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關于企業改制重組有關土地增值稅,企業改制重組土地增值稅優惠政策:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發布時間：
2024-07-20 21:50:54
作者：
圣運律師
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關于企業改制重組有關土地增值稅，一、企業改制重組土地增值稅的變化變化一、整體改建暫不征收土地增值稅政策：5號文規定，按照公司法的規定，非公司制企業整體改建為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改建為股份有限公司（有

關于企業改制重組有關土地增值稅,企業改制重組土地增值稅優惠政策:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、關于企業改制重組有關土地增值稅

一、企業改制重組土地增值稅的變化

變化一、整體改建暫不征收土地增值稅

政策：5號文規定，按照公司法的規定，非公司制企業整體改建為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改建為股份有限公司（有限責任公司），對改建前的企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到改建后的企業，暫不征土地增值稅。

提示：這里所稱整體改建，指不改變原企業的投資主體，并承繼原企業權利、義務的行為。比如，一家全民所有制工業企業變更為國有獨資公司就是典型的整體改建行為。實際工作中，一些非公司制企業雖然整體改建為公司制企業，其投資主體往往會同時變化，此時需要關注這一政策的執行風險。比如，一家農村信用社改制為農村商業銀行，但往往在改制的同時引入新的股東，此時投資主體發生變化，會影響上述政策的適用。

變化二、國有房地產作價投資暫不征收土地增值稅

政策：《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第一條規定，對于以房地產投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。5號文廢止了這一規定，但5號文繼續明確，單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋投資，對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅。

對于實務中普遍爭議的土地取得成本是否可以延續的問題，5號文指出，企業改制重組后再轉讓國有土地使用權并申報繳納土地增值稅時，應以改制前取得該宗國有土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用，作為該企業“取得土地使用權所支付的金額”扣除。企業在重組改制過程中經省級以上國土管理部門批準，國家以國有土地使用權作價出資入股的，再轉讓該宗國有土地使用權并申報繳納土地增值稅時，應以該宗土地作價入股時省級以上國土管理部門批準的評估價格，作為該企業“取得土地使用權所支付的金額”扣除。辦理納稅申報時，企業應提供該宗土地作價入股時省級以上國土管理部門的批準文件和批準的評估價格，不能提供批準文件和批準的評估價格的，不得扣除。舉例來說，如果國有企業改制時，一宗土地的原取得成本為1億元，但是經過省級國土局批準按照3億元評估價作價出資入股，則允許在后續轉讓時按照3億元扣除其取得成本。

提示：按照5號文規定，單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅。政策強調的是“在改制重組時”，如果單位和個人不是“在改制重組時”以國有土地、房屋投資，而是僅在一般場合以國有土地、房屋投資，是否可以適用暫不征稅的規定，5號文并未明確，納稅人遇到類似問題時，還應及時與稅務機關溝通。

變化三、企業合并暫不征收土地增值稅

政策：財稅字〔1995〕48號文件第三條規定，在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。這一規定在實務中通常被解釋為針對吸收合并暫免征稅，但是對于企業新設合并各地操作不一。5號文廢止了該條規定并進一步明確，按照法律規定或者合同約定，兩個以上企業合并為一個企業，且原企業投資主體存續的，對原企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到合并后的企業，暫不征土地增值稅。這就意味著無論是吸收合并還是新設合并，都可以暫不征稅。

提示：如果結合會計處理，企業合并還有一種特殊形式，就是控股合并。在控股合并中，參與合并的各方企業均不會喪失法人主體資格，實際上是合并企業收購被合并企業的股權從而實現控制目的。對于這種基于股權轉讓、股權收購的企業合并，一般不涉及土地增值稅。

變化四、企業分設暫不征收土地增值稅

政策：對于企業分立（分設）是否征收土地增值稅，原有政策并未予以明確。實務操作中，青島、新疆、廈門等地都傾向于不征收土地增值稅，但是北京等地傾向于需要征稅。5號文統一要求，按照法律規定或者合同約定，企業分設為兩個以上與原企業投資主體相同的企業，對原企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到分立后的企業，暫不征土地增值稅。

提示：企業分設（分立）也有兩種形式，派生分立和新設分立。兩者的區別在于在新設分立情況下，被合并企業繼續存在，而在新設分立中被合并企業需要解散。無論是哪一種分立，只要分立后的主體相同，就暫不征收土地增值稅。

變化五、對房地產開發企業緊關“優惠大門”

政策：5號文規定，上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產開發企業。此前，《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第五條規定，對于以土地（房地產）作價入股投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房投資和聯營的，均不適用財稅字〔1995〕48號文件第一條暫免征收土地增值稅的規定。5號文發布后，該條同樣被廢止，但是“暫不征收”這樣一種特殊的土地增值稅政策依然對房地產開發企業“緊關”大門。這樣規定主要是保持政策的連續性，避免部分房地產開發企業以“改制”之名，行“轉讓房地產”之實。需要注意的是，無論是合并還是分立，只要任何一方當事主體是房地產開發企業就不應適用5號文規定的改制重組特定政策。

