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拆遷人要注意準(zhǔn)確定位自己,被拆遷人需要了解哪些關(guān)鍵信息:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時(shí)間：
2024-08-09 09:26:47
作者：
圣運(yùn)律師
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拆遷人要注意準(zhǔn)確定位自己，拆遷人是指依法取得拆遷資格證書，自行或接受拆遷人委托對(duì)被拆遷人進(jìn)行拆遷動(dòng)員，組織簽訂和實(shí)施補(bǔ)償、安置協(xié)議，組織拆除房屋及其附屬物的單位。那么，拆遷人如何準(zhǔn)確地定位自己呢？城市拆遷本身是民事活動(dòng)，民事活動(dòng)中的拆遷當(dāng)事

拆遷人要注意準(zhǔn)確定位自己,被拆遷人需要了解哪些關(guān)鍵信息:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、拆遷人要注意準(zhǔn)確定位自己

拆遷人是指依法取得拆遷資格證書，自行或接受拆遷人委托對(duì)被拆遷人進(jìn)行拆遷動(dòng)員，組織簽訂和實(shí)施補(bǔ)償、安置協(xié)議，組織拆除房屋及其附屬物的單位。那么，拆遷人如何準(zhǔn)確地定位自己呢？城市拆遷本身是民事活動(dòng)，民事活動(dòng)中的拆遷當(dāng)事人法律地位是平等的。集中表現(xiàn)在：

1、享有平等的保護(hù)自己民事權(quán)益不受侵犯的權(quán)利；

2、享有在行政裁決和民事訴訟中平等地位的權(quán)利；

3、各自都有不服拆遷管理行政行為，并提起訴訟的權(quán)利；

4、各自都有權(quán)放棄或處分自己權(quán)利；

5、都有遵守拆遷法律、法規(guī)和拆遷期限的義務(wù)；

6、都有接受拆遷行政管理部門依法管理、監(jiān)督的義務(wù)；

7、都有履行拆遷合同約定的義務(wù)；

8、都有履行法院對(duì)拆遷糾紛所作的已發(fā)生法律效力的判決、裁定的義務(wù)。總之，拆遷人無論是手握大權(quán)的政府機(jī)關(guān)，還是腰纏億元的開發(fā)商，在拆遷中他與平民百姓的身份是平等的，法律地位是平等的。而現(xiàn)在有些開發(fā)商或拆遷人在拆遷中不能準(zhǔn)確的定位自己，故意夸大拆遷的行政意義。有的不是與被拆遷人平等協(xié)商，而是把申請(qǐng)行政強(qiáng)拆或申請(qǐng)法院強(qiáng)拆放在前提，有的該測(cè)算補(bǔ)給被拆遷人的，而漏算、少算、甚至故意不算。這結(jié)真讓人們百思不得其解。知識(shí)拓展：法律法規(guī)對(duì)拆遷人的相關(guān)規(guī)定：1991年3月22日頒布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第八條規(guī)定，任何單位或者個(gè)人需要拆遷房屋，必須持國(guó)家規(guī)定的批準(zhǔn)文件，，向縣級(jí)以上人民政府房屋拆遷主管部門提出拆遷申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)并發(fā)給房屋拆遷許可證之后，方可拆遷。房屋拆遷需要變更土地使用權(quán)的，必須依法取得土地使用權(quán)。國(guó)家建設(shè)部于1991年7月在《關(guān)于印制頒發(fā)房屋拆遷許可證的通知》中的填表說明中第1項(xiàng)，可以視為建設(shè)部根據(jù)有關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定，對(duì)于條例第八條中國(guó)家規(guī)定的批準(zhǔn)文件的解釋，即拆遷人在申請(qǐng)房屋拆遷主管部門在頒發(fā)房屋拆遷許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)向拆遷主管部門提交拆遷許可證的表格，該表格中規(guī)定拆遷申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)填寫項(xiàng)目批文、規(guī)劃批文、用地批文、及批準(zhǔn)機(jī)關(guān)和批準(zhǔn)文號(hào)。2001年11月1日施行的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第七條對(duì)拆遷申請(qǐng)人提交的文件作出了明確的規(guī)定，根據(jù)該條的規(guī)定，拆遷人申請(qǐng)人申請(qǐng)房屋拆遷許可證，應(yīng)當(dāng)向房屋拆遷主管部門提交建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件等。

二、如何能夠讓拆遷方主動(dòng)找你進(jìn)行拆遷談判

在房屋征收拆遷過程中，讓拆遷方主動(dòng)找被拆遷人談判的方法是不簽訂拆遷補(bǔ)償方案，房屋是先補(bǔ)償后拆遷的，房屋不能拆遷的，征收部門自然會(huì)主動(dòng)談判。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。

補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

第二十七條實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。

作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。

一、門面拆遷補(bǔ)償內(nèi)容

1、拆遷資產(chǎn)的補(bǔ)償費(fèi)用，包括：無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發(fā)生損失的機(jī)器設(shè)備而生的補(bǔ)償?shù)龋?

