最高院民一庭房產糾紛指導案例選，案例問題1：房地產開發企業進入破產程序的，買受人已支付全部購房款但未完成所有權轉移登記的，房屋是否屬于債務人財產及其權利實現順位指導意見：最高法院民一庭傾向性意見認為，房地產開發企業進入破產程序的，買受人已支
案例問題1：房地產開發企業進入破產程序的，買受人已支付全部購房款但未完成所有權轉移登記的，房屋是否屬于債務人財產及其權利實現順位
指導意見：最高法院民一庭傾向性意見認為，房地產開發企業進入破產程序的，買受人已支付全部購房款但未完成所有權轉移登記的房屋應認定為債務人財產。支付了全部房款的消費者買受人就所購房屋對房地產開發企業享有的債權具有特定性和優先性，房地產開發企業應當在破產程序中有限履行商品房屋買賣合同約定的交付已建成房屋并協助辦理所有權轉移登記的義務，該行為不構成破產法第十六條所稱的無效的個別清償行為。
案例問題2：被拆遷人對拆遷安置房屋的優先取得權能否阻止其后設定抵押權的強制執行
指導意見：最高法院民一庭傾向性意見認為，被拆遷人與拆遷人按照產權調換方式簽訂的拆遷補償安置協議，明確了拆遷安置房屋的位置和用途，此后該拆遷安置房產設定抵押權，被拆遷人請求排除抵押權人申請的強制執行，應予支持。
案例問題3：使用已故配偶工齡購買“房改房”糾紛的處理規則
指導意見：最高法院民一庭傾向性意見認為，“房改房”不同于普通商品房，其房屋價格不是單純的市場價格。夫妻一方使用已故配偶工齡優惠購買的“房改房”，考慮到承租權轉化為所有權之間的承繼性，應將此類“房改房”認定為夫妻共同財產。
附典型案例：建設工程施工合同解除后，質量保證金條款能否適用
中華人民共和國最高人民法院
民事判決書(2017)最高法民終252號
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本院認為，根據雙方當事人的訴辯情況，本案二審期間的爭議焦點問題為：一、案涉工程價款數額如何認定（原審判決認定的工程款數額是否遺漏了8577568元）；二、國泰紙業公司應向新興公司支付的損失費用數額如何認定（原審判決認定的損失數額是否遺漏了周轉材料閑置費用損失1705091元）；三、在認定國泰紙業公司應向新興公司支付的工程欠款數額時，應否扣除質保金。
關于焦點一，案涉工程價款數額如何認定的問題。根據國泰紙業公司蓋章的《產值審核說明》以及雙方當事人蓋章的《工程已完產值審核匯總表》記載，經雙方共同核對，對新興公司承建的案涉工程已完產值審核為278486147元，這是雙方的共同意思表示，根據民事活動中應遵循的誠實信用原則，雙方均應受到各自做出的意思表示的約束，故截至2016年2月2日（《產值審核說明》和《工程已完產值審核匯總表》形成的時間），案涉工程的已完產值應確定為278486147元。根據《工程已完產值審核匯總表》列明，278486147元包括土建工程、專業安裝工程、趕工費及鋼筋場內運輸、現場剩余材料及已加工成型材料費、墊資利息和工程停工費這幾項，其中，土建工程、專業安裝工程、趕工費及鋼筋場內運輸、現場剩余材料及已加工成型材料費可歸入工程價款，墊資利息和工程停工費可歸入損失費用。根據《工程已完產值審核匯總表》記載，土建工程、專業安裝工程、趕工費及鋼筋場內運輸、現場剩余材料及已加工成型材料費的數額分別為243654519元、8577568元、7145159元、4723942元，四項相加，共計264101188元。故工程價款應認定為264101188元。原審判決對此計算錯誤，本院予以糾正。工程價款264101188元減去已付款38000000元后，為尚欠工程價款，故尚欠工程價款為226101188元，新興公司在此欠款數額范圍內對案涉工程的折價或者拍賣價款享有優先受償權。國泰紙業公司雖然在答辯意見中認為其不應支付新興公司工程款，但未對原審判決提起上訴，故本院在二審程序中對其相關意見不予審查。
關于焦點二，國泰紙業公司應向新興公司支付的損失費用數額如何認定的問題。根據《工程已完產值審核匯總表》記載，墊資利息和工程停工費分別為8543389元、5841570.5元。另外，2016年5月27日的會議紀要記載國泰紙業公司愿意支付給新興公司的周轉材料閑置費為1705091元，因該會議紀要上有國泰紙業公司的副總經理和負責項目的工程師簽字，其行為屬于職務行為，故該會議紀要對于國泰紙業公司具有約束力，該1705091元周轉材料閑置費應算入國泰紙業公司應向新興公司支付的損失費用。除此之外，原審判決對新興公司訴請的995119元停工期間管理費、220575元機械設備閑置費、103725元工程材料調撥款和50000元裝修工程保證金均予以了認定和支持，新興公司對此未提出異議，國泰紙業公司亦未對此提起上訴，故應予以認定。綜上，國泰紙業公司應向新興公司支付的損失費用數額為：8543389元+5841570.5元+1705091元+995119元+220575元+103725元+50000元=17459469.5元。原審判決對此計算錯誤，本院予以糾正。
