一、一文了解集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市！

      01

      什么是集體經(jīng)營性建設(shè)用地

      農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，是指具有生產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的農(nóng)村建設(shè)用地，包括農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)、商業(yè)所使用的農(nóng)村集體建設(shè)用地。

      農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地是農(nóng)村集體建設(shè)用地中的一類，其他兩類為宅基地和公益性公共設(shè)施用地。

      農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，是指這部分土地在市場上流轉(zhuǎn)，具體包括轉(zhuǎn)讓、出租和入股等方式，實(shí)質(zhì)是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)在市場上優(yōu)化配置過程。

      02

      農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市歷程

      (一)改革開放至20世紀(jì)90年代末——嚴(yán)格控制階段

      1992年《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》:集體所有土地不得直接出讓;

      1998年修訂《土地管理法》:嚴(yán)禁農(nóng)村集體土地用于任何非農(nóng)建設(shè);

      1999年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》:嚴(yán)禁城市居民在農(nóng)村建設(shè)及購買住宅;

      總之，政府明確不允許農(nóng)村集體建設(shè)用地入市交易。

      (二)21世紀(jì)初至2008年——探索階段

      2004年《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》提出“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地的使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”，允許一部分符合規(guī)劃的農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入流轉(zhuǎn)市場的新規(guī)定。隨后，國土資源部發(fā)布了“增減掛鉤”政策。

      這一時(shí)期工業(yè)化與城鎮(zhèn)化對土地的需求快速上升，中央也開始在部分地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)推進(jìn)，部分地區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地管理制度改革創(chuàng)新取得了積極進(jìn)展。

      據(jù)廣東省國土部門統(tǒng)計(jì)，在珠江三角洲地區(qū)，超過半數(shù)的農(nóng)村集體建設(shè)用地已經(jīng)流轉(zhuǎn)。

      (三)2008年至2013年——逐步開放階段

      2008年，黨的十七屆三中全會《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》首次提出建立“城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”的改革目標(biāo)，逐步建立讓集體土地與國有土地享有平等權(quán)益等新政策。

      2009年，《關(guān)于促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收推動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的若干意見》強(qiáng)調(diào)農(nóng)村土地的確權(quán)登記和城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的逐步建立。

      2013年，黨的十八屆三中全會《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市”。這是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易的先決條件，是促進(jìn)社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有力舉措。此階段的地方實(shí)踐更多，改革力度也更大。

      (四)2014年至2017年——全面深化階段

      2014年1月19日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》指出，加快建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)和增值收益分配制度，要求有關(guān)部門出臺更為具體的政策法規(guī)和方案推動農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地上市。

      2014年12月31日，中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》，決定在全國選取30左右縣(市)行政區(qū)域進(jìn)行試點(diǎn)。

      2015年2月25日，出臺《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等33個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定(草案)》。這一階段中央在全國范圍內(nèi)選取試點(diǎn)區(qū)域，為農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地上市在全國鋪開奠定基礎(chǔ)。

      (五)2018年至今——立法開放階段

      2018年12月25日，《土地管理法》修正草案第一次提請全國人大常委會會議審議，標(biāo)志著集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市首度由試點(diǎn)進(jìn)入立法程序。刪去了現(xiàn)行《土地管理法》關(guān)于從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規(guī)定;對土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地，允許土地所有權(quán)人通過出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用。

      2019年6月25日，《土地管理法》修正案草案提交十三屆全國人大常委會第十一次會議二次審議。

      2020年1月1日，新修改的《土地管理法》刪除了原法第43條關(guān)于“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”的規(guī)定，允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員或者村民代表同意者的條件下，可通過出讓、出租等方式交由集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人直接使用。同時(shí)，使用者取得集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)后，還可以轉(zhuǎn)讓、互換或者抵押。

      03

      農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市條件

      根據(jù)新《土地管理法》第二十三條、第五十九條及第六十三條第一款和第二款的相關(guān)規(guī)定，集體經(jīng)營性建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)符合以下條件:

