管理法》規定，城中村的改造，土地是集體的，要拆遷必須要對土地和房屋進行征收。征收之后行政機構才能夠按照《土地管理法》規定的征收程序來進行拆遷，如果沒有經過這套征收程序，就是不合法的。而針對集體土地的征收，只有國務院和省級人民政府才有權利按照各自的權限進行征收。
其次，要警惕改造項目實施的主體，村委會擅自進行棚戶區改造，違法！按照我國《村民委員會組織法》的規定，村委會是村民自治組織，不是官僚機構更不是權力機構。在農村村委會是選取代表來行使村民日常的權利，是村民授權給村委會干部來行使權利的。實踐中，遇到村委會擅自拆遷或者舊城改造，侵犯到村民的權益時，村民可以依法行使村民的權利，召開村民大會對違法行為進行制止。
值得注意的是，如何遇到了棚戶區改造項目類似的城中村改造項目，那么區縣政府進行城中村改造，也違法！城中村改造按照法定的征收程序來進行，征收主體是國務院和省級政府，作為區縣級人民政府無權進行征收。從我國《憲法》以及《民法典》都保護農民的財產權益不受侵犯來看，如果區縣政府下發相關的改造文件授權開發商或授權征收辦來拆遷都是違法的。另一種，如果在征收時區縣政府下發國有土地上征收補償決定也是違法的，下發征收補償決定是全國人大授權國務院制定的，在集體土地上參照國有土地上征收模式進行，屬于越權違法行為。
圣運律師提示廣大拆遷戶朋友們，征地拆遷須嚴格按照法律程序進行，在現實中，因為種種情況，征收方往往會在程序上出現疏漏。廣大拆遷戶維權時，需要認真分析，抓住其程序違規的地方，盡力維護自己的合法權益。