關于焦點三，在認定國泰紙業公司應向新興公司支付的工程欠款數額時，應否扣除質保金的問題。根據雙方于2013年12月10日簽訂的《建設工程施工合同》專用條款第68條約定“質量保證金是用于承包人對工程質量的擔保。承包人未按約定及有關法律法規的規定履行質量保修義務
該內容由 張勝云律師 和 律說律答 共創回答最高院民一庭：關于房地產糾紛案件意見匯總之二
16、夫妻一方父母以子女名義購置房屋，應認定贈與的是房屋還是購房款
父母出全資以其已婚子女的名義購買并已向子女作出贈與之意思表示的房屋，應視為父母對子女的贈與。在房屋未交付使用且產權登記尚未完成前，作為贈與人的父母有權撤銷該項贈與。在尚未付清該房屋的全部款項、房屋產權登記尚未完成，父母即表示撤銷贈與的情況下，子女因離婚或離婚后分割夫妻共同財產問題進行的訴訟中，不宜認定父母贈與的只是已經實際支付的購房款，進而將上述購房款作為夫妻共同財產進行分割。
(執筆人：韓玫 余國英 沈妙)
索引：《民事審判指導與參考》(第44輯)第185-189頁
17、房屋抵押權存續期間，出賣人(抵押人)未經抵押權人同意簽訂房屋買賣合同的效力及履行
房屋抵押權存續期間，出賣人(抵押人)未經抵押權人同意轉讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。出賣人在合同約定的履行期限屆滿時仍未履行消滅抵押權的義務，致使買受人無法辦理房屋所有權轉移登記，買受人可以請求解除合同。買受人同意并能夠代為清償債務消滅抵押權的，抵押權人應當協助辦理抵押注銷登記，出賣人應當在抵押權消滅后為買受人辦理房屋所有權轉移登記手續。
(執筆人：左峰 陳旻)
索引：《民事審判指導與參考》(第45輯)第130-134頁
18、土地行政主管部門與競得人簽署國有土地使用權競得成交確認書的行為屬于民事行為
土地行政主管部門與競得人簽署國有土地使用權競得成交確認書的行為，是土地行政主管部門代表國有土地所有權人與國有土地使用權受讓人，對雙方民事權利義務的約定，其性質屬于民事行為，由此引起糾紛訴至人民法院的，屬于民事案件范疇。
(執筆人：沈丹丹)
索引：《民事審判指導與參考》(第45輯)第148-152頁
19、以合開發項目國有土地使用權抵押所得的貸款的歸屬
合作開發房地產過程中，對以合作開發項目建設用地使用權作抵押所取得的用于項目開發的貸款，如果合作開發協議未對該貸款歸屬進行約定，則在分配合作開發項目權益時，該貸款既不能作為雙方當事人的共同投資，也不能認定為合作開發房地產當事人的投資;基于該融資產生的負債亦非合作開發房地產的單方負債，應屬于項目負債。
(執筆人：仲偉珩)
索引：《民事審判指導與參考》(第52輯)第133-138頁
20、如何理解農村土地承包經營糾紛調解仲裁法第二條規定的“訂立”農村土地承包合同發生的糾紛
農村土地承包經營糾紛調解仲裁法第二條規定的“訂立”土地承包合同發生的糾紛，是指合同訂立過程中，圍繞當事人締約能力、合同形式、合同訂立時間的確認、格式條款的理解與適用、締約過失責任的認定與承擔等發生的糾紛，不包括農村集體經濟組織成員因未實際取得土地承包經營權與農村集體經濟組織發生的糾紛。對農村集體經濟組織成員因未實際取得土地承包經營權而提起的民事訴訟，人民法院應按照《最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條第二款的規定，告知當事人向有關行政主管部門申請解決。
(執筆人：沈丹丹)
索引：《民事審判指導與參考》(第52輯)第139-142頁
21、案件判決生效后，劃撥土地經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續的，當事人以此為由主張合同有效，申請再審的，人民法院不予支持
土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效，但起訴前經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效。而在案件判決生效后，劃撥土地經有批準權的人民政府批準、辦理土地使用權出讓手續的，當事人以劃撥土地已經由有批準權的人民政府批準、辦理土地使用權出讓手續為由，主張劃撥土地使用權轉讓合同有效，申請再審的，人民法院不應支持。
(執筆人：仲偉珩)
