一、城中村農(nóng)民房可以買賣么？

如果中央在“新土改”中允許農(nóng)民承包經(jīng)營(yíng)的土地流轉(zhuǎn)，對(duì)深圳這

如果中央在“新土改”中允許農(nóng)民承包經(jīng)營(yíng)的土地流轉(zhuǎn)，對(duì)深圳這個(gè)已經(jīng)消滅了農(nóng)村的城市會(huì)有什么影響？在廣東省早已允許農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的今天，深圳應(yīng)該如何適應(yīng)新形勢(shì)，對(duì)原農(nóng)村集體的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性建筑和原村民手中的私房加以調(diào)控和管理？記者昨日獲悉，深圳正在醞釀一部旨在解決農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的相關(guān)決定，有望在年內(nèi)提交市人大審議。

深圳：部分“農(nóng)民房”有望流轉(zhuǎn)

“中央最近的提法是允許農(nóng)民承包經(jīng)營(yíng)的土地上市流轉(zhuǎn)，實(shí)際上指的是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，但這種土地在深圳已經(jīng)不存在了。和農(nóng)民有關(guān)系的土地主要就是宅基地，以及原農(nóng)村集體手中的非農(nóng)建設(shè)用地。在過去多年的發(fā)展中，除了東部三個(gè)街道辦以外，大部分地區(qū)的原村民宅基地和非農(nóng)建設(shè)用地都已經(jīng)全部建滿，甚至大大超標(biāo)。因此，這才是今后深圳應(yīng)著力解決的問題。”一位土地專家介紹。

一旦中央允許農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)，在城市化方面先行一步的深圳的可流轉(zhuǎn)對(duì)象將是大量的城中村私房以及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性建筑。這兩類“違法建筑”的處理問題已困擾深圳多年，先后經(jīng)歷了搶建—嚴(yán)控—確權(quán)—再搶建—再嚴(yán)控的多次反復(fù)，至今尚未妥善解決。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，僅城中村私房總量現(xiàn)在至少有30萬(wàn)棟以上，總建筑面積3億多平方米。

正在醞釀的這部決定有望取得很多突破，將深圳歷史上遺留的違法建筑全部納入法治化管理的范疇。

“但納入法治化管理并不意味著允許它們?nèi)靠梢陨鲜辛鬓D(zhuǎn)，估計(jì)會(huì)采取分門別類的處理方法。符合條件的允許其流轉(zhuǎn)，規(guī)劃、消防等條件不符合的自然不能允許流轉(zhuǎn)，政府還可能對(duì)一部分進(jìn)行臨時(shí)監(jiān)管。”相關(guān)部門一位工作人員說。

專家：深圳可率先探索

“允許宅基地上的‘農(nóng)民房’上市流轉(zhuǎn)無(wú)疑會(huì)增加深圳住房市場(chǎng)上的供應(yīng)量，但如果允許其上市流轉(zhuǎn)，會(huì)給深圳的舊城改造在效率方面帶來難度，無(wú)論是談判的難度還是拆遷的成本都會(huì)上升，這就面臨著原村民利益與城市公共利益如何平衡的問題，需要政府在決策中加以妥善處理。”深圳市社科院城市運(yùn)營(yíng)中心主任高海燕認(rèn)為，從同地同權(quán)的角度來說，建設(shè)在農(nóng)民宅基地上的農(nóng)民房應(yīng)該可以和商品房一樣實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，但在處理過程中還有大量的技術(shù)問題需要解決。

“從中央提出將允許承包經(jīng)營(yíng)的土地可以流轉(zhuǎn)，讓人進(jìn)一步看到了未來農(nóng)民宅基地及其地上建筑也可以流轉(zhuǎn)的方向。”中國(guó)人民大學(xué)土地政策與制度研究中心主任助理吳正紅博士說，深圳過去便曾在土地制度改革方面勇于探索，在城中村私房和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織手中的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性建筑的處理上，仍可率先試點(diǎn)，大膽突破，為全國(guó)積累經(jīng)驗(yàn)。

二、農(nóng)村民房可以買賣嗎

法律分析：農(nóng)村房屋不同于城鎮(zhèn)房屋可以隨意買賣，而是對(duì)購(gòu)買主體有嚴(yán)格限制的。首先，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅。因此，城市居民不能成為農(nóng)村民房的購(gòu)買主體。其次，只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才有資格使用該組織的宅基地。因此本集體經(jīng)濟(jì)組織成員外成員不能成為農(nóng)村民房的購(gòu)買主體。最后，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。因此，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員也并非可以隨意購(gòu)買民房。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

三、城中村農(nóng)民房可以買賣嗎

如果中央在“新土改”中允許農(nóng)民承包經(jīng)營(yíng)的土地流轉(zhuǎn)，對(duì)深圳這個(gè)已經(jīng)消滅了農(nóng)村的城市會(huì)有什么影響?在廣東省早已允許農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的今天，深圳應(yīng)該如何適應(yīng)新形勢(shì)，對(duì)原農(nóng)村集體的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性建筑和原村民手中的私房加以調(diào)控和管理?

深圳：部分“農(nóng)民房”有望流轉(zhuǎn)

“中央最近的提法是允許農(nóng)民承包經(jīng)營(yíng)的土地上市流轉(zhuǎn)，實(shí)際上指的是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，但這種土地在深圳已經(jīng)不存在了。和農(nóng)民有關(guān)系的土地主要就是宅基地，以及原農(nóng)村集體手中的非農(nóng)建設(shè)用地。在過去多年的發(fā)展中，除了東部三個(gè)街道辦以外，大部分地區(qū)的原村民宅基地和非農(nóng)建設(shè)用地都已經(jīng)全部建滿，甚至大大超標(biāo)。因此，這才是今后深圳應(yīng)著力解決的問題。”一位土地專家介紹。

一旦中央允許農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)，在城市化方面先行一步的深圳的可流轉(zhuǎn)對(duì)象將是大量的城中村私房以及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性建筑。這兩類“違法建筑”的處理問題已困擾深圳多年，先后經(jīng)歷了搶建—嚴(yán)控—確權(quán)—再搶建—再嚴(yán)控的多次反復(fù)，至今尚未妥善解決。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，僅城中村私房總量現(xiàn)在至少有30萬(wàn)棟以上，總建筑面積3億多平方米。

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內(nèi)容審核：劉偉濤律師

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