一、集體土地入市最新政策解讀

集體土地入市最新政策

（一）若相關(guān)土地性質(zhì)為集體經(jīng)營性建設(shè)用地，則主要程序?yàn)椋?/p>

1、市、縣人民政府自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)國土空間規(guī)劃提出擬出讓、出租的集體經(jīng)營性建設(shè)用地的規(guī)劃條件；

2、土地所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)依據(jù)規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求等，編制集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租等方案；

3、出讓、出租方案經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意并形成書面意見；

4、在出讓、出租前不少于十個(gè)工作日?qǐng)?bào)市、縣人民政府審批；

5、土地所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)依據(jù)集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租等方案，以招標(biāo)、拍賣、掛牌或者協(xié)議等方式確定土地使用者，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同；

6、簽訂書面合同后報(bào)市、縣政府自然資源主管部門備案；

7、依法繳納相關(guān)稅費(fèi)，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

（二）若相關(guān)土地性質(zhì)為集體農(nóng)用地，則還需先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。即由市、縣人民政府組織自然資源等部門擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，分批次報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。其中：

永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次按照國務(wù)院規(guī)定由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)或者其授權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外，將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院或者國務(wù)院授權(quán)的省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國土地管理法》

第四十五條 為了公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收農(nóng)民集體所有的土地的，可以依法實(shí)施征收：

（一）軍事和外交需要用地的；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利、通信、郵政等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要用地的；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、生態(tài)環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社區(qū)綜合服務(wù)、社會(huì)福利、市政公用、優(yōu)撫安置、英烈保護(hù)等公共事業(yè)需要用地的；

（四）由政府組織實(shí)施的扶貧搬遷、保障性安居工程建設(shè)需要用地的；

（五）在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，經(jīng)省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)由縣級(jí)以上地方人民政府組織實(shí)施的成片開發(fā)建設(shè)需要用地的；

（六）法律規(guī)定為公共利益需要可以征收農(nóng)民集體所有的土地的其他情形。

二、什么叫集體土地入市

法律分析：集體土地入市是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地，是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。主要包括：鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)用地和公共設(shè)施用地，以及農(nóng)村居民住宅用地。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第四條 國家實(shí)行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。前款所稱農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。

三、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市管理辦法

集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市是指農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)以有償方式進(jìn)入土地市場(chǎng)交易的行為。 具體來講，就是指土地利用總體規(guī)劃劃定為建設(shè)用地、詳細(xì)規(guī)劃確定為工業(yè)倉儲(chǔ)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、租賃式住宅等經(jīng)營性用途（符合規(guī)劃），并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地（權(quán)屬清晰），由土地所有權(quán)人（集體民主表決）通過出讓、出租、作價(jià)出資（入股）等有償方式進(jìn)入土地市場(chǎng)交易的行為。

集體土地入市，是指隨著城鎮(zhèn)國有土地使用制度的改革、城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村集體土地特別是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用權(quán)價(jià)值和資產(chǎn)價(jià)值越來越顯現(xiàn)，交易活動(dòng)越來越頻繁，所形成的現(xiàn)象。

第十三屆全國人大常委會(huì)第十二次會(huì)議審議通過了關(guān)于修改土地管理法的決定，新修訂的土地管理法自2020年1月1日起施行。

集體土地經(jīng)營性用地，是土地管理法允許農(nóng)民集體(村委會(huì)，村集體經(jīng)濟(jì)組織)作為集體土地所有權(quán)擁有者，以《集體土地出讓土地使用權(quán)+有年限》給個(gè)人或者企業(yè)建設(shè)工業(yè)(房)、商業(yè)(房)，商品房不再“國有土地化”。

中共十八屆三中全會(huì)審議通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》今日全文發(fā)布。《決定》指出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。

集體土地入市正是發(fā)展要素市場(chǎng)、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一、開放、競(jìng)爭有序的土地市場(chǎng)的必要條件，是完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)重要任務(wù)，是發(fā)揮市場(chǎng)在土地資源配置中基礎(chǔ)作用的需要，是加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的需要。

規(guī)定集體土地入市的交易規(guī)則和市場(chǎng)秩序是政府的責(zé)任。在城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)上，集體土地應(yīng)有與國有土地相同的入市規(guī)則。

一、要明確集體土地入市的供方市場(chǎng)主體。在一級(jí)市場(chǎng)上，是集體經(jīng)濟(jì)組織的村民大會(huì)或村民代表大會(huì)；若是土地股份合作社，則是其股東大會(huì)。只有股東們才有權(quán)決定集體土地的建設(shè)用地使用權(quán)是否入市流轉(zhuǎn)。村支書、村委會(huì)主任只是他們委托的代理人，無權(quán)決定某宗集體土地是否入市，以免村支書、村主任等少數(shù)人出于私利，肆意出租、出讓集體土地。二級(jí)市場(chǎng)的市場(chǎng)主體是集體土地的建設(shè)用地使用權(quán)人或宅基地使用權(quán)人，他們只能轉(zhuǎn)讓其合法取得的建設(shè)用地使用權(quán)或宅基地使用權(quán)，不能自行設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)或宅基地使用權(quán)，不能把承包經(jīng)營權(quán)當(dāng)作建設(shè)用地使用權(quán)出租或出讓。