      1.入市的集體經(jīng)營性建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃，規(guī)劃用途應(yīng)當(dāng)為工業(yè)或者商業(yè)等經(jīng)營性用途。

      2.入市前集體經(jīng)營性建設(shè)用地必須要經(jīng)過依法登記。

      3.集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市應(yīng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

      4. 入市的集體經(jīng)營性建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)已在土地利用年度計(jì)劃中作出安排。

      5.其他條件。除了上述四項(xiàng)條件外，實(shí)踐中，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市通常還存在著其他限定性條件，比如，未被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制土地權(quán)利，以及符合產(chǎn)業(yè)政策和環(huán)保要求等。

      04

      農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市程序

      入市實(shí)施主體:農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市主體為代表其所有權(quán)的農(nóng)民集體，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會代表集體行使所有權(quán)。

      分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)，

      屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán);

      也可以探索由代表其所有權(quán)的農(nóng)民集體委托授權(quán)的具有市場法人資格的土地股份合作社、土地專營公司等作為入市實(shí)施主體，代表集體行使所有權(quán)。

      出讓底價(jià):根據(jù)各試點(diǎn)地區(qū)的實(shí)踐情況，通常情況下，試點(diǎn)地區(qū)規(guī)定出讓底價(jià)不得低于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地(或出讓地塊所在地區(qū))基準(zhǔn)地價(jià)的一定比例(比如70%)，或者同時(shí)規(guī)定出讓底價(jià)不得低于國家規(guī)定的相應(yīng)國有建設(shè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

      入市方案:包含入市宗地位置、面積、權(quán)屬、土地用途、建設(shè)規(guī)模、土地使用條件、使用年限、土地評估價(jià)格、入市方式〔出讓、租賃或作價(jià)出資(入股)〕、入市交易方式(招標(biāo)、拍賣、掛牌或協(xié)議)、競買要求及用地監(jiān)管等內(nèi)容。

      進(jìn)入公共資源交易平臺交易:集體經(jīng)營性建設(shè)用地進(jìn)入公共資源交易平臺交易時(shí)，通常由入市實(shí)施主體與公共資源交易中心或區(qū)(縣、地級市)自然資源主管部門簽訂委托書，委托代理入市交易等有關(guān)事項(xiàng)。

      土地增值收益調(diào)節(jié)金:指農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市環(huán)節(jié)入市收入扣除取得成本和土地開發(fā)支出后的凈收益，以及再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的再轉(zhuǎn)讓收入扣除取得成本和土地開發(fā)支出后的凈收益。

      05

      農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地二級市場流轉(zhuǎn)

      (一)流轉(zhuǎn)形式

      集體經(jīng)營性建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)形式包含轉(zhuǎn)讓、出租(轉(zhuǎn)租)、抵押等。

      (二)流轉(zhuǎn)條件

      1.流轉(zhuǎn)形式為轉(zhuǎn)讓、出租

      (1)不存在權(quán)屬爭議或者被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制權(quán)利等禁止入市的情形;

      (2)按照出讓合同、租賃合同或作價(jià)出資(入股)協(xié)議的約定，履行完畢支付地價(jià)款、租金或分配股權(quán)的義務(wù)，繳納完畢土地增值收益調(diào)節(jié)金及其他稅費(fèi)，并取得集體土地使用權(quán)證(或不動產(chǎn)權(quán)證書)〔針對一級市場上以出讓、作價(jià)出資(入股)形式入市〕或土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(針對一級市場上以租賃形式入市);

      (3)集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)人按照出讓合同、租賃合同或作價(jià)出資(入股)協(xié)議約定期限、用途和條件等進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

      2.流轉(zhuǎn)形式為抵押

      (1)權(quán)屬清晰、不存在權(quán)屬爭議;

      (2)未被司法機(jī)關(guān)依法查封;

      (3)未被依法納入拆遷征地范圍;

      (4)未擅自改變用途;

      (5)依法進(jìn)行不動產(chǎn)登記并取得縣級以上人民政府或政府相關(guān)主管部門頒發(fā)的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地權(quán)屬證書并可辦理抵押登記;

