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物業管理條例第二十四條的內容、主旨及釋義

發布時間：
2024-07-22 11:42:16
作者：
圣運律師
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物業管理條例第二十四條的內容、主旨及釋義，　　物業管理條例第二十四條的內容、主旨及釋義　　小編整理了《物業管理條例》第二十四條的全文內容、主旨和釋義，以加深對物業管理條例第二十四條的理解。物業管理條例第二十四條內容如下：　　國家提倡建設單位

物業管理條例第二十四條的內容、主旨及釋義

　　小編整理了《物業管理條例》第二十四條的全文內容、主旨和釋義，以加深對物業管理條例第二十四條的理解。物業管理條例第二十四條內容如下：

　　國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

　　住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

　　主旨

　　本條規定了從事前期物業服務的物業管理企業的選聘方式。

　　釋義和理解

　　條例首先明示一個大原則，就是房地產開發與物業管理相分離。所謂的房地產開發與物業管理相分離，事實上就是要打破誰開發、誰管理的自建自管局面，使得物業管理行業真正走向市場。我國有相當一部分房地產開發企業往往有“肥水不流外人田”的思想，本企業開發建設的房地產項目都希望由自己的物業管理分支機構或者與自己有關聯的物業管理企業實施管理。特別是在前期物業管理階段，由于是由建設單位來選聘物業管理企業，因此相當一部分房地產企業直接選聘與自己有關聯的物業管理企業。這種自建自管的選聘方法，事實上就消滅了物業管理企業之間的競爭。由此往往導致物業管理企業在日后的物業服務中，所提供的服務質量差強人意，業主對此頗有意見。為了進一步提升物業管理行業的市場化程度，促進物業管理企業提高服務質量，改進內部管理，使廣大業主真正獲得滿意的服務，條例提倡房地產開發與物業管理相分離的原則。

　　這一原則的具體貫徹方式就是通過招投標的形式，引入競爭機制來選聘物業管理企業，實現優勝劣汰。具體而言，物業開發建設單位以物業管理權為標的，招請若干個物業管理公司報價競爭，再由開發建設單位從中選擇優勝的物業管理公司并與之簽訂物業服務合同。

　　在物業管理中引入招標投標，實際上就把物業管理行業直接推入市場之中，是物業管理行業中引入競爭機制的具體體現。物業管理的招標投標不僅為物業開發建設單位提供了選聘高素質物業管理公司的空間，同時也為物業管理公司提供了公平競爭的機會。因此，物業管理招標投標的優勝劣汰法則，有利于全面提高物業管理服務的質量，有利于改進物業管理企業的管理與服務，有利于整個物業管理行業的健康發展。

　　物業開發建設單位在招標時應當綜合考慮投標者的技術實力、經濟實力、管理經驗、物業管理資質等級、以往的物業管理業績、服務質量、管理費用、信譽等因素。在眾多的投標者，開發建設單位應按照上述標準，選擇中標者，再與中標者簽訂物業服務合同。

　　物業管理招標投標必須遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則，依據《中華人民共和國招標投標法》第2條：“在中華人民共和國境內進行招標投標活動，適用本法”的規定，物業管理招標投標活動必須嚴格遵守《中華人民共和國招標投標法》和相關的物業管理法律、法規和政策的規定。根據條例的規定，物業管理企業實行資質管理制度，因此招投標中必須注意審查投標人是否具有相應的資質。將來如何具體創造公平、公開、公正的市場環境，還有待不斷的探索。以下結合我國現行的地方有關物業管理招投標的規定，簡單介紹物業管理的招投標。一般而言，招投標應當注意下列事項：

　　第一，招標人在招投標前應依法向有關主管機構提交材料，辦理相關手續。例如北京市規定的備案材料有：(1)招標項目簡介;(2)招標活動方案，包括招標組織機構時間安排、評標委員會評分標準;(3)招標書，包括物業管理內容范圍、收費、服務要求、對投標單位要求等。

　　第二，招標人進行招標，招標可以公開招標，也可以邀請招標。但是其中采取邀請招標方式的，應保證程序的合法公平。例如北京市規定，邀請招標的應向3個以上物業管理企業發出投標邀請書。

　　第三，招標前應編制招標文件。招標文件中應包括招標人名稱地址聯系方式、項目基本情況、所要求的物業管理服務標準、物業管理收費標準以及對投標單位、投標書的要求、評標標準等內容。

　　第四，投標人應具有相應的物業管理資質證書。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，并按照招標文件規定的時間將標書送到指定地點。如果招標文件要求必須交納保證金的，應當依法繳納保證金。

　　第五，評標委員會的確定及評標的方法和標準。評標委員會的組成以及評標方法、標準應當確保公正，達到優勝劣汰的目的。例如北京市規定，評標委員會應由招標人代表及從事物業管理相關工作滿5年以上并且具有中級以上職稱或具有同等專業水平的專家組成或者從市國土房管局建立的評標專家庫中隨機抽取組成。評標時根據招標人和指導單位共同制定的標準打分，綜合評分分數最高者為中標人。

　　第六，簽定物業服務合同項目。中標人確定后，招標人應當向中標人發出中標通知書。雙方應自中標通知書發出之日起一定日期內按照招標文件規定的內容簽定物業管理合同。有的地方還規定在合同簽定之日起一定時間內應將合同報送有關部門備案。

　　需要注意的是，條例并沒有要求所有的房地產的物業管理企業都必須采取招投標的方式選聘。條例只是對于涉及面最大，數量最多的住宅物業要求必須采取招投標的方式選聘物業管理企業，而且對于投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，還可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。