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買房子買地沒過戶，遇上拆遷賣主把4000萬補償領(lǐng)走了

發(fā)布時間：
2020-03-05 20:36:47
作者：
圣運律師
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買了房屋和土地之后沒過戶，結(jié)果趕上拆遷，將近4000萬補償款被當(dāng)初的賣主和拆遷方簽協(xié)議領(lǐng)走了。買主不干了，一路告到最高法院，最終勝

買房子買地沒過戶，遇上拆遷賣主把4000萬補償領(lǐng)走了

    買了房屋和土地之后沒過戶，結(jié)果趕上拆遷，將近4000萬補償款被當(dāng)初的賣主和拆遷方簽協(xié)議領(lǐng)走了。

   買主不干了，一路告到最高法院，最終勝訴。今天，圣運律師和大家聊聊這起案件。

    孫先生與秦先生簽訂房屋買賣合同，約定出售房屋及土地，其中國有土地使用權(quán)面積18097㎡，房屋產(chǎn)權(quán)面積為12900㎡左右。房屋屬于孫先生與張先生共有產(chǎn)權(quán)，張先生放棄優(yōu)先購買權(quán)，同意孫先生將其共有產(chǎn)權(quán)部分出售。

    之后，秦先生、孫先生與張先生還簽訂了一份協(xié)議，約定孫先生將原南川市食品公司肉聯(lián)廠資產(chǎn)中的全部土地、房屋中孫先生所有的50%部分轉(zhuǎn)讓給秦先生，肉聯(lián)廠資產(chǎn)中的房屋和土地歸張先生和秦先生共同所有。

    但之后，秦先生、孫先生一直沒辦土地房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

    五年后，這個地方要拆遷了。又過了兩年，孫先生和張先生與重慶市南川區(qū)國土資源和房屋管理局簽了征收補償協(xié)議，確定了房屋補償費、搬遷費、購附屬物補償、室內(nèi)裝飾以及各項獎勵補助費用等共計7556萬余元，都?xì)w他倆，沒秦先生什么事兒了。

    秦先生顯然不干，起訴了。他要求法院確認(rèn)涉案征收補償權(quán)益中的50%歸自己所有。

    一審二審，一路坎坷。最終，案件進(jìn)入最高法院再審程序。

    最高法院經(jīng)過再審，最終認(rèn)定無證房產(chǎn)的征收補償費用歸秦先生與第三人張先生共同享有。

    針對此案，北京圣運律師事務(wù)所主任王有銀律師作出法律解讀。他表示，本案的焦點問題包括利害關(guān)系人之間就沒有產(chǎn)權(quán)證照房產(chǎn)的征收補償費用發(fā)生糾紛能否通過民事訴訟解決，以及本案當(dāng)事人之間訴爭的無證房屋征收補償費用應(yīng)如何分配問題。

    對于第一個問題，他表示，根據(jù)物權(quán)法定原則，不動產(chǎn)以在有權(quán)登記機構(gòu)進(jìn)行權(quán)屬登記作為取得物權(quán)的法定依據(jù)。無證房產(chǎn)即使流轉(zhuǎn)，受讓人也僅是取得對無證房產(chǎn)的占有和使用。征收主體作出補償后，利害關(guān)系人之間就補償費歸屬或分配產(chǎn)生糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事糾紛予以受理。

    對于第二個問題，王有銀律師分析說，無證房產(chǎn)位于雙方簽訂《房屋買賣合同》涉及的原南川市食品公司肉聯(lián)廠所屬資產(chǎn)范圍內(nèi)。房屋買賣合同和協(xié)議書雖未明確孫先生轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)是否包括訴爭的無證房產(chǎn)，但結(jié)合孫先生再未對肉聯(lián)廠任何房屋及土地進(jìn)行占有、使用或者管理維護(hù)的事實，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定孫先生與秦先生之間具有流轉(zhuǎn)該無證房產(chǎn)的意思表示，并且已實際交付。

“所以，最高法院這么判是正確的，保護(hù)了當(dāng)事人的合法權(quán)益。這樣的糾紛，或許不是個例，但一審二審再審法院的審理結(jié)果翻來覆去，說明在適用法律方面是有難度的。對于當(dāng)事人來說，更是如此。所以，遇到疑難復(fù)雜拆遷問題，找專業(yè)拆遷律師還是必要的。”王有銀律師說。

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