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農(nóng)村集體建設(shè)用地的出租、出讓、抵押是否有效？,農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)可以出租嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時間：
2024-07-29 14:59:20
作者：
圣運律師
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農(nóng)村集體建設(shè)用地的出租、出讓、抵押是否有效？，為加強農(nóng)村集體建設(shè)用地管理，有的地方政府出臺了一些關(guān)于試行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的文件。農(nóng)村集體建設(shè)用地的出租、出讓、抵押等，符合文件規(guī)定的流轉(zhuǎn)條件的，是否應(yīng)認定為有效？因為農(nóng)村集體建設(shè)用地

農(nóng)村集體建設(shè)用地的出租、出讓、抵押是否有效？,農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)可以出租嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、農(nóng)村集體建設(shè)用地的出租、出讓、抵押是否有效？

為加強農(nóng)村集體建設(shè)用地管理，有的地方政府出臺了一些關(guān)于試行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的文件。農(nóng)村集體建設(shè)用地的出租、出讓、抵押等，符合文件規(guī)定的流轉(zhuǎn)條件的，是否應(yīng)認定為有效？

因為農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)依法進行出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，除應(yīng)符合依法辦理土地登記、領(lǐng)取土地權(quán)屬證書等條件外，還應(yīng)當向市、縣國土資源部門申請辦理土地流轉(zhuǎn)登記手續(xù)，確認建設(shè)用地使用權(quán)和土地他項權(quán)利，具體程序參照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》執(zhí)行。為加強農(nóng)村集體建設(shè)用地管理，有的地方政府出臺了一些關(guān)于試行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的文件。如2003年6月，廣東省政府發(fā)布了《關(guān)于試行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的通知》。地方政府試行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是對土地制度的改革，是改革開放的一部分，應(yīng)當積極支持。在試點地方，農(nóng)村集體建設(shè)用地的出租、出讓、抵押等，符合文件規(guī)定的流轉(zhuǎn)條件的，應(yīng)認定為有效。文件發(fā)布前已經(jīng)進行的農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，且符合流轉(zhuǎn)條件的，如果土地權(quán)利人向所在的市、縣國土資源部門補辦土地登記手續(xù)或者土地資源部門同意補辦手續(xù)的，也應(yīng)當認定有效。

一、集體土地買賣相關(guān)法律

《中華人民共和國土地管理法》第六十三條土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應(yīng)當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)。

前款規(guī)定的集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租等，應(yīng)當經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人簽訂的書面合同另有約定的除外。

集體經(jīng)營性建設(shè)用地的出租，集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓及其最高年限、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設(shè)用地執(zhí)行。具體辦法由國務(wù)院制定。

二、農(nóng)村集體建設(shè)用地的租賃是否合法呢

一、農(nóng)村集體建設(shè)用地的租賃是否合法

而國家《土地管理法》對于租賃使用集體建設(shè)用地是有著相當嚴格的限制規(guī)定的，具體體現(xiàn)在以下規(guī)定：

農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

由上可知，任何單位或個人進行建設(shè)，如果不符合規(guī)定的集體土地使用權(quán)主體資格，則必須依法申請使用國有土地。在現(xiàn)實中，普遍存在著土地承租者直接與集體土地所屬的村委會簽署土地租用協(xié)議的操作方式，這一做法并不妥當，擅自出租集體土地的行為會被法院認定為無效行為。雙方當事人所簽訂的《土地租賃合同》等也均因違反國家法律的強制性規(guī)定而成為無效合同。

二、農(nóng)村集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)用的法律依據(jù)

《農(nóng)村集體建設(shè)用地暫行辦法》

第十二條有下列情況之一的，在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和鎮(zhèn)（含火炬開發(fā)區(qū)，下同）、村建設(shè)用地范圍內(nèi)，經(jīng)依法批準可以辦理農(nóng)村集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)；

（一）鎮(zhèn)、村等集體經(jīng)濟組織興辦工業(yè)園區(qū)；

（二）鎮(zhèn)、村等集體經(jīng)濟組織興辦集體企業(yè)；

（三）鎮(zhèn)、村等集體經(jīng)濟組織進行公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)；

（四）農(nóng)村村民宅基地等；

三、建設(shè)用地分類

建設(shè)用地一般分為居住用地、公共設(shè)施用地、工業(yè)用地、商服用地、物流倉儲用地、交通設(shè)施用地、市政公用設(shè)施用地、道路廣場用地、綠地、特殊用地。

建設(shè)用地按其使用土地性質(zhì)的不同，可分為農(nóng)業(yè)建設(shè)用地和非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地；按其土地權(quán)屬、建設(shè)內(nèi)容不同，又分為國家建設(shè)用地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）建設(shè)用地、外商投資企業(yè)用地和其他建設(shè)用地；按其工程投資和用地規(guī)模不同，還分為大型建設(shè)項目用地、中型建設(shè)項目用地和小型建設(shè)項目用地。

中國的建設(shè)用地供應(yīng)，分為存量和增量兩部分。增量部分，主要通過農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的供應(yīng)，即所謂一級市場；存量部分即通過現(xiàn)有土地使用者之間的交易的供應(yīng)，即所謂二級市場。

存量土地實際被現(xiàn)有土地使用者控制。

三、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)可以出租嗎

可以出租，但是有限制條件，需要集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

《土地管理法》

第六十三條土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應(yīng)當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)。

第八十二條擅自將農(nóng)民集體所有的土地通過出讓、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或者出租等方式用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，或者違反本法規(guī)定，將集體經(jīng)營性建設(shè)用地通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。

一、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式

分為首次流轉(zhuǎn)和第二次流轉(zhuǎn)。

（一）農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)首次流轉(zhuǎn)的程序

1、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織持土地所有權(quán)證等資料，向所在鎮(zhèn)國土資源管理分支機構(gòu)提出申請。

2、經(jīng)鎮(zhèn)國土資源管理分支機構(gòu)和鎮(zhèn)人民政府提出初審意見后，報市縣國土資源管理部門審定，符合條件的發(fā)給流轉(zhuǎn)批準書。

3、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織取得流轉(zhuǎn)批準書后，按有關(guān)規(guī)定確定土地使用者，簽訂流轉(zhuǎn)合同。

4、流轉(zhuǎn)雙方按流轉(zhuǎn)合同約定繳納土地流轉(zhuǎn)有關(guān)費用后，持流轉(zhuǎn)批準書、流轉(zhuǎn)合同、地上建筑物合法證明等文件于簽訂流轉(zhuǎn)合同之日起30日內(nèi)，到市縣國土資源管理部門申請辦理土地登記手續(xù)，確認建設(shè)用地使用權(quán)，領(lǐng)取土地使用證。

（二）農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)再次流轉(zhuǎn)的程序

1、依法取得農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的土地使用者，按有關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，簽訂再次流轉(zhuǎn)合同。

2、流轉(zhuǎn)雙方按再次流轉(zhuǎn)合同約定繳納土地流轉(zhuǎn)有關(guān)費用后，持土地使用證、首次流轉(zhuǎn)合同及流轉(zhuǎn)批準書、再次流轉(zhuǎn)合同、地上建筑物證明等文件，于簽訂再次流轉(zhuǎn)合同之日起30日內(nèi)到市縣國土資源管理部門申請辦理土地使用權(quán)變更登記或出租、抵押登記。

二、如何取得集體建設(shè)用地使用權(quán)

《土地管理法》第四十三條任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。第五十九條鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)，應(yīng)當按照村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)；建設(shè)用地，應(yīng)當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，并依照本法第四十四條、第六十條、第六十一條、第六十二條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。