2、停產(chǎn)停業(yè)損失，以實(shí)際情況而定，一般既包括實(shí)際經(jīng)營(yíng)損失也可酌情包括預(yù)期經(jīng)營(yíng)損失；

3、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，包括搬遷前期費(fèi)用和搬遷過程中發(fā)生的停工費(fèi)用、機(jī)器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費(fèi)用以及物資的拆卸、包裝和運(yùn)輸、解聘員工補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用；

4、基于拆遷政策發(fā)生的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用，包括速遷費(fèi)、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等。

被拆除房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)和價(jià)格補(bǔ)貼。被拆除房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)為房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)，房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)低于最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，按最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，為被拆除房屋同區(qū)域已購(gòu)公有居住房屋上市交易的平均市場(chǎng)單價(jià)。

本條所稱的單價(jià)，是指每平方米建筑面積的價(jià)格。

已購(gòu)公有居住房屋上市交易的平均市場(chǎng)單價(jià)，由各區(qū)、縣政府按其劃定的區(qū)域范圍定期公布。

價(jià)格補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，由市價(jià)格主管部門會(huì)同市建委、市房地資源局制定。

三、被拆遷人需要了解哪些關(guān)鍵信息

一、查看拆遷中需公開的法定文件是否齊全

當(dāng)一個(gè)地區(qū)實(shí)施征收拆遷，首先要經(jīng)過法定程序進(jìn)行審批，而后再實(shí)施征收拆遷。依法依規(guī)實(shí)施的征收拆遷項(xiàng)目，在實(shí)施拆遷的最前期便應(yīng)當(dāng)在征收拆遷范圍內(nèi)，將征收土地通告、拆遷安置補(bǔ)償方案對(duì)全體被拆遷人進(jìn)行公示公告，以公開的方式讓拆遷范圍內(nèi)的被拆遷人了解拆遷所涉及的細(xì)節(jié)規(guī)定以及補(bǔ)償規(guī)定。被拆遷人若是對(duì)拆遷安置補(bǔ)償方案不滿意，還可通過行政復(fù)議或行政訴訟程序進(jìn)行維權(quán)。

二、考慮拆遷程序的合法性

并非所有的征收拆遷都是合法實(shí)施的，各位被拆遷人可從諸多方面進(jìn)行思考。

首先，被拆遷人若是在前期公示公告階段從未見過任何蓋有政府公章的公告文件，拆遷方也拒絕出示相關(guān)文件，那么被拆遷人便可對(duì)當(dāng)?shù)厮鶎?shí)施征收拆遷的合法性有所懷疑。合法的征收拆遷程序應(yīng)當(dāng)公開透明的進(jìn)行，不會(huì)藏著掖著，讓被拆遷人不清楚應(yīng)當(dāng)怎么拆怎么補(bǔ)償?shù)那闆r下稀里糊涂地簽署補(bǔ)償協(xié)議。

其次，房屋及土地的調(diào)查評(píng)估報(bào)告單必不可少。實(shí)施征收拆遷，拆遷方必須挨家挨戶進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，對(duì)房屋位置、面積、建造結(jié)構(gòu)、性質(zhì)等方面進(jìn)行詳細(xì)的核查評(píng)估，經(jīng)被拆遷人簽字確認(rèn)后便可作為之后計(jì)算補(bǔ)償數(shù)額的依據(jù)。連正規(guī)的調(diào)查評(píng)估單都沒有而實(shí)施的征收拆遷，很難保障被拆遷人的合法權(quán)益。

最后，實(shí)施征收拆遷的主體一定是縣級(jí)以上地方人民政府，因此最終拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議必定要和政府簽署。在實(shí)際拆遷工作進(jìn)行中，同被拆遷人接觸談判的往往都是村委會(huì)、工作小組等非政府的工作人員。通常情況下，他們都是受到政府委托，配合、協(xié)助政府實(shí)施征收拆遷工作，是沒有問題的。但若是被拆遷人發(fā)現(xiàn)最終要同村委會(huì)或者不知名的小公司簽署拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，而非同人民政府簽署安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，心里一定要敲響警鐘。

各位被拆遷人若是有不清楚的地方，可隨時(shí)向北京晏清律師事務(wù)所的專業(yè)拆遷律師進(jìn)行咨詢，必要時(shí)也可委托律師對(duì)案件情況展開細(xì)致調(diào)查，為后期維權(quán)奠定堅(jiān)實(shí)的法律及事實(shí)基礎(chǔ)。

三、如何補(bǔ)償才算合理

農(nóng)村房屋拆遷應(yīng)當(dāng)獲得多少補(bǔ)償？給到多少才算合理？有沒有相應(yīng)的法律規(guī)定？這些正是被拆遷人最關(guān)心的話題。我們可以明確告知您：并不存在全國(guó)統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，也不存在房屋是否應(yīng)當(dāng)?shù)让娣e進(jìn)行置換這樣細(xì)致入微的規(guī)定。因?yàn)槿珖?guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平并不相同，全部按照同樣的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償會(huì)引起廣泛的爭(zhēng)議及糾紛，不利于法律的實(shí)施。但補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并非無跡可尋，全國(guó)各地所實(shí)施的征收拆遷都必須遵循的原則是：“原有生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障”。對(duì)于住宅應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷，居住條件有改善的原則，尊重村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平合理的補(bǔ)償。

各位被拆遷人可廣泛地考量周邊房屋價(jià)格以及周邊區(qū)域所實(shí)施征收拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，來分析自家的拆遷補(bǔ)償是否合理。

四、整合上述信息分析情況，主動(dòng)應(yīng)對(duì)

各位被拆遷人可通過對(duì)上述幾點(diǎn)關(guān)鍵信息的了解分析，對(duì)拆遷是否合法、補(bǔ)償是否合理等方面有了初步的判斷。若是發(fā)現(xiàn)征收拆遷可能存在問題，可主動(dòng)與拆遷方溝通談判爭(zhēng)取合理補(bǔ)償。若是溝通無果也不要坐以待斃，要在法定期限內(nèi)提起行政程序或訴訟程序，避免超出法定的訴訟時(shí)效，被法律剝奪勝訴的權(quán)利便得不償失了。