相關案例

        1987年因上海市某園區擴建征地，吳先生的房屋位于被征地范圍內。

        可一直到了2015年徐匯區規劃和土地管理局（簡稱規土局）才將擬定的某地塊征地房屋補償方案予以公告，徐匯征補中心負責房屋補償工作。

        吳先生認為其房屋早已納入城鎮規劃區，應當適用《國有土地上房屋征收與補償條例》規定進行補償，未簽訂補償協議。

        其后，規土局作出責令交出土地決定書。吳先生不服，向上海鐵路運輸法院(簡稱上鐵法院)請求撤銷該決定書。

        上鐵法院通過庭前會議了解到，吳先生對于因土地性質不同所導致的補償利益差異無法接受，認為補償偏低。

        其后法院搭建了解紛平臺，溝通協調，督促規土局和徐匯征補中心積極與吳先生進行協商，經過幾輪協商，吳先生最終與徐匯征補中心達成一致，簽訂了房屋補償協議，獲得了合理補償，訂購了兩套上海市某區安置房屋。吳先生遂向上鐵法院撤回了該案起訴。

圣運解讀

        早已納入城鎮規劃區多年的農村房屋，如果拆遷補償還按農村集體土地上附著物的標準“一刀切”給予補償，顯然是沒有辦法保障拆遷戶拆遷之后的生活的。

        最高人民法院也對這種情況作出了相關司法解釋。根據《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第十二條的有關規定，征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應予支持。

1.已經納入城市規劃區的農村集體土地上房屋的征收補償

        實踐中，有些農村集體土地雖然已經被批準征收，但由于種種原因，有關部門對農村集體土地上的房屋沒有補償，也一直由原住戶繼續使用。若干年后，有關部門補償安置時，房屋所在的地方已經納入城市規劃區，周圍的房屋價格已經城市化，如果仍然按照農村集體土地上附著物的標準補償，難以解決農民的居住問題。

        對此問題如何解決，我們認為，雖然因為土地性質不同，征收集體土地上房屋的補償不能直接適用《國有土地上房屋征收與補償條例》，但由于房屋所在的土地已經城市化，如果按照農村集體土地補償，會無法保障農民的權益。因此，可以參照《國有土地上房屋征收與補償條例》的補償標準予以補償。

        由于國有土地上房屋征收補償中實際上已經包含了地價，如果征收農民集體土地時已經對土地進行了補償，那么按照國有土地上房屋征收補償標準對其補償時，應當扣除已經取得的土地補償費。故本規定第十二條第二款規定，征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。

（摘自趙大光、楊臨萍、馬永欣：《解讀<關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定>》，載人民法院出版社編：《解讀最高人民法院司法解釋（含指導性案例）：行政·國家賠償卷》，人民法院出版社2019年出版，第223頁）

2.農民集體土地所有權轉化為國有土地所有權的法律事實及其時點　　

        確定集體土地所有權轉化為國家土地所有權的法律事實及其權利轉化時點，可以比照征收決定做出時被征收的集體土地所有權變動為國家所有權，也可以采用集體土地被納入城市規劃區的方案依法生效時，集體土地所有權轉化為國家土地所有權。

        但是考慮到對原集體成員利益的保護，能夠使其在失去集體土地所有權的同時獲得相應的權利保障，不留下原農民集體成員的權利真空，同時考慮到集體失去土地所有權和國家取得相應土地所有權與集體經營性建設用地使用權取得互為條件，也可以采取集體土地納入城市規劃的方案生效、集體取得建設用地的使用權作為集體土地所有權變動為國家所有權的法律事實，變動確定的時間點就是集體依法經政府確權取得建設用地使用權的同時國家取得對原集體土地的所有權。

（摘自韓松：《城鎮化進程中入市集體經營性建設用地所有權歸屬及其與土地征收制度的協調》，載《當代法學》2016年第6期）