二、產(chǎn)權(quán)交易方式應(yīng)當(dāng)與國有土地市場(chǎng)相同，采用多元化的方式，租賃（即年租）、出讓（即批租）、拍賣、招標(biāo)、掛牌、作價(jià)入股、合伙聯(lián)營均可。一般來說，需方要作長期投資的愿意采取批租方式；供方希望有長期穩(wěn)定的收益，愿意出租；需方有多個(gè)競(jìng)地者，可以拍賣；公共設(shè)施用地可以招標(biāo)或掛牌；全依交易雙方一致的意愿而定，不必拘泥于現(xiàn)行法律允許的作價(jià)入股或合伙聯(lián)營兩種方式。因?yàn)槿舨扇∽鲀r(jià)入股或合伙聯(lián)營方式，則集體土地所有人、使用人就成為股東或合伙人，必須參與企業(yè)經(jīng)營，承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，一旦經(jīng)營失敗便血本無歸。所以，農(nóng)民集體一般都愿意采取租賃方式，不愿意作價(jià)入股。政府不應(yīng)硬性規(guī)定交易方式，只需制定租賃或出讓、轉(zhuǎn)讓合同的規(guī)范文本格式和拍賣、招標(biāo)、掛牌的法定程序即可。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國土地管理法》第四條和第九條，我國土地分為國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，并規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。

北京圣運(yùn)律師為您整理關(guān)于本文的法律熱搜話題

●2024年農(nóng)村土地新規(guī)定

●集體土地入市最新政策解讀視頻

●集體土地入市最新政策解讀

●集體土地入市最新政策解讀圖片

●關(guān)于集體土地入市最新政策

●集體土地入市的條件

●集體土地入市什么意思

●集體土地入市最新政策解讀視頻

●2020年集體土地入市流程

●集體土地入市試點(diǎn)城市有哪些

北京圣運(yùn)律師事務(wù)所為您推薦與本文相關(guān)內(nèi)容閱讀

●集體土地所有權(quán)的內(nèi)容與限制是怎樣的？,集體土地所有權(quán)的內(nèi)容與限制是如何的？:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●律師文集 國有土地和集體土地拆遷補(bǔ)償區(qū)別,國有土地與集體土地拆遷補(bǔ)償?shù)牟町?今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●集體土地轉(zhuǎn)為國有土地規(guī)定是什么,集體土地能轉(zhuǎn)國有土地嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●土地補(bǔ)償費(fèi)是否屬于集體經(jīng)濟(jì)收入,集體土地的征地補(bǔ)償費(fèi)由誰支付:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●集體土地上建筑的房屋可以買嗎？,集體土地的房子能買嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●農(nóng)村集體土地能轉(zhuǎn)為國有土地嗎,集體土地能轉(zhuǎn)國有土地嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●集體土地是什么意思？,什么是集體所有土地:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●鄭吉文律師談集體土地征收程序,有異議的集體土地的征收程序是怎樣的:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●村里集體土地被征用,村民有權(quán)分么,只有村民的個(gè)人土地被征收，村集體要求所有征地補(bǔ)償全村分合理嗎?:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●征地拆遷維權(quán)中，如何分辨國有土地與集體土地？確定土地性質(zhì)有什么意義？,國有土地拆遷和集體土地拆遷有什么區(qū)別:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●霸占村民集體土地算不算村霸,村民霸占村集體土地怎么辦:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●霸占村民集體土地算不算村霸,村民霸占村集體土地怎么辦:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●集體土地征地手續(xù)如何辦理？,農(nóng)村集體土地征地需要的手續(xù):今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●土地征收,征用誰的土地,補(bǔ)償金給誰,對(duì)嗎?集體土地部分被征收,未被征收的 ,承包的土地被征用補(bǔ)償歸誰:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●集體土地房屋被強(qiáng)拆了怎么辦,集體土地上房屋強(qiáng)拆不合法嗎？:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●集體土地歸哪個(gè)部門管？,集體土地歸哪個(gè)部門管:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●如何認(rèn)定農(nóng)村集體土地使用證中的騰退以及本村集體土地騰退,村委會(huì)騰退宅基地程序是什么:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●集體土地的征收程序,集體土地征用需要幾成村民同意才能征用:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●集體土地的法律概念,集體土地在法律上有哪些規(guī)定:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

●宅基地和集體建設(shè)用地區(qū)別,宅基地和集體土地的區(qū)別:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

內(nèi)容審核：馮興元教授

來源：中國法院網(wǎng)-集體土地入市最新政策解讀，