二、企業改制重組土地增值稅政策如何規定的

《關于企業改制重組有財政部國家稅務總局關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2015〕5號）規定：按照《中華人民共和國公司法》的規定，非公司制企業整體改建為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改建為股份有限公司（有限責任公司）。對改建前的企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到改建后的企業，暫不征土地增值稅。

本通知所稱整體改建是指不改變原企業的投資主體，并承繼原企業權利、義務的行為。

按照法律規定或者合同約定，兩個或兩個以上企業合并為一個企業，且原企業投資主體存續的，對原企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到合并后的企業，暫不征土地增值稅。

按照法律規定或者合同約定，企業分設為兩個或兩個以上與原企業投資主體相同的企業，對原企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到分立后的企業，暫不征土地增值稅。

二、企業改制免征土地增值稅

法律主觀：

一、免征土地增值稅的條件第一，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的。普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。“普通標準住宅”的認定，可在各省、自治區、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發[2005]26號）制定的“普通住房標準”的范圍內從嚴掌握。根據國辦發[2005]26號文的規定，享受優惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％。對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用《土地增值稅暫行條例》第8條第（一）項的免稅規定。第二，因國家建設需要依法征用、收回的房地產。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照上述規定免征土地增值稅。因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照上述規定免征土地增值稅。符合上述免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。二、土地增值稅扣除項目有哪些納稅人財務制度齊全，可以確切的核算收入和成本費用，根據《條例》和《細則》的相關規定，確定扣除項目金額：1、獲得土地使用權需要支付金額。包含了納稅人獲得土地使用權需要支付的土地款項和國家規定繳納的相關費用。2、土地開發、新建房子、配套設施成本。包含了土地征用、拆遷補償、工程費、建筑安裝費、基礎建設費、公共設施費等，這些成本根據實際金額扣除。3、土地開發、新建房子、配套設施費用，財務費用中的利息支出，可以根據房地產轉讓分攤，提供金融中心證明，贊同扣除，但是不能超出商業銀行的貸款利率金額。其它房地產費用根據土地使用權支付金額以及開發成本之和的百分之五扣除。4、房地產轉讓稅金。轉讓房產繳納營業稅、建設稅、印花稅。房地產轉讓繳納教育費附加，可以跟稅金一起扣除。5、加計扣除。房地產開發納稅人，可以根據獲得土地使用權支付金額，以及房地產成本之和加百分之二十扣除。三、土地增值稅清算的條件納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：1、房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；2、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；3、直接轉讓土地使用權的同時，對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：1、已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；2、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算；4、省（直轄市）稅務機關規定的其他情況。

法律客觀：

計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率。公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。上述“扣除項目”，具體為：(1)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。(2)開發土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產開發)的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本(以下簡稱房地產開發成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。(3)開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按第(1)、(2)項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按第(1)、(2)項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。(4)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第(一)、(三)項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《稅收征管法》)第35條的規定，實行核定征收。(5)與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。(6)對從事房地產開發的納稅人可按第(1)、(2)項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。另外，納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。

三、企業改制重組土地增值稅優惠政策

1、非公司制企業整體改建為有限責任公司(含國有獨資公司)或股份有限公司，或者有限責任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業土地、房屋權屬，免征契稅。

2、非公司制國有獨資企業或國有獨資有限責任公司，以其部分資產與他人組建新公司，且該國有獨資企業(公司)在新設公司中所占股份超過50%的，對新設公司承受該國有獨資企業(公司)的土地、房屋權屬，免征契稅。

3、國有控股公司以部分資產投資組建新公司，且該國有控股公司占新公司股份85%以上的，對新公司承受該國有控股公司土地、房屋權屬免征契稅。上述所稱國有控股公司，是指國家出資額占有限責任公司資本總額50%以上，或國有股份占股份有限公司股本總額50%以上的國有控股公司。

4、在股權轉讓中，單位、個人承受企業股權，企業土地、房屋權屬不發生轉移，不征收契稅。

5、對于企業合并和分立，企業承受原各方的土地、房屋權屬，免征契稅。

6、企業改制重組過程中，不征收契稅。

一、土地增值稅是什么意思？

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈予方式無償轉讓房地產的行為．納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權、并取得收入的單位和個人．征稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額．土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額．土地增值稅實行四級超率累進稅率．土地增值稅實際上就是反房地產暴利稅，是指房地產經營企業等單位和個人，有償轉讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費．當前中國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20％未超過50％的部分，稅率為30％，增值額超過200％的部分，則要按60％的稅率進行征稅．據專家測算，房地產項目毛利率只要達到34．63％以上，都需繳納土地增值稅。

二、土地增值稅征收范圍包括哪些

土地增值稅的征收范圍包括轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。國有土地，是指按國家法律規定屬于國家所有的土地。地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。附著物，是指附著于土地上的不能移動，一經移動即遭損壞的物品。收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。單位，是指各類企業單位、事業單位、國家機關和社會團體及其他組織。

法律依據：

財政部關于印發《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的通知第六條　條例第二條所稱的單位，是指各類企業單位、事業單位、國家機關和社會團體及其他組織。

條例第二條所稱個人，包括個體經營者。

第七條　條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房地產開發成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。

前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。

基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。