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北京市二手房交易稅費詳解,北京市二手房交易稅費政策:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發布時間：
2024-07-28 10:06:18
作者：
圣運律師
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北京市二手房交易稅費詳解，一、賣方應承擔的稅收和費用1、印花稅：成交價×0．05％（暫免征收）2、營業稅：①購入后超過5年（含）的普通住房出售的，免征收—營業稅；②購入后超過5年（含）的非普通住房出售的。計算方法：（出售價格－購入價格）×5

北京市二手房交易稅費詳解,北京市二手房交易稅費政策:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、北京市二手房交易稅費詳解

一、賣方應承擔的稅收和費用

1、印花稅：成交價×0．05％（暫免征收）

2、營業稅：

①購入后超過5年（含）的普通住房出售的，免征收—營業稅；

②購入后超過5年（含）的非普通住房出售的。計算方法：（出售價格－購入價格）×5．6％；

③購入不足5年的住房出售的。計算方法：出售價格×5．6％。

3、個人所得稅：自行申報應納稅額＝（合同價－購買成本－合理費用），按照差額20％的個稅征收。目前朝陽成本價房如查不到原值的可按照合同價的全額1％征收個稅；

條件：①自有一套住房且居住五年以上免征個人所得稅；

②對出售自有住房與購買價無差額的，可根據原購買房產免除征收。

4、土地稅（國土局）：應納稅額＝成交價的1％

條件：①普通住宅在其轉讓時，暫免征收土地稅②轉讓非普通住宅的，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地稅；③居住滿三年未滿五年的，減半征收土地稅；④居住未滿三年的，按規定計征土地稅。

5、城市維護建設費：該稅在賣方需要交納稅、營業稅的情況下交納，并按照繳納的稅、營業稅的稅費進行計算，若無需繳納稅、營業稅的，也無需繳納該項費用。

6、附加費：該稅在賣方需要交納稅、營業稅的情況下交納，并按照繳納的稅、營業稅的稅額進行計算，若無需繳納稅、營業稅的，也無需繳納該項費用。

7、優惠價補足為成本價：以優惠價（標準價）購買房產的，需要補足房產價款后，改成房屋成本價：當年成本價（城八區按照1560元／平米）×建面×6％＝上市可交易，成本價上市補交土地出讓金。

二、買方應承擔的稅收和費用

1、印花稅

成交價×0．05％（暫免征收）

2、契稅

①普通住宅，個人購買家庭二套住房的，即合同價×3％征收；個人購買家庭首套住房，且系90平米以下的，按1％征收，即合同價×1％；90－140平米合同價×1．5％；140平米以上均按3％征收。

②非普通住宅：成交價（合同價）×3％（超過140平米或50年商業均一樣）。

二、北京二手房交易稅費是多少

1、契稅

首套房或者二套房，房屋面積≤90平，契稅為1％。

首套房房屋面積＞90平，契稅為1．5％。

二套房房屋面積＞90平，契稅為2％。

北上廣深：首套房契稅政策同上；二套房和非普通住宅，契稅為3％。

注意，二手房的契稅，大多數情況下，是按照房屋的評估價來計算的，而非房屋的成交價格。

2、增值稅及附加稅

購買二手房，需要繳納增值稅。增值稅及其附加稅的稅率為5．6％，滿2年可以免征增值稅，滿2年是指房產證或契稅完稅證從出證時間開始計算，到房屋出售時，時間滿2年或超過2年．

增值稅及其附加稅計算公式：房屋的計稅價÷（1＋5％）×5．6％

3、中介費

在二手房交易過程中，中介為買方提供了服務，因此要收取一定的服務費。一般為房屋成交價格的1％－3％。注意了，中介費是可以砍價的，具體砍價多少，就要看個人與中介人員的溝通、談判情況了。

4、貸款擔保費

房貸擔保費指銀行一般為了規避房貸風險，需要借款人提供專業的擔保公司，由他們為你提供擔保所支付的費用。暫沒有收費標準，幾百幾千都由中介開。

5、個人所得稅

一般征收房屋價款的1％，或者兩次交易差額的20％。滿五唯一的房子，免征個稅。即該房屋為出售人的唯一住房，且不動產證滿了五年，則可以免征個稅。

6、交易手續費

按照房屋的面積來征收，住宅一般為4－6元／平方米。

7、印花稅

住宅免征。

8、其它

權證印花稅5元／戶；權證登記費，住宅80元／套，非住宅550元／套。

一、二手房交易流程要多久

1、看房、選房。

2、向中介公司繳納意向金，簽訂初步協議。

3、賣方收取意向金，意向金轉為定金。

4、雙方簽訂房屋買賣合同，買家支付首付款。大概需要1個工作日。

5、賣方還清銀行貸款，注銷抵押登記。

6、買方辦公積金或商業貸款。攜帶個人身份證、房屋買賣合同在內的相關材料前往銀行，申請貸款。銀行會逐級審批核實，這一般需要5個工作日。此外，銀行對該房屋進行評估，終確定你能貸款的貸款年限，這也需要花費1個工作日。