索引：《民事審判指導與參考》(第52輯)第148-155頁
22、出讓人按照聯合競買人的約定與其中一方簽訂土地使用權出讓合同的，另一方聯合競買人不屬于必須共同進行訴訟的當事人
當事人簽訂聯合競買協議約定雙方出資競買建設用地使用權，并由一方辦理土地摘牌手續，領取土地成交確認書，簽訂土地使用權出讓合同。出讓人向該方當事人發出成交確認書并與其簽訂土地使用權出讓合同后，簽訂合同的競買人就出讓土地的履行、解除等單獨起訴出讓人的，另一方聯合競買人不屬于必須共同進行訴訟的當事人。
(執筆人：辛正郁 沈丹丹)
索引：《民事審判指導與參考》(第55輯)第97-100頁
23、當事人就他人承包的土地主張權利，人民法院應當受理并作出裁判
未獲得土地承包經營權的當事人，不向村民委員會要求承包土地，而以自己是該村某一土地承包經營戶的家庭成員為由，針對他人已經承包經營的土地，主張成為該農戶土地承包經營權共有人的，屬于平等主體之間的民事權益之爭，人民法院應當作為民事案件受理，并依據農村土地承包法第二十六條之規定，對其是否屬于該戶土地承包經營權的共有人作出裁判。
(執筆人：韓玫)
索引：《民事審判指導與參考》(第56輯)第110-114頁
24、農村土地承包經營權依法轉讓后土地被征收，征地補償款是否歸受讓方所有
農村土地承包經營權依法轉讓后，原承包人即退出承包關系，受讓方與發包方形成新的承包關系，土地承包經營權的權利主體發生變更，受讓方成為新的土地承包經營權人。土地被征收后，受讓方有權享有相應的土地補償費。
(執筆人：王丹)
索引：《民事審判指導與參考》(第56輯)第124-127頁
該內容由 麻偵賢律師 和 律說律答 共創回答本意見匯總摘錄自《民事審判指導與參考》(總第34輯-總第66輯)中署名為“最高人民法院民一庭”的有關房地產糾紛案件的意見，以方便廣大同仁及房地產相關從業人員參考。
14、限制業主專有部分所有權的業主公約或章程的效力問題
15、未經抵押權人同意是否影響轉讓不動產合同的效力
借款合同到期借款人并未按約歸還借款，雙方當事人經對賬協商，決定終止借款合同關系并建立商品房買賣合同關系，除存在法定無效情形的，應當按照當事人意思表示，確定雙方法律關系轉化為商品房買賣合同關系。對于雙方約定轉化為購房款的借款本金及利息的數額，應當根據雙方之間原借款合同及借款、還款等證據予以審查認定，不宜僅按照雙方合同約定直接確認轉為購房款的欠款數額。
該內容由 張勝云律師 和 律說律答 共創回答●最高院民一庭房產增值公式
●最高院關于審理房產糾紛案件若干問題規定
●最高人民法院民一庭民事審判實務問答
●最高人民法院關于房產糾紛
●最高法對房產糾紛的解釋
●最高法民一庭
●最高法院民一庭
●最高院關于審理房產糾紛案件若干問題規定
●最高人民法院民事一庭
●最高法民一庭《民亊審判實務問答》
●最高院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的,人身損害賠償屬于什么糾紛:今日在線拆遷法、征收法律咨詢
●剛剛，最高法公布一個重要的司法解釋，2022年5月1日起施行（附全文及參考案例）,最高院2021年司法解釋:今日在線拆遷法、征收法律咨詢
●湖南省高院：合法分包人有權直接起訴發包人主張工程款,最高院關于勞務分包合同糾紛:今日在線拆遷法、征收法律咨詢
●最高院：前訴判繼續履行合同，新事實無法履行再訴不構成重復起訴,判決繼續履行合同后可否再起訴:今日在線拆遷法、征收法律咨詢
●最高院關于審理涉及農村土地承包糾紛適用 ,最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題解釋:今日在線拆遷法、征收法律咨詢
●最高院：執行異議之訴涉實際施工人案件裁判觀點,材料用于在建工程后被法院執行如何提出執行異議:今日在線拆遷法、征收法律咨詢
●最高院：違建房屋被強拆，是否可以獲得賠償，如何認定賠償標準,“違建”房屋被強拆了能要賠償嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢
●最高院關于征地補償款分配,征地補償標準:今日在線拆遷法、征收法律咨詢
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●最高院發布：農村土地承包糾紛案件司法解釋（2021.1.1）,最高人民法院農村土地承包糾紛案件司法解釋:今日在線拆遷法、征收法律咨詢
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內容審核：張曙光教授
來源：中國法院網-最高院民一庭房產糾紛指導案例選，