      (6)符合土地利用總體規(guī)劃及城鄉(xiāng)規(guī)劃;

      (7)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物未設(shè)定影響處置變現(xiàn)和銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)先受償?shù)钠渌麢?quán)利;

      (8)具備入市條件的，應(yīng)具備所有權(quán)主體履行集體土地資產(chǎn)決策程序同意抵押、試點(diǎn)縣(市、區(qū))政府同意抵押的證明材料等;

      (9)法律、行政法規(guī)和中國銀監(jiān)會規(guī)定的其他條件。

      實(shí)踐中，各試點(diǎn)地區(qū)對集體經(jīng)營性建設(shè)用地抵押還有特殊的規(guī)定:

      (1)海南省文昌市規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地在土地一級市場上以租賃方式入市的，租賃期間，出租人與承租人均不得為其設(shè)定抵押;

      (2)上海市松江區(qū)規(guī)定，開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款的抵押人限于通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的境內(nèi)外自然人、法人和其他組織(除法律另有規(guī)定外)，且集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押時(shí)所擔(dān)保的主債權(quán)僅限于開發(fā)建設(shè)該出讓地塊的貸款，且不得超過合同約定的土地出讓價(jià)款總額;

      (3)浙江省義烏市規(guī)定，以出讓、作價(jià)出資(入股)和轉(zhuǎn)讓方式取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可參照國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押的相關(guān)規(guī)定辦理，而以租賃方式取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，其抵押最高期限不得超過租金支付期限，抵押登記證應(yīng)當(dāng)注明租賃土地的租賃期限和租金交納情況。

      (三)流轉(zhuǎn)期限

      參照國有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)期限的規(guī)定，在土地二級市場上，集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓期限為出讓合同〔或作價(jià)出資(入股)協(xié)議〕規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限，出租(轉(zhuǎn)租)期限不得超過20年，抵押期限不得超過出讓合同、租賃合同或作價(jià)出資(入股)協(xié)議規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

      06

      農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市案例

      1.2016年北京大興區(qū)西紅門項(xiàng)目

      入市方式:出讓;

      出讓土地性質(zhì):F81綠隔產(chǎn)業(yè)用地，主要用于公建、商服、辦公、多功能等與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的項(xiàng)目建設(shè);

      土地所有權(quán)人:北京市大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)第四經(jīng)濟(jì)合作社;

      入市實(shí)施主體:北京盛世宏祥咨詢管理有限公司;

      出讓條件:保障當(dāng)?shù)剞r(nóng)民利益和集體資產(chǎn)，同時(shí)設(shè)置履約擔(dān)保用房;

      定價(jià):參照國有商業(yè)建設(shè)用地的定價(jià)水平;

      出讓收入分配:1億元支付土地增值收益調(diào)節(jié)金、1億元支付農(nóng)民收入、3億元用于償還貸款，3億用于前期拆遷騰退。

      2.陵水黎族自治縣首宗集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市案例

      入市方式:出租;

      土地所有權(quán)人:甘塘二經(jīng)濟(jì)社;

      入市主體:隆廣鎮(zhèn)五一村委會;

      承租方:海南秉臻實(shí)業(yè)有限公司;

      土地用途:零售商用地，主要建設(shè)加油站項(xiàng)目;

      租期:20年;

      租金支付方式:甘塘二經(jīng)濟(jì)社將20年租金扣除土地取得成本、前期合理投入及上交國庫的增值收益調(diào)節(jié)金后剩余的土地價(jià)款投入?yún)⑴c合作經(jīng)營，合作期間由海南秉臻實(shí)業(yè)有限公司按照承租年限返還參與合作投資額，每年按照投資額的10%固定支付分紅。

二、通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以

法律分析：通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人簽訂的書面合同另有約定的除外。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第六十三條 通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人簽訂的書面合同另有約定的除外。

三、集體性建設(shè)用地什么意思

法律分析：集體土地建設(shè)用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地,鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資,進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

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內(nèi)容審核：鄧海鳳律師

來源：頭條-一文了解集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市！，