城中村農民房可以買賣么？，如果中央在“新土改”中允許農民承包經營的土地流轉，對深圳這如果中央在“新土改”中允許農民承包經營的土地流轉，對深圳這個已經消滅了農村的城市會有什么影響？在廣東省早已允許農村集體土地使用權流轉的今天，深圳應該如何適應
如果中央在“新土改”中允許農民承包經營的土地流轉，對深圳這
如果中央在“新土改”中允許農民承包經營的土地流轉，對深圳這個已經消滅了農村的城市會有什么影響？在廣東省早已允許農村集體土地使用權流轉的今天，深圳應該如何適應新形勢，對原農村集體的生產經營性建筑和原村民手中的私房加以調控和管理？記者昨日獲悉，深圳正在醞釀一部旨在解決農村城市化歷史遺留違法建筑的相關決定，有望在年內提交市人大審議。
深圳：部分“農民房”有望流轉
“中央最近的提法是允許農民承包經營的土地上市流轉，實際上指的是農業(yè)生產用地，但這種土地在深圳已經不存在了。和農民有關系的土地主要就是宅基地，以及原農村集體手中的非農建設用地。在過去多年的發(fā)展中，除了東部三個街道辦以外，大部分地區(qū)的原村民宅基地和非農建設用地都已經全部建滿，甚至大大超標。因此，這才是今后深圳應著力解決的問題。”一位土地專家介紹。
一旦中央允許農村集體土地流轉，在城市化方面先行一步的深圳的可流轉對象將是大量的城中村私房以及生產經營性建筑。這兩類“違法建筑”的處理問題已困擾深圳多年，先后經歷了搶建—嚴控—確權—再搶建—再嚴控的多次反復，至今尚未妥善解決。據(jù)粗略統(tǒng)計，僅城中村私房總量現(xiàn)在至少有30萬棟以上，總建筑面積3億多平方米。
正在醞釀的這部決定有望取得很多突破，將深圳歷史上遺留的違法建筑全部納入法治化管理的范疇。
“但納入法治化管理并不意味著允許它們全部可以上市流轉，估計會采取分門別類的處理方法。符合條件的允許其流轉，規(guī)劃、消防等條件不符合的自然不能允許流轉，政府還可能對一部分進行臨時監(jiān)管。”相關部門一位工作人員說。
專家：深圳可率先探索
“允許宅基地上的‘農民房’上市流轉無疑會增加深圳住房市場上的供應量，但如果允許其上市流轉，會給深圳的舊城改造在效率方面帶來難度，無論是談判的難度還是拆遷的成本都會上升，這就面臨著原村民利益與城市公共利益如何平衡的問題，需要政府在決策中加以妥善處理。”深圳市社科院城市運營中心主任高海燕認為，從同地同權的角度來說，建設在農民宅基地上的農民房應該可以和商品房一樣實現(xiàn)市場流轉，但在處理過程中還有大量的技術問題需要解決。
“從中央提出將允許承包經營的土地可以流轉，讓人進一步看到了未來農民宅基地及其地上建筑也可以流轉的方向。”中國人民大學土地政策與制度研究中心主任助理吳正紅博士說，深圳過去便曾在土地制度改革方面勇于探索，在城中村私房和原農村集體經濟組織手中的生產經營性建筑的處理上，仍可率先試點，大膽突破，為全國積累經驗。
法律分析：農村房屋不同于城鎮(zhèn)房屋可以隨意買賣，而是對購買主體有嚴格限制的。首先，農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅。因此，城市居民不能成為農村民房的購買主體。其次，只有本集體經濟組織成員才有資格使用該組織的宅基地。因此本集體經濟組織成員外成員不能成為農村民房的購買主體。最后，農村村民一戶只能擁有一處宅基地。因此，本集體經濟組織成員也并非可以隨意購買民房。
法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第六十二條：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。
農村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。
農村村民住宅用地，經鄉(xiāng)人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
如果中央在“新土改”中允許農民承包經營的土地流轉，對深圳這個已經消滅了農村的城市會有什么影響?在廣東省早已允許農村集體土地使用權流轉的今天，深圳應該如何適應新形勢，對原農村集體的生產經營性建筑和原村民手中的私房加以調控和管理?
深圳：部分“農民房”有望流轉
“中央最近的提法是允許農民承包經營的土地上市流轉，實際上指的是農業(yè)生產用地，但這種土地在深圳已經不存在了。和農民有關系的土地主要就是宅基地，以及原農村集體手中的非農建設用地。在過去多年的發(fā)展中，除了東部三個街道辦以外，大部分地區(qū)的原村民宅基地和非農建設用地都已經全部建滿，甚至大大超標。因此，這才是今后深圳應著力解決的問題。”一位土地專家介紹。
一旦中央允許農村集體土地流轉，在城市化方面先行一步的深圳的可流轉對象將是大量的城中村私房以及生產經營性建筑。這兩類“違法建筑”的處理問題已困擾深圳多年，先后經歷了搶建—嚴控—確權—再搶建—再嚴控的多次反復，至今尚未妥善解決。據(jù)粗略統(tǒng)計，僅城中村私房總量現(xiàn)在至少有30萬棟以上，總建筑面積3億多平方米。
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內容審核：劉偉濤律師
來源：臨律-城中村農民房可以買賣么？，
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