7、辦理過戶手續。要1個工作日。

8、辦理新房產證。買家需要繳納各種稅務，并且房產交易核心還需要認真全面的審核檢驗貸款申請和雙方的房屋買賣合同。需要20個工作日。

9、申請放貸。得到新的房產證之后，你就可以攜帶相關資料，申請銀行放貸，銀行需要3－5個工作日審核。

10、房屋移交。按照合同要求對方移交房屋，需要1個工作日。

二、二手房交易應該注意哪些風險

1、買方買房時，應注意要求房地產中介機構協助查詢賣方的房地產權屬、抵押或查封等基本情況，并要求賣方務必提供產權證等原件資料。同時，房地產中介機構應認真配合買賣雙方做好相關核驗工作。

2、買方通過房地產中介機構購買住宅時，應注意核實自身的購房資格。中介服務人員應對買方的購房資格予以充分提示，且不應向不具備購房資格的買方提供中介服務。

3、房地產中介服務人員在向買賣雙方提供中介服務時，須注意告知買賣雙方嚴格按照國家的規定，各自承擔相應的交易稅費，并提醒買賣雙方，交易稅費應以當地稅務部門及房地產登記部門實際計算為準，且不可向買賣雙方承諾交易所涉及的稅費金額。

三、北京市二手房交易稅費政策

一、北京市二手房交易稅費政策

（一）印花稅

印花稅是對經濟活動和經濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅，這里特指交易印花稅。主要的征稅對象是經濟合同、產權轉移書據、營業賬簿、權利、許可證照和經財政部確定征稅的其他憑證。

納稅人：買賣雙方

稅率：0.05%

征收范圍：所有二手房交易

房產證印花稅：每證5元;屬于市局房屋并已取得土地證的，房產證、土地證各5元印花稅共計10元;屬于貸款客戶需支付他項權利證印花5元。

（二）契稅

契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。

征稅對象：發生使用權轉移的土地和發生所有權轉移的房屋

納稅人：買方

稅率：3%

契稅優惠政策

1、土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，其成交價格沒有超出土地、房屋補償費、安置補助費的部分，免征契稅;(比如拆遷戶可免契稅)

2、城鎮職工按規定第一次購買公有住房，免征契稅;

3、個人購買自用普通商品住房減半征收契稅;

4、居民上市出售已購公有住房前后一年內新購各類商品房，按新購商品房與出售已購公房成交價的差額計征契稅;

5、房屋交換價格相等的，免征契稅;交換價格不相等的，由多交付方繳納款;

6、按《民法典》規定的法定繼承人繼承房屋權屬，免征契稅

7、對于夫妻離婚，因財產分割涉及房屋所有權證變更登記，免征契稅。

（三）營業稅

1、稅種解析：營業稅是對有償提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的單位和個人,就其營業收入額征收的一種稅。

2、征稅對象：提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的營業額。

3、納稅人：賣方

4、稅率：5%

（四）個人所得稅

1、稅種解析：個人所得稅是對個人(自然人)取得的各項應稅所得征收的一種稅，房屋出售所得也是應稅所得之一

2、征稅對象：財產轉讓所得

3、納稅人：賣方

4、稅率：成交價的1%或差額的20%

5、優惠政策：

對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅;對出售自有住房并擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關系，全部或部分退還納稅保證金

（五）土地增值稅

1、稅種解析：土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物而就其增值部分征收的一種稅

2、征收對象：增值部分

3、納稅人：賣方

4、稅率：1%或減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收

5、優惠政策：

1、納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除金額20%免征

2、個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，凡居住滿5年(含)以上，免征;滿3年(含)未滿5年，減半征收;未滿3年，按規定計征

3、對個人擁有的普通住宅，在轉讓時免征土地增值稅

4、對個人之間互換居住住房的，經稅務機關核準，可以免征土地增值稅

5、將房屋產權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的，免征土地增值稅

（六）土地出讓金

1、稅種解析：國家作為土地所有者將其一定年限的國有土地使用權出讓給受讓人，并向受讓人收取的土地使用權價格。是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出讓土地使用權的交易價款。

2、征收對象：再上市獲得土地使用權的已購公房

3、納稅人：

——買方(無論是成本價，還是優惠價或標準價，買方都需要按照1560×建筑面積×1%繳納土地出讓金);

——賣方(所出售的房屋是當初賣方以優惠價或標準價購買的，由賣方另外向原單位按1560×建筑面積×6%支付土地出讓金)

4、征收辦法：成本價按1560×建筑面積×1%繳納;優惠價或標準價按1560×建筑面積×6%繳納

5、征收范圍：已購公房(再上市的已購公房轉手后，性質變為商品房)

