我們常說政府征收應當基于公共利益的目的，這就潛在地說明了征收拆遷帶有一定的強制性。然而來圣運律所咨詢的委托人常常說，我聽說我
現實中房屋、土地被政府以公共利益的名目征收拆遷，隨后商品住宅樓卻在被征土地上拔地而起。那么政府征收和商業拆遷有何區別？又該如何區分政府征收和商業開發呢？
《國有土地上房屋征收與補償條例》明確指出，只有為了公共利益的需要,才能夠沒有合法手續征收房屋。如此一來,房屋沒有合法手續征收的適用范圍就變得簡單而明晰：只有在公共利益需要的范圍內,政府才能行使房屋沒有合法手續征收權。
圣運律師認為，可從以下幾個方面簡單的區分，棚戶區改造與開發商用地。
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性質不同 |
棚戶區改造 |
棚戶區改造是政策性項目，是由行政職權支撐的征收拆遷行為。 |
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商業開發用地 |
開發商用地更多的是盈利性開發，是開發商與被拆遷人之間的私權協商和交易。 |
值得注意的是：棚戶區改造項目中，被拆遷人很容易混淆對自己土地房屋的征收拆遷到底是開發商的盈利行為，還是政府的政策性改造？
也基于這樣的模糊界限，在實踐中，很多征收方以“棚改”之名，行商業開發之實，嚴重侵害了被征收人的合法利益。
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主體不 同 |
棚戶區改造 |
根據相關法律規定，只有市、縣級以上人民政府有權組織實施征地拆遷。比如：征收拆遷公告、征收拆遷補償方案等必須是市、縣人民政府蓋章；征收補償協議也必須由市縣政府相關人員與被征收人簽訂。 |
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商業開發用地 |
開發商用地，是開發商個體實施，行政權力并不介入。與被征收人的協商談判也只是民事主體之間的合同或協議談判，偏重遵循自愿、自主的公平交易機制。 |
需要注意的是，如果開發商要開發、占用、租賃集體土地的，則會涉及與村集體的協商談判，對集體土地的對外租賃、使用，則需要通過召開村民大會等程序進行。
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補償不同 |
棚戶區改造 |
法律規定，為了公共利益的需要，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償。 因此，只要征收方對土地房屋實施征收拆遷，就必須要給予被征收人足額、合理的補償利益，且要遵循“先補償后搬遷”的拆遷原則，以保障被征收人的權益。 |
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商業開發用地 |
開發商因個體用地而實施房屋的拆除，需要與被拆遷人公平協商交易，遵循的是市場買賣交易的規則。相對于政府征收有更多的談判余地和提高補償的余地。 |
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救濟方式不同 |
棚戶區改造 |
被征收人的補償利益偏低或者房屋被拆除、偷拆，征收程序不合法侵害了被征收人的權益的，被征收人可以通過行政復議、行政訴訟等方式進行爭取合法權益救濟。 |
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商業開發用地 |
開發商與被征收人簽訂用地或房屋租賃買賣等民事合同的，如若開發商不履行約定，相對方（即土地或房屋的權利人）則主要通過民事訴訟程序解決。當然，也可通過仲裁、協商、調解等方式解決。 |
另外被征收人也可以從項目的立項、建設用地規劃許可證、建設工程建設規劃許可證、國有土地使用權證或出讓合同以及施工許可證等方面入手，全面考察征收項目是否為公共利益之需。
特別是征收項目的建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證,此兩證是針對被征收房屋所在區域土地如如何進行利用的具體審批文件,通過審查兩證內容,就可以一目了然地看出房屋征收后實施的項目是否為公共利益之需。
以上僅是對開發商用地與棚戶區改造簡單的區別，實踐中還需具體情況具體分析。
圣運律師提醒大家：隨著城鎮化進程的加快，各地對棚戶區的改造都加大了力度。被征收人一定要區分到底是棚戶區改造，還是開發商的商業開發，如果遇到以“棚改”之名，行商業開發之實的現象，及時采取復議、訴訟爭取合法權益措施，保護自己的補償利益。