（七）綜合地價款

1、稅種解析：國家為照顧中低收入居民購房而實施優惠措施，建造經濟適用房所用的土地是國家以劃撥方式無償給開發商使用的，與已購公房所繳納的土地出讓金的性質相同

2、征收對象：再上市交易經濟適用房

3、納稅人：賣方

4、稅率：成交價的10%

5、征收范圍：再上市交易的5年以上(以產權證或完稅證明準)、并以市場價出售的經濟適用房

二、繼承二手房交易稅費

1、營業稅（賣方）：財政部、國稅總局2008年12月30日聯合下發通知，二手房營業稅新的執行標準從2009年1月1日至12月31日。新政對此前購房需滿5年免征營業稅的政策放松：個人購買不足兩年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人購買超過兩年(含兩年)的非普通住房或者不足兩年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人購買超過兩年(含兩年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

2、個人所得稅：有兩種方式，①稅率20%，按財產轉讓所得（本次交易價格-房屋原價-原繳納契稅-本次繳納營業稅-合理費用）計征；②未能提供原購房發票的按已成交價格的1%征收。賣方承擔

3、契稅：由于您的房屋面積超過90平米，不能夠享受國家契稅優惠政策，只能按照目前普通住宅1.5%，非普通住宅按買價征收3%由買方承擔；

4、印花稅：稅率1‰，按正常交易成交價格計征，交易雙方各承擔一半。

5、交易費：6元/平米，雙方各付一半；

6、登記費：普通二手房住宅類為80元/套，買方承擔。

7、土地收益金（代收）：房改房、經濟適用房、安居工程房買賣過戶時收取，按房屋正常成交價的2%計征。賣方承擔。

8、核檔費：50元/宗。

三、二手房交易稅費誰出

二手房交易所以稅費成本均有買方承擔，所謂羊毛出在羊身上。按現在地稅評估的價格繳納稅費。購買二手房除了房款其他還有其他費用。如果是貸款購買，還有評估費約千分之五，抵押登記費80元，工本費80元，測量費4元每平，再就是過戶費；如果是全款購買，主要就是過戶費了。二手房過戶需要買賣雙方攜帶身份證、戶口本、結婚證、房產證、土地使用證或不動產證原件及復印件到房管局簽訂買賣合同，然后到地稅繳納契稅，最后在不動產登記中心完成過戶。二手房過戶是根據地稅指導價收取，按照以下比例：90平以下，契稅1%，90平以上，契稅1.5%；增值稅約4.76%，證過2年可減免；個人所得稅1%，證過5年且是業主唯一住房可減免；以上是首套房，二套房面積90平以下，契稅仍然1%，90平以上2%，其他一樣；三套房及以上，契稅按照3%收取。

四、二手房交易稅費五年

一、買二手房，繳納的稅費如下：1、契稅：住宅類房屋標準按房款總價的3%或1.5%或1%交納，每套交納具體的比例需根據國家相關政策，購房者的購房時間、購房單價、購房面積、是否第1次購房等因素來確定;非住宅類房屋按房款總價的3%交納。2、營業稅：2年以上房屋不再區分普通住宅與非普通住宅。個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。目前，國家對銷售不動產的營業稅征收標準是銷售額的5%，加上城市建設維護稅、教育費附加、地方教育附加，一共是銷售額的5.6%。3、個人所得稅：一般賣方承擔，如果是賣方唯一一套房子，且居住五年以上沒有此稅，但雖然賣方居住此房五年，可是這套房子不是他唯一的房產，則此稅要交。4、土地增值稅5、普通住宅免征；非普通住宅3年內：房屋成交總額×0.5%，3年至5年：房屋成交總額×0.25%，5年或5年以上：免征。6、印花稅：總房款的萬分之五7、交易手續費：平方米數*38、產權證工本費：約80元

二、二手房房屋買賣雙方分別負擔哪些費用：1）買方需要承擔：契稅：成交價或評估價(高者)×1.5%交易服務費：建筑面積(平方米)×3元交易印花稅：成交價或評估價(高者)×0.05%產權轉移登記費：普通住宅辦理不動產證需80元，若有房屋*押登記另需繳納80元辦理不動產登記證明（相當于原來的他項權證）。2）賣方需要承擔：交易服務費：建筑面積(平方米)×3元交易印花稅：成交價或評估價(高者)×0.05%個人所得稅：成交價或評估價(高者)×1%(房改房自用滿五年，且是唯一生活用房的免征）營業稅及附加稅：成交價或評估價(高者)×5.6%(房產證或購買時契稅完稅證未滿五年）土地增值稅：普通住宅免征；非普通住宅3年內：房屋成交總額×0.5%，3年至5年：房屋成交總額×0.25%，5年或5年以上